'탄핵 조정장'에 뜬금포 집값 폭등론 나온 이유…"차기 정부, 규제폭탄으로 文 시즌2"

[땅집고] “야당이 집권하면 부동산 폭등 확정 아닌가요?”, “손 놓고 있다 벼락거지될 것 같아요”, “집값을 낮추는 정책을 써도 결과는 폭등할 것 같은데요.”

윤석열 대통령의 계엄과 탄핵 사태로 탄핵 정국이 펼쳐지면서, 차기 대선 시계가 빨라졌다. 윤 대통령의 사법처리가 초읽기에 들어감에 따라 야당인 더불어민주당이 차기 대선에서 집권할 가능성이 높아졌다.

부동산 관련 커뮤니티 사이트에서는 벌써 “민주당이 집권하면 문재인 정부처럼 규제위주의 주택정책을 펼쳐 집값이 폭등할 것”이라는 우려가 나오고 있다. 이른바 진보정권이라는 노무현, 문재인 정부는 “집값을 잡겠다”며 규제 위주의 정책을 폈지만, 결과는 정반대로 집값이 폭등했기 때문이다.

문재인 정부는 집권 초반 “부동산 문제와 관련해서는 우리 정부는 자신 있다”고 장담했다. 문 정부는 다주택자에 대한 세제 강화, 대출 규제 강화, 서울 전역 규제지역 지정 등 규제 일변도 정책을 펼쳤다. 하지만 집권 5년간 서울의 경우, 무려 아파트값이 60% 상승하며 역대급 집값 폭등을 초래했다.

부동산 시장 수요자들 사이에서는 차기 대선이 내년 치러지고, 야당인 더불어민주당의 집권 가능성이 높아지자 ‘집값 폭등 시즌2’ 가능성을 우려하고 있다.

■ 규제로 집값 잡겠다는 정책 ‘100% 실패’…규제 일변도 文 정부, 5년간 서울 아파트 62% 올라

문재인 정부는 집권 내내 부동산 투기와의 전쟁을 벌였다. 투기 수요를 근절하겠다면서 2017년 8월2일 ‘8·2 부동산 대책’을 발표한 이후 약 25차례의 부동산 규제책을 발표했다. 하지만 집값은 계속 고공행진 했다.

KB부동산 통계에 따르면 문재인 정부 집권 기간동안 전국 아파트 매매가격은 38.41%, 서울은 무려 62.55% 상승했다.

문 정부 1년 차인 2017년 8월 서울을 비롯한 수도권 전역을 투기과열지역, 조정대상지역 등의 규제지역으로 묶고 지역에 따라 주택담보대출비율(LTV)을 제한하는 대책을 시행했다. 정권 말미에는 대출 규제를 더 강화해 15억원이 넘는 주택담보대출을 전면 금지했다.

재건축·재개발 분야에선 투기과열지역에서 재건축 사업 조합원의 지위양도를 금지했다. 이듬해 재건축 개발의 걸림돌로 꼽히는 재건축 초과이익환수제도 부활시켰다.

하지만 집값은 2017년부터 본격적으로 오르기 시작했다.

문 정부는 집값 폭등의 주범을 다주택자에서 찾았다. 2018년 다주택자에 대한 세제 강화 정책을 본격화하기 시작했다. 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 3.2%로 높이고, 2021년 이를 6%로 한 차례 더 높였다.

이후 집값이 급등했던2021년 공시가격 현실화 로드맵을 발표하면서 다주택자의 종부세가 급격하게 치솟으면서 거센 반발에 부딪혔다.

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업계에서는 꾸준히 수도권의 아파트 공급이 부족하다는 지적이 나왔는데, 문 정부는 임기 중반에 이 지적을 받아들였다. 2018년 말 고양창릉, 하남교산 등 수도권 그린벨트 지역을 해제해 3기 신도시로 지정했다.

그럼에도 집값은 잡히지 않았다. 2020년 당시 김현미 국토교통부 장관은 “아파트가 빵이라면 밤 새워 만들었을 것”이라는 언급을 하기도 했다.

2020년에는 임대사업자에 대한 규제도 강화했는데, 임대차 3법(2+2 계약갱신권·전월세상한제·전월세신고제)을 시행하고, 비아파트 소형주택 단기 등록임대 제도를 폐지했다.

청약 제도도 무주택자에게 우선순위를 부여하는 가점제 방식으로 바꾸고 분양가 상한제를 도입했다. 분양가 상한제 단지에 실거주 의무 2년까지 부여했다. 하지만 이 당시 분양가 상한제 적용을 받아 3.3㎡당 평균 5653만원에 분양한 ‘래미안 원베일리’는 2021년 84㎡ 분양가가 19억원대였는데, 올해 9월 60억원에 팔렸다.

문재인 정부 시기 집값이 역대급으로 급등해 생겨난 단어가 바로 ‘벼락거지’다. 갑자기 된 부자란 뜻의 ‘벼락부자’라는 말을 반대로 해석한 것이다. 정부의 규제라는 위험을 무릅쓰고 자산에 투자한 사람들에 비해 투자에 손을 놓고 있었던 국민들은 상대적으로 빈곤한 처지가 됐다는 의미로 쓰인 말이다.

■ 내년 금리 인하 본격화하는데, 주택 공급은 부족

탄핵정국으로 인한 불확실성 증가, 경제성장률 둔화, 트럼프 리스크 등으로 경기침체 우려가 커지고 있다. 이 때문에 일부에서는 집값 폭락론을 제기하고 있다.

그러나 내년에 대선을 통해 새대통령이 선출되면 불확실성의 해소, 금리인하 본격화 등 주택시장에는 호재가 될 수 있는 요인들이 많다. 더군다나 주택공급 부족이 변수가 될 수 있다. 코로나와 우크라이나 전쟁이 이어지면서 주택공급이 감소했고 인건비, 자재비가 폭등한 사실을 감안하면 집값 상승 가능성을 부인하기 어렵다.

한 전문가는 “민주당이 집권해도 문재인 정부처럼 규제 일변도의 정책을 펴지는 않을 것으로 본다”면서 “윤석열 정부에서 공급이 급감한 만큼, 차기 정부는 공급을 확대할 수 있는 현실적 정책을 펼칠 것으로 기대한다”고 말했다./rykimhp206@chosun.com