입력 : 2024.12.29 07:30
[땅집고] 서울 강남구 삼성역복합환승센터와 송파구 잠실 마이스(MICE) 사업 등 국내 초대형 개발 사업 호재를 모두 끼고 있는 단지, 바로 잠실 우성 1,2,3차입니다. 잠실주공 1~4단지를 재건축한 엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스와 아직 재건축 사업을 추진 중인 잠실주공5단지에 밀려 주목을 받지 못한 곳입니다
아시아선수촌과 더불어 잠실의 관문이라고 할 정도로 송파구에서 강남이 가장 가까운 아파트입니다. 입지가 워낙 뛰어나 재건축 시공사 선정을 두고 건설사간 경쟁이 치열할 것으로 예상했습니다. 그러나 올해 9월 첫 입찰에서는 GS건설이 유일하게 입찰 확약서를 제출하고 다른 건설사들의 불참으로 유찰됐습니다.
그래서 조합이 입찰 조건을 일부 완화하면서 건설사 세 곳이 수주를 노리고 있는데요. 내년 4월 시공사 선정을 앞두고 삼성물산과 현대건설, GS건설이 참여해 삼파전을 벌이고 있습니다.
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보통 아파트 광고할 때 거리가 멀어도 한참 먼 개발호재까지 영끌해서 홍보를 하는 경우도 많은데요. 이 단지는 삼성역 복합환승센터, 잠실 마이스 사업장이 바로 코앞입니다. 잠실야구장 관중석에서도 보이는 아파트일 정도로 가깝습니다. 단지 좌측으로는 탄천을 끼고 있는데요. 현재도 탄천뷰가 나옵니다. 탄천만 건너면 바로 강남 삼성동·대치동입니다.
단지 앞 종합운동장역은 서울 지하철 노선 중에서도 알짜라 불리는 2호선과 9호선이 지납니다. 2호선과 9호선 두 노선 중 하나만 낀 역세권 아파트도 상당히 투자 가치가 높은 아파트라는 평가를 받는데요. 이 두 개 노선이 동시에 지나는 곳은 종합운동장역과 당산역 뿐입니다.
이 단지는 1981년 준공한 44년차 단지입니다. 단지 외관을 보면 노후화된 걸 단번에 알 수 있습니다. 총 1842가구, 용적률은 170% 아파트입니다. 주차대수도 가구수와 딱 맞는 1842대인데요. 지하주차장은 없고 세대당 1대 이상 차를 보유한 집도 많아 지상주차장이 복잡합니다.
사실 잠실우성아파트는 4차까지 있는데요. 우성1,2,3차는 1980년 10월부터 1981년 5월까지 순차적으로 분양을 했지만 같은 단지로 묶이고요. 우성 4차만 다른 단지로 보고 있습니다. 4차는 1,2,3차 단지에서 남쪽으로 700m가량 떨어져 있습니다.
4단지 시공사는 DL이앤씨이고요. DL이앤씨의 하이에드 브랜드인 아크로를 송파구 단지 최초로 적용합니다.
잠실우성1,2,3차는 총 26개동인데요. 4자 금기로 인해 4동, 14동, 24동이 없어서 26개동이지만 29동까지 있습니다. 최저층은 12층으로 10개동, 13층이 9개동, 최고층 15층 4개동으로 구성됩니다.
면적은 전용 80㎡부터 160㎡로 다양합니다. 전용 80~82㎡(26평형) 4개 타입 264가구만 복도식이고 이외 평형은 모두 계단식 구조입니다.
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잠실우성 1,2,3차는 2011년 안전진단을 통과하였고 2015년에 정비구역으로 지정됐습니다. 대형평형이 있던 특정 동에선 50% 이상의 재건축 동의율이 나오지 않는 등 대형평형 소유주를 중심으로 재건축을 반대해 사업 추진에 어려움을 겪었는데요. 우여곡절 끝에 2021년 6월 조합설립인가가 이뤄졌습니다. 내년 초 시공사 선정을 앞두고 있고, 조합 측은 3~4년 후에 이주할 계획입니다.
재건축 사업은 총 면적 12만㎡에 용적률 최고 299%를 적용 받아 29개동 지상 최고 49층 높이 2680가구로 건축합니다. 당초 최고 35층으로 계획했으나 서울시 35층 높이 규제 폐지에 따라 49층으로 상향했습니다. 잠실우성4차도 49층로 재건축하는 만큼 50층 높이의 초고층 아파트가 탄천변에 따라 생기는 겁니다. 최고층 49층에서는 탄천 조망을 극대화한 스카이커뮤니티가 조성될 예정이고요. 중앙 선큰형 커뮤니티 광장에는 스포츠, 문화시설 등이 들어설 계획입니다. 단지 중심부엔 15m 폭의 공공보행로를 조성하는데요. 아시아선수촌 아파트에서도 탄천이 쉽게 접근 가능하도록 한 겁니다.
기존 1842가구에 일반분양 515가구, 임대 323가구가 새로 들어서는데요. 잠실주공5단지나 아시아선수촌을 제외하면 향후 잠실동 일대에서 일반분양 500가구 이상은 나오지 않습니다.
주택 면적별 대지지분이 상이합니다. 보통 대지지분 15평 이상인 경우 사업성이 좋다고 판단을 하는데요. 잠실 우성 1,2,3차의 경우 전체 세대의 80% 이상이 대지지분 15평 이상입니다. 31평형 이상부터 대지지분이 15평을 넘기 때문에 사업성이 양호한 편입니다. 대부분의 조합원은 전용 84㎡ 이상 평형을 받을 것으로 예상됩니다.
이 단지는 바로 옆 아시아선수촌과 같이 볼 단지인데요. 사실 아시아선수촌이 여러모로 더 높게 평가 받습니다. 아시아선수촌은 전용 99㎡~178㎡, 38평~66평 대형 평형 위주로 구성됩니다. 아시아선수촌은 가장 작은 평형이 38평인데요. 가격이 34억원입니다. 반면 잠실 우성 42평형은 27억원. 가격 차도 많이 납니다.
두 단지는 토지거래허가구역으로 묶여 있는데요. 매수를 한다면 실거주를 전제로 해야 합니다. 워낙 노후화해 실거주하기에 불편하지만 실거주 목적 외엔 매매 거래가 불가능합니다.
그래서 2009년 준공한 리센츠·엘스·트리지움과 비교하면 거래량이 더 떨어지는데요. 지난1년간 잠실동 아파트 중 거래량 6위에 올랐습니다.
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잠실우성1,2,3차와 아시아선수촌에 거주하는 학생들은 아주중·정신여중·정신여고를 배정 받습니다. 조선일보 AI부동산에 따르면 이 세 학교는 학업성취도가 80% 중반대고 송파구에서도 선호도가 높은 학교입니다. 게다가 학교가 다 가깝습니다. 대치동 학원가까지 거리도 1.2㎞로 라이딩이 가능한 게 장점입니다.
2·9호선 더블역세권에 코엑스와 현대백화점이 인접한데요. 삼성역 복합환승센터 개발과 잠실종합운동장 리모델링, 호텔·컨벤션 센터 등올 개발하는 잠실 마이스 사업 막강한 호재를 바탕으로 49층으로 거듭날 잠실 우성 아파트가 재건축 후 잠실 대장으로 거듭날 수 있을지 주목됩니다./hongg@chosun.com