한남동 땅 놓고 부영 vs 서울시 10년 소송혈투 "시세차익만 3500억 잭팟"

부영그룹이 승소하면 평당 2억 고급주택 개발
패소해도 서울시가 3500억원 토지 보상

[땅집고] 서울 용산구 한남동 소재 ‘한남근린공원’ 부지를 둘러싸고 부영그룹과 서울시가 10년째 법정 다툼을 이어가는 가운데, 소송이 진행되는 동안 토지 보상가가 최초 매입 당시보다 4배 가까이 뛰면서 소송 승패 여부와는 관계없이 부영그룹이 얻는 이익이 상당할 것이란 관측이 나온다.

부영그룹과 서울시의 소송전이 막대한 ‘혈세 낭비’로 이어지고 있다는 지적도 있다. 부영그룹이 서울시에 두 차례의 소송을 진행하는 동안 한남동 알짜 부지가 개발되지 못한 채 공터로 방치된 데다 보상비만 해도 최초 매입 당시와 비교해 무려 3500억원이 늘어났기 때문이다.

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■10년간 이어진 소송전…공시지가 상승으로만 ‘3500억원’ 번 부영

2014년 국방부로부터 한남근린공원 부지를 매입한 부영그룹이 서울시와 소송을 벌이기 시작한 건 2015년부터다. 이 부지는 1979년 도시계획상 공원으로 지정됐지만 정부가 장기 미집행 도시계획시설 해제 가이드라인을 마련하면서 2015년 10월 공원 시설 해제 가능성이 거론됐다. 하지만 서울시가 일몰을 한 달 앞둔 2015년 9월 공원 조성 계획을 발표하면서 해제가 돌연 연기됐다.

이에 부영그룹은 서울시를 상대로 소송을 제기했지만, 2018년 10월 대법원으로부터 최종 패소 판결을 받았다. 2020년 8월 같은 내용으로 행정소송을 제기했으나 현재 2심까지도 패소 판결을 받은 상태다. 서울시는 “부영그룹이 부지를 매입할 당시 이미 공원조성계획을 알고 있었다는 점이 패소에 결정적인 원인이 됐다”며 부영그룹의 3심 승소 가능성이 희박하다”고 밝혔지만, 부영그룹은 상고를 진행한다는 입장이다.

부동산 업계에서는 부영그룹이 패소를 염두에 두면서도 서울시와의 소송을 이어가는 건 소송에서 지든 이기든 얻을 수 있는 이익이 상당할 것이기 때문이라고 분석한다. 한남동 개발 사업을 통해 얻는 이익도 크지만, 혹여나 패소하더라도 땅값 상승으로 얻는 보상액도 그에 못지않을 것이라고 보고 있다.

한남동 근린공원부지 인근에는 한남동 고급주택의 대명사인 ‘나인원한남’, ‘한남더힐’ 등이 위치했다. 부영그룹의 한남근린공원 부지 개발 사업이 주목받은 건 부영그룹이 이에 버금가는 고급주택을 짓기만 하면 ‘초대박’이 날 것이란 평가를 받기 때문이다. 조선일보AI 부동산 (☞바로가기)에 따르면, 올해 7월 기준 ‘나인원한남’ 전용면적 273㎡(101평) 매매가는 220억원에 달하는데, 이를 평당 가격으로 환산하면 1평(3.3㎡)당 가격은 2억2000만원대에 이른다.

패소할 경우에는 소송 기간 동안 상승한 공시가격에 따른 시세 차익을 얻을 수 있다. 부영그룹이 2014년 당시 한남동 부지 2만 8319㎡를 매입한 금액은 1200억원이지만 10년간 공시가격이 상승하면서 현재 감정평가액은 4600억원에 달하는 것으로 알려졌다. 향후 행정소송 상고를 진행하게 되면 소송 기간이 늘어나는 만큼 토지 보상액은 더욱 상승할 전망이다.

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■토지보상비 늘자…서울시, 한남근린공원 조성 예산 6600억원까지 증액

부영그룹이 소송에서 패소하면 서울시는 부영그룹에 4600억원에 달하는 토지 보상비를 줘야 하는데, 이로 인한 서울시의 재정 부담을 우려하는 목소리도 있다. 2021년 서울시는 서울시의회 행정감사 과정에서 "한남근린공원 부지는 서울시 미공원 조성 면적의 1%밖에 안 되는데 보상비는 전체 공원 보상비의 20% 수준"이라고 지적받기도 했다.

서울시가 발표한 한남근린공원 조성계획이 ‘늑장 대응’이라는 의견도 있다. 서울시가 부영그룹이 매입하고 난 뒤 조성계획을 발표하는 등 뒤늦게 대응에 나서면서 결국 6600억원의 천문학적인 예산을 투입하게 됐다는 것이다.

한 부동산 업계 관계자는 “한남동 고급주택 옆에 공원을 만들기 위해6000억원이 넘는 예산을 들이는 건데 이만한 예산을 투입하고 얻는 사회적 편익이 그만한 가치가 있을지에 대한 회의적인 시선도 있다”면서 “서울시가 조성계획을 해제할 시 부영그룹에 막대한 개발 특혜를 주는 것이 아니냐”는 비판을 의식했다고도 본다”고 했다.

최근 서울시는 급증한 토지보상비를 감안해 한남근린공원 조성 예산 증액에 나섰다. 2021년 서울시가 서울시의회 도시계획관리 위원회에 보고한 총 사업비는 4653억원이지만, 2024년 기준 6600억원으로 2000억원 증액한 것으로 확인됐다.

토지 보상비 부담이 늘자 서울시는 부영그룹의 공공기여를 토대로 한 공연장 등 문화공원 조성계획을 바탕으로 한 수익사업 방식도 검토하는 것으로 알려졌다. 서울시가 부영그룹 측에 관련 사업계획을 제출할 것으로 요청했으나 추가적인 논의는 이뤄지지 않은 것으로 알려졌다.

서울시 관계자는 “소송이 10년간 진행되면서 토지 보상비가 큰 폭으로 늘어났고, 기존 예산으로는 감당할 수 없어 예산을 증액하게 됐다”면서 “공공의 이익을 최대한 만족시킬 수 있는 방안을 여러 측면에서 마련하고 있다”고 했다. /mjbae@chosun.com