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"탄핵 정국에 트럼프 리스크까지" 어수선한 주택시장 재건축 공사비 급등

입력 : 2024.12.17 07:30

[땅집고]서울 시내의 한 아파트 건설 현장 모습. / 뉴스1

[땅집고] 고금리와 원자잿값, 인건비 상승 등으로 공사비가 오름세를 이어가면서 건설 공사비 증액 여부를 두고, 조합·시행사 등 발주자와 시공사 간 갈등이 끊이지 않고 있다. 여기에 ‘트럼프 2기’ 출범 등 내외부적으로 공사비 더 오를 조짐이 보이고 있다.

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17일 건설업계에 따르면 정비사업지 10곳 중 7곳이 공사비 증액 갈등을 겪는 중이다. 건설원가관리 전문기업 터너앤타운젠드코리아 조사 결과, 최근 5년간 진행한 74건의 프로젝트 중 52건(70%)에서 시공사가 총공사비의 10% 이상을 물가상승 보상금으로 요구한 것으로 집계됐다.

최근 공사비 증액을 두고 갈등 중인 현장은 수두룩하다. 서울 동작구 노량진8재정비촉진구역의 경우, 시공사인 DL이앤씨가 3.3㎡(평)당 공사비 기존 498만원에서 약 900만원까지 882만원으로 상향 제안했다. 조합이 당초 약속한 ‘e편한세상’ 브랜드에서 하이엔드 브랜드 ‘아크로’를 적용해달라고 하면서다. 현재 조합은 공사비 협상을 개시하고 내부 협의 중이다.

/조선DB

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송파구 잠실 진주아파트 재건축조합은 올 상반기 삼성물산·HDC현대산업개발 컨소시엄과 공사비를 3.3㎡당 666만 원에서 811만5000원으로 인상하기로 합의했다. 구로구 고척 4구역 재개발 조합은 7월 대우건설·현대엔지니어링과 공사비를 기존 3.3㎡당 447만원에서 700만원에 상향 합의했다. 서대문구 홍제3구역은 현대건설과 3.3㎡당 공사비를 기존 512만원에서 784만원으로 올리기로 했다. 이밖에 행당7구역·신반포 22차·이문3구역·대조 1구역·청담 삼익아파트 등도 공사비 증액에 합의했다.

계약해지도 수두룩하다. 최근 HDC현대산업개발은 강서구 ‘방화6구역’ 재건축 조합과 체결한 시공계약을 해지했다. 서울 성북구 장위4구역(장위자이 레디언트) 재개발 조합과 시공사 GS건설 간 공사비 인상 합의는 결렬됐다. 부산 해운대구 우동 삼호가든(우동1구역) 재건축조합이 시공사인 DL이앤씨와의 결별을 고려 중으로 알려졌다.

갈등이 자체적으로 해결될 조짐을 보이지 않으면서 지자체 차원에서도 적극적으로 중재에 나서고 있다. 서울시는 말도 탈도 많았던 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공)을 시작으로 은평구 대조1구역, 강남구 청담동 ‘청담르엘’(청담삼익), 강북구 미아3구역 재개발, 성북구 안암2구역 재개발 등 5개 현장에 코디네이터를 파견해 합의를 이끌었다. 시는 서울도시주택공사(SH공사)를 통한 공사비 검증도 시행 중이다. SH공사는 올해 상반기 행당7구역과 신반포 22차의 공사비를 검증했다.

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실제로 공사비 상승은 이미 심각한 수준까지 올랐다. 한국건설기술연구원에 따르면 공사비지수는 올해 9월 기준 130.45로 사상 최고치를 기록했다. 공사비지수는 2020년을 100으로 건설공사비의 물가 변동 수준을 수치화한 지표로, 4년 만에 30% 이상 오른 수치다. 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 자원 등의 직접공사비의 가격변동을 측정한다.

주 52시간 근무와 중대재해처벌법 시행 이후 코로나19와 러시아·우크라이나 전쟁 등 여파로 건설원가가 높아지면서 공사비 부담이 확대한 것이다. 공사비가 늘지만 건설사 수익성은 갈수록 악화하고 있다. 보통 80% 중반에서 머무르던 매출원가율이 95%에 도달하는 건설사도 생긴 것. 매출원가율은 매출에서 제품 원가가 차지하는 비율을 말한다.

문제는 대내외 불확실성으로 내년 전망이 더욱 좋지 않다는 사실이다. 윤석열 대통령의 비상 계엄령 여파로 환율이 급등, 국가신뢰도에 부정적 인상을 심어줘 고환율 기조가 이어지고 있다. 원 달러 환율은 한때 2년 1개월 만에 최고치인 1442원까지 치솟았다. 탄핵 정국이 이어질 경우 건설공사비 안정화 방안 등 이행 여부도 불투명해진다. 정치적 불안 요소 탓에 건설사들은 섣불리 신규 수주에도 나서지 않을 가능성이 높다.

미국 도널드 트럼프 대통령 당선도 악재로 작용할 가능성이 크다. 관세 인상 정책과 강달러 등으로 공사원가가 더 치솟을 가능성이 있다. 부동산금융(프로젝트파이낸싱·PF) 부실 또한 잡히지 않고 있는 점도 뇌관으로 작용한다는 전망이 나온다. /pkram@chosun.com

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