입력 : 2024.12.12 07:30
[선도지구 선정, 그 후] “용적률 140%의 잠재력” 분당 무지개마을, 3000가구 대단지로
[땅집고] “‘한국의 맨해튼’이 될 오리역세권의 배후주거지로서 무지개마을 통합재건축은 필수적이다. 평균 용적률 140%, 평균 대지지분 30평으로 재건축 잠재력이 가장 높은 곳으로 분담금 없이 사업 진행이 가능하다고 자신한다.” (전남균 무지개마을 6~10단지 통합재건축추진준비위원회 위원장)
경기 성남시 분당구 구미동 ‘무지개마을 6~10단지’ 통합재건축구역은 지난달 말 국토부와 성남시가 발표한 1기 신도시 정비 선도지구에서 탈락했다. 선도지구에 선정된 샛별마을, 양지마을, 시범단지 등은 분당 신도시의 중심지로 꼽히는 서현, 수내동 일대에 밀집돼있다. 그러나 ‘한국형 화이트존’으로 개발되는 오리역세권이 분당의 차세대 랜드마크가 자리잡을 때 무지개마을 통합재건축 단지가 배후주거지로서 역할을 하겠다는 구상이다.
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전남균 무지개마을 6~10단지 통합재건축추진준비위원회 위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “성남과 분당의 새로운 중심지가 될 오리역세권과 가장 가까운 무지개마을은 통합재건축을 통해 배후지로서 시너지를 낼 수 있다”며 “현재 1200여가구를 최대 3000가구까지 늘려 젊은 세대와 노년층이 어우러지는 주거 단지를 만들겠다”고 밝혔다.
■ 용적률 140%-평균 대지지분 30평…“시세 낮아도 재건축 잠재력 크다”
무지개마을 통합재건축 구역은 구미동 일대 무지개마을 6단지부터 10단지까지 5개 단지로 구성됐다. 6단지 건영(208가구), 7단지 라이프(222가구), 8단지 제일(172가구), 9단지 동아(132가구), 10단지 삼성건영(498가구) 등 1232가구 규모다. 모든 단지가 101㎡(이하 전용면적, 37평), 134㎡(48평) 위주로 구성됐으며 162㎡도 일부 섞여있다.
구역 뒤쪽으로 불곡산이 있고, 앞쪽으로 탄천이 흐르는 등 자연친화적인 생활 환경이 특징이지만, 교통이 열악하다는 단점이 있다. 수인분당선 오리역까지 걸어서 15분 이상이 걸리고, 역과 단지를 잇는 마을버스 노선도 3개에 불과하다. 서울 강남권으로 향하는 광역버스 1개 노선이 지난다.
그 때문에 분당 중심 지역 대비 집값이 상대적으로 낮다. 11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 10단지 삼성건영 101㎡는 지난 9월 10억8500만원에 거래됐다. 선도지구에 선정된 수내동 양지마을 같은 주택형의 가장 최근 실거래가인 18억5700만원(8월) 대비 8억원 가량 낮다.
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전 위원장은 “지금까지는 교통 환경이 좋지 않아서 가격이 낮았으나, 통합재건축이 완료된다면 오리역으로 향하는 통합셔틀버스 등 자체적인 해결 방안을 제시할 수 있다”며 “현재 1232가구에서 1500~1800가구 정도를 추가해 최대 3000가구 규모로 재건축할 것”이라고 밝혔다.
전 위원장은 “비록 현재 시세는 낮지만, 통합재건축 시 잠재력이 굉장히 높은 구역”이라며 “‘승자의 저주’로 불리는 장수명 주택, 추가 공공기여 등으로 사업성에 우려가 있는 선도지구보다 조건이 좋은 구역”이라고 자신했다. 무지개마을의 현재 평균 용적률은 140%, 평균 대지지분은 30평이다. 분당 내 아파트 단지 중 용적률이 가장 낮고, 대지지분은 가장 크다. 용적률 326% 이하, 일반분양 1500가구 이상을 기준으로 분담금 없이 통합재건축이 가능하다는 분석이다.
통합재건축 구역을 비롯해 무지개마을 내에서 순환재건축을 통해 이주대책까지 마련하겠다는 계획이다. 무지개마을 4단지 주공은 현재 리모델링 추진 중으로 내년 말 일반분양 예정이다. 560가구에서 647가구로 늘어나는데, 추후 전월세 물량이 늘어 이주 단지로 활용할 수 있다는 구상이다.
■ ‘한국의 맨해튼’ 오리역세권 개발…“배후주거지로 무지개마을 재건축은 필수”
무지개마을 통합재건축 구역의 최대 호재는 오리역세권 복합개발이다. 토지 용도 제한을 없애고 용적률과 건폐율을 자유롭게 정해 개발할 수 있는 한국형 화이트존 개발이 예정된 곳이다. 용도제한이 없기 때문에 100층 이상의 초고층 빌딩을 건립해 ‘한국의 맨해튼’으로 만들겠다는 것이 성남시의 계획이다.
성남시가 밝힌 사업부지는 분당구 구미동 174 일원 약 57만㎡(약 17만2400평) 규모로, 이곳에는 성남농수산물종합유통센터(하나로마트 성남점) 부지(8만4000여㎡), 한국토지주택공사 오리사옥(3만7000여㎡) 등이 있다. 첨단 기업, 연구개발센터 등이 입주할 예정이다.
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또 탄천과 동막천이 갈라지는 위치에 있는 하수종말처리장 부지는 내년 6월 녹지 공원으로 임시 개방되는데, 추후 오리역세권 개발과 연계해 복합문화시설로 탈바꿈할 전망이다. 무지개마을도 그 수혜를 볼 수 있는 단지다.
전 위원장은 “선도지구는 서현, 수내동 인근으로 정해졌지만, 오리역세권이 개발돼 구미동 일대가 중심지 역할을 하게 된다면 주변 주거 단지 재정비는 필수적”이라며 “일자리가 있는 곳에는 젊은 세대가 많이 유입될텐데, 59㎡ 등 중소형 아파트 비중 높여 짓겠다“고 말했다.
전 위원장은 일본의 도심 재개발 사례를 참고해 오리역세권 배후 주거단지로 재건축을 계획 중이다. “일본 도쿄의 마루노우치지구, 아자부다이 힐스 등 랜드마크 지역 주변의 자연친화적 고밀 개발 사례를 적극 참고할 것”이라고 설명했다.
분당서울대병원과 가까운 입지를 활용해 노년층도 살기 좋은 단지를 만들겠다는 목표다. “분당서울대병원을 이용하기 편한 일부 동을 시니어 세대 중심으로 분양하고, 실버케어센터를 건립을 고려하고 있다”며 “또 단지 내 커뮤니티에서 노년층이 참여할 수 있는 일자리, 봉사 프로그램도 마련하겠다”고 밝혔다. /raul1649@chosun.com