[땅집고] “다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 내년 5월을 기점으로 끝난다면 매각을 하든 증여를 하든 보유 주택 수를 줄여 최대한 세 부담을 덜어놔야 합니다. 정권이 혼란스러운 만큼 더욱 철저하게 전략을 짜 두어야 합니다. 다주택자 사이에서는 이미 연말을 기점으로 주택 수를 줄이고 상급지로 이동하는 움직임이 시작됐습니다.” (부동산 세제 전문가 박민수 더스마트컴퍼니 대표)

최근 비상 계엄 조치에 이어 탄핵 정국이 지속하면서 부동산 시장에도 혼란이 발생하고 있다. 정부가 양도세와 취득세 등 세제 개선 방안을 검토하고 있지만, 새 정부가 출범하기 전까지 근본적인 제도 개편을 논의하기 쉽지 않은 상황이다.

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부동산 세제 전문가 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 “시국이 혼란하지만 중요한 건 여전히 공급 부족 사태이고, 실수요자 중심으로 시장이 돌아간다는 점”이라면서 “이럴 때 일수록 향후 펼쳐질 수 있는 세제 정책을 명확해 이해하고 그에 따른 시나리오를 가정해 대응해 나가야 한다”고 조언한다. 박 대표에게 향후 전망할 수 있는 세제 정책 변화와 실수요자, 투자자 입장에서 대응할 수 있는 전략에 대해 물었다. 다음은 일문일답.

-최근 비상계엄에 이어 탄핵 절차가 진행되고 있다. 시장 혼란이 큰데 세금 정책을 어떻게 들여다봐야 하나.

“확률적으로는 정권이 바뀔 가능성이 크다고 전망하고 있다. 다만 당분간 시국이 안정될 때까지 시간이 필요한 만큼 어느 쪽이 집권하더라도 세제 정책을 급격하게 손볼 수는 없을 것이다.

변화를 앞둔 이 시기를 적극적으로 활용해야 한다. 공급 부족이 누적되면서 이르면 내년 하반기나 2026년부터 집값이 오를 것으로 관측하고 있다. 정권이 바뀐다면 집값을 잡기 위해 규제 정책을 세게 펼 가능성이 크다. 지금이 증여나 매각 등을 통해 사전 준비를 할 수 있는 적절한 타이밍이라고 본다.”

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-양도세 외에도 종부세 중과 등 세 부담이 상당해질 것이라고 예상했는데.

“정부가 다주택자 양도소득세 중과 조치를 1년 더 연장하느냐 아니냐를 두고 절세 전략을 짜야 한다. 만약 양도세 중과 유예 조치가 올해 5월을 기점으로 끝난다면 매각을 하든 증여를 하든 보유 주택 수를 줄여 최대한 세 부담을 덜어놔야 한다. 올 연말에 발표하는 ‘2025년 경제정책방향’에 유예 여부가 발표될 테니 일단 기다려 보길 권한다. 시국이 혼란스럽다 보니 1년 더 연장하는 쪽으로 가닥이 잡힐 것 같다.

종부세 중과도 같다. 현 정부 들어 기본공제 금액을 올리고 세율을 일부 개정하는 등 일부 완화한 것은 사실이지만, 3주택 이상이면서 종부세 과세 표준이 12억원을 넘기면 여전히 중과 대상이 된다. 이 기조도 당분간 이어질 것으로 보고 있다

만약 정부가 양도세 중과 유예 조치를 연장하지 않는다면 빠른 처분 계획을 세우길 바란다. 세금 중과가 얼마나 무서운지 겪어본 사람은 이미 주택 수를 줄이고 갈아타기 하는 쪽으로 움직이고 있다. 종료 시점까지 몇 달 남지 않아 매각이 어렵다면 증여를 통해 자산 이전을 해두어야 한다.”

-그렇다면 증여 전략은 어떻게 세우면 좋은가.

“일부 지역에서 급매가 나오는 등 가격이 하락하는 지금이 증여하기에는 좋은 시기다. 최소 2곳 이상에서 감정평가를 진행하고 그 평균값을 내는 식으로 많이 진행하는데, 이렇게 하면 과세표준이 낮아지면서 그만큼 증여세도 줄어든다.

자금 여력이 있다면 채무까지 같이 넘기는 ‘부담부증여’도 괜찮은 방법이다. 단순 계산했을 때 시가 10억짜리 단지를 기준으로 일반 증여는 2억2500만원의 증여세가 발생하지만, 부담부증여는 비과세라는 가정 하에 6000만원 수준에 불과하다.”

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-현 세제 정책 중 가장 시급하게 개선되어야 하는 건 무엇이라고 보나.

“단연 ‘취득세 중과’다. 부동산 시장 양극화를 초래한 주범이 정부의 취득세 중과’ 정책이다. 10억원의 자금 여력이 있다고 가정해보자. 투자자 입장에서 4억원짜리 1채에 6억원짜리 1채를 포함해 총 2채를 매수하려고 했다가도 중과를 생각하면 10억원짜리 한 채를 사겠다고 판단할 수밖에 없다. 1주택자는 1~3%의 취득세만 내면 되지만, 다주택자라면 최대 12%에 달하는 세율을 감당해야 하기 때문이다.

심지어 취득세는 분납도 되지 않아서 한 번에 내야 한다. 세금은 내본 사람만이 안다. 세금 부담이 커질수록 투자성이 좋은 한 채로 부동산 자산을 몰아버리는 경향이 더 강해질 수밖에 없다. 결국 상급지 쏠림 현상이 더욱 강해지고, 최상급지 가격이 오름에 따라 그 아래 급지로 상승세가 전이될 수밖에 없다. 피해는 오롯이 시장에서 껴안는다.”/mjbae@chosun.com