이재명 부동산공약, 현실화 한다면 "다주택자 규제 부활, 똘똘한 한채로 초양극화 조장"

[땅집고] “2025년 조기 대선으로 이재명 민주당 대표가 당선된다면 부동산 시장에서 나타날 수 있는 현상은 ‘다주택자 규제 강화’와 ‘공급 부족’의 만남. 취약 계층의 주거 불안은 더 심해지고, 지역별 매매가의 초양극화도 심화할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 윤석열 탄핵 가결 이후 2025년 조기 대선으로 유력 대권주자인 이재명 더불어민주당 대표가 당선될 경우 국내 부동산 시장이 어떻게 움직일지 전망한 글이 화제를 모으고 있다. 이 글을 작성한 사람은 부동산 빅데이터 전문가로 알려진 삼토시(강승우)다.

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삼토시는 “만약 국회에서 윤석열 대통령 탄핵안이 가결되고 헌법재판소에서 인용된다면 다음 대선은 2027년 3월이 아닌 2025년에 이뤄진다”면서 “이런 시나리오가 이뤄진다면 다음 21대 대통령은 이재명 더불어민주당 대표가 당선될 것이 확실해보이는데, 이 전제 하에 부동산 시장을 예측해보겠다”며 말문을 열었다.

삼토시는 지난 총선 결과에 따라 민주당 의원들이 친명 위주 인사로 재편된데다 압도적 과반 의석을 얻었기 때문에, 이재명 대표가 대통령에 당선된다면 그가 주장해온 부동산 공약과 정책이 그대로 실현될 가능성이 높다고 봤다.

과거 이재명 대표는 경기도지사 시절 경기도의 4급 이상 고위 공직자들의 경우 1주택을 제외한 나머지 주택을 처분하라는 지침을 내릴 만큼 다주택자에 대한 반감을 드러낸 바 있다. 반면 1주택자에 대해서는 "평생 벌어 집 한 채를 마련한 1가구 1주택자에 굳이 종부세를 거둬야 하느냐"는 발언을 할 정도로 우호적인 입장을 취했다.

삼토시는 “만약 이재명 대표가 1가구 1주택 규제는 완화하고 다주택자 규제는 강화한다면 향후 부동산 시장 방향성은 더욱 명확해진다”면서 “당연히 ‘양극화를 뛰어넘는 초양극화의 심화’가 될 것”이라고 확신했다. 그러면서 그 근거로 과거 정권별로 전국 하위 20% 아파트 대비 상위 20% 아파트 매매가 배율 추이를 나타낸 그래프 통계 자료를 제시했다. 배율이 작아질수록 양극화가 완화되고, 커질수록 양극화가 심해지는 구조다.

그래프에선 정권마다 배율 추이가 명확하게 나타나고 있다. 예를 들어 이명박 정부 때는 양극화가 크게 완화되는 모습을 보이고, 박근혜 정부 때는 양극화 수준이 안정적이다가, 문재인 정부 시기에는 양극화 수준이 매우 커지는 시기다. 이번 윤석열 정부 들어서는 이런 양극화 심화 추이가 계속되고 있긴 하지만 그 상승폭이 이전 문재인 정부에 비해서는 크지 않다.
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이어 삼토시는 KB부동산에서 추출한 5분위 아파트 매매 자료도 함께 공개했다. 그는 “유독 진보정권 때 서울과 광역시의 (아파트 매매가격) 상승률 격차가 큰 경향성이 확인된다”면서 “여러 요인들이 있겠지만 진보 정권의 부동산 정책을 관통하는 메시지는 ‘다주택자 규제 강화’인데, 이 점이 가장 큰 영향을 미쳤다고 판단한다”고 주장했다.
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삼토시는 다주택자가 줄어들고 1주택자가 늘어나는 기간에 유독 집값 상승률이 높게 나타나는 경향성이 있다고 전했다. 다주택자가 감소하면 주택 시장에서 유통 가능한 매물이 함께 감소하기 때문이라는 것. 매물이 줄어들수록 희소성이 높아지면서 가치가 오를 수밖에 없는 구조라 집값 상승 현상이 나타난다는 설명이다.

삼토시는 “다주택자는 역기능도 있지만 순기능도 있다”면서 “특히 우리나라처럼 공공 임대 물량이 부족한 국가에서는 다주택자가 임대 주택을 공급한다는 순기능을 수행한다”고 했다. 우리나라에서 소득세조차 내지 못하는 취약 계층이 약 40% 정도 되는데, 이런 사람들은 건설사업자가 주택 분양가를 아무리 낮춰도 혹은 집값이 아무리 낮아져도 집을 구매할 여력이 없다. 이런 사람들에게 임대 주택을 제공해야 하는데 국가가 모든 물량을 감당할 수 없기 때문에 다주택자가 필요하다는 주장이다.

더 문제는 2026년부터 아파트 입주량이 급감할 예정이라는 것이다. 다주택자 규제 강화와 공급 부족 현상이 더해지면 임대인 우위 시장이 도래하고, 이런 상황에서 정부가 종부세를 위시한 보유세 인상 카드를 꺼내면 다주택자가 세입자들에게 세금을 전가하기 위해 임대료를 올릴 수 밖에 없다. 이런 경우 다주택자 뿐 아니라 세입자의 고통 역시 가중될 가능성이 크다.

만약 정부가 이 같은 문제를 막기 위해 무제한 계약갱신청구권을 도입하고 적정 임대료를 책정해 임대료 상승을 제한한다면 어떻게 될까. 이 경우 다주택자들은 다주택 보유에 대한 실익이 없다고 보고 주택 수를 정리해 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 택할 수 밖에 없다. 결국 임대 매물이 크게 감소하면서 취약 계층의 주거 불안은 오히려 심해지고, 지역별 매매가의 초양극화 역시 더욱 심해지는 현상이 발생하게 되는 것이다.

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삼토시는 “물론 양극화를 반기는 분들도 당연히 계실 것이다”라면서 “핵심지만 급등하고 비핵심지는 낮은 매매가를 유지할 경우, 굳이 부동산을 통한 재산 증식에 뜻이 없는 분들이라면 비핵심지에서 주택 구입에 드는 비용을 억제하면서 다른 분야에 돈을 쓸 수 있기 때문”이라고 했다. 이어 그는 “어쨌든 탄핵과 조기 대선 시행 여부가 향후 시장에 미치는 영향이 지대할 것이기에 그 진행 상황에 촉각을 곤두세우게 된다”고 했다. /leejin0506@chosun.com
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