입력 : 2024.12.26 07:30
[땅집고] “신반포2차는 토지거래허가구역으로 묶여있어서 아무리 돈이 있다고 하더라도 마음대로 살 수가 없어요. 재건축 마치면 전 가구에서 한강 조망이 100% 가능한데다 입지나 인프라에서도 빠지는 면이 없어 경매로 나오면 감정평가액에 20억원씩 웃돈 주고 매수하는 경우도 있습니다. 그만큼 귀한 단지예요.” (잠원동 ‘뉴스타 공인중개사무소’ 최형석 대표)
통상 토지허가거래구역으로 지정된 지역에 있는 아파트 단지는 각종 규제가 적용되면서 상대적으로 가격이 눌려있다. 토지허가거래구역에 있는 아파트를 취득하려면 무주택자나 1주택자 기준을 충족해야 하고, 매입 시 담당 지방자치단체로부터 별도의 허가를 받아야 하기 때문이다. 아울러 최소 2년 이상의 실거주 의무가 적용되면서 전세를 끼고 투자하는 이른바 ‘갭투자’도 불가하다. 잔금 납부일도 3개월 이내로 제한돼 현금 여유가 있는 수요자만이 매수에 나설 수 있다.
하지만 반포 일대에서는 이례적으로 토지거래허가구역으로 지정된 단지 가격이 비지정 구역 단지보다 최대 10억원 이상 높게 형성된 단지가 있다. 바로 잠원동 ‘신반포2차(☞단지정보 알아보기)’와 ‘신반포 4차(☞단지정보 알아보기)’ 이야기다. 신반포2차는 서울시의 신통기획사업 추진 단지로 비규제지역인 반포 일대에서도 토지거래허가구역으로 묶인 단지다.
국토교통부 실거래가시스템에 따르면 신반포2차의 최근 실거래가는 전용 107㎡(35평) 기준으로 38억원, 전용 137㎡(44평) 기준으로 53억8000만원이다. 신반포4차는 전용 107㎡ 기준 37억4000만원, 137㎡ 기준 올해 8월 45억원에 매매 계약이 체결됐다. 45평형 기준으로는 약 9억원 정도 더 비싼 셈이다.
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잠원동 일대 부동산 중개사무소 관계자들은 ‘신반포2차’의 가격이 ‘신반포4차’에 비해 높게 형성된 결정적인 원인으로 ‘한강 조망’을 꼽는다. 신반포4차의 경우, 한강과 올림픽대로에 맞닿아있는 신반포2차 단지 뒤에 위치해 한강 조망이 불가능하다. 신반포4차의 경우 서울 지하철 3·7·9호선이 지나는 고속터미널역까지 도보로 3분 거리에 위치해 역까지 도보로 8분이 걸리는 ‘신반포2차’보다 입지 조건이 더 좋다고 평가받지만, 결국 매매가를 좌우하는 데는 ‘한강 조망 여부’가 더 큰 영향을 미친다는 것이다.
한강 조망에 대한 선호도가 반영돼 신반포2차에 대한 투자수요가 몰리면서 이 단지는 최근 경매 시장에서 감정가 대비 20억원 비싸게 낙찰되기도 했다. 신반포2차 150㎡는 올해 11월 20일 감정가 43억원6700만원에 경매에 나왔는데, 9명이 응찰한 결과 63억7367만원에 최종 낙찰됐다. 낙찰가율은 146%로 20억667만원 비싸게 팔렸다. 같은 평형 호가가 60억에서 68억원에 달하는 점을 감안하면 시장 호가와 비슷한 수준이다.
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잠원동의 뉴스타 공인중개사무소 최형석 대표는 “신반포2차의 경우 토지거래허가구역으로 묶여 있어 주택을 매수할 때 실거주 의무가 적용되지만, 경매로 취득하면 실거주 의무에서 면제되고 자금조달계획서도 제출하지 않아도 되는 등 규제에서 자유롭다”면서 “재건축만 되면 반포 일대에서도 가장 좋은 단지라는 평가를 받는 만큼 웃돈 20억원을 주고서라도 매수하고 싶어하는 수요가 많다”고 설명했다.
반포 일대가 토지거래허가제 여부와 관계없이 집값 상승 기조를 이어가면서 ‘토지거래허가제 무용론’도 제기되고 있다. 제도가 시행된 지 5년이 됐지만 주택 시장 안정 효과가 크지 않은데다 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동을 비롯한 재건축, 재개발 지역 주택 소유권자들이 피해를 보고 있어서다.
특히 삼성동과 잠실동은 현대차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC)개발과 함께 수도권광역급행철도(GTX)-A·C노선이 지나는 삼성역 복합환승센터 사업으로 인해 토지거래허가제 구역으로 묶여있는데, 현재 GBC와 C노선 모두 실착공에 들어가지도 못한 상황이다.
서울시는 이를 반영해 토허제 지정 구역 축소에 나선다는 방침이다. 서울시는 “장기간 거래 허가 대상이 된 곳들을 중심으로 구역을 축소하는 쪽으로 논의하고 있다”고 밝혔다. /mjbae@chosun.com