'준선도지구' 분당 목련빌라 "용적률 98%, 재건축 분담금 0원 가능"

[땅집고] “목련마을 빌라단지 통합재건축 구역은 분당에서 가장 빠르게 재건축 사업이 진행될 곳이다. 이전까지 큰 주목을 받지 못했지만, 차분하게 준비해왔다. 낮은 평균 용적률, 큰 대지지분, 높은 동의율을 바탕으로 ‘분당 재건축의 1번’이 되겠다.” (정해철 목련마을 빌라단지 통합재건축추진준비위원회 위원장)

경기 성남시 야탑동 ‘목련빌라’ 통합재건축 구역의 1107가구는 지난달 국토교통부와 성남시가 발표한 1기 신도시 정비 선도지구 별도 정비물량에 선정됐다. 성남시의 주택 유형별 안배를 고려해 4층 이하 빌라단지 구역을 선도지구에 준하는 수준으로 지원, 관리하기로 한 곳이다. 이른바 ‘준선도지구’인 셈이다.

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공식적으로 선도지구는 아니지만, 목련빌라는 분당 신도시 재건축의 1번 주자가 될 가능성이 매우 높다. 낮은 평균 용적률(평균 98%), 큰 대지지분(평균 26.5평), 높은 동의율(94.5%) 등 사업 추진 호재는 많고, 일명 ‘풀베팅’으로 인한 사업성 저해 요소는 없기 때문이다.

정해철 목련빌라 통합재건축추진준비위원회 위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “10개 소규모 저층빌라 단지가 결합한 목련빌라단지는 분당에서 재건축 사업을 추진하기 가장 좋은 환경”이라며 “2027년 착공, 2030년 입주 일정을 맞출 가능성이 가장 높은 곳으로, 용적률 250% 이하, 최고 30층 높이, 2200여가구로 재건축할 계획”이라고 밝혔다.

■ 비역세권 빌라단지의 인생역전, 호가 4억 ‘점프’

목련빌라단지는 야탑동의 탑골공원 일대 대원(172가구), 성환(136가구), 대원3차(216가구), 두원빌리지(124가구), 미원(108가구), 화성빌리지(224가구), 두원빌라(18가구), 쌍용드래곤(18가구), 삼정빌라(16가구), 대진빌라(75가구) 등 10개 단지가 결합한 통합재건축 구역이다. 대형 면적의 고급빌라인 두원빌라, 쌍용드래곤, 삼정빌라를 제외하면 대부분 53㎡(이하 전용면적)~84㎡ 등 중소형 주택형으로 구성됐다.

분당탑골공원에 둘러싸여 있는 공세권 단지지만, 수인분당선 야탑역까지 버스로 10분, 걸어서 30분 이상 걸리는 위치에 있다. 2024학년도 메디켈계열(의·치·한·약·수) 총 44명, 서울대 7명 등 진학실적을 기록한 야탑고까지 걸어서 15분 거리다.

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교통 편의성이 좋지 않아 가격은 선도지구에 선정된 서현동 시범단지, 수내동 양지마을, 샛별마을 보다 낮다. 9일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 화성빌리지 84㎡은 지난 9월 7억2500만원, 대원 57㎡는 11월 5억9500만원에 거래됐다. 선도지구 발표 이후에는 호가가 2억~4억원 가량 올라 재평가가 이뤄지고 있다.

정 위원장은 “생활 환경이 굉장히 좋지만, 교통 입지가 집값에 결정적이기 때문에 가격이 굉장히 낮다”면서도 “다만 입주 시점인 2030년경 수서~광주선이 개통하는데, 인근 도촌사거리에 도촌야탑역 설치가 추진 중이기 때문에 서울 접근성이 좋아질 것”이라고 설명했다.

■ 1기 신도시 재건축 ‘숨은 강자’…“사업 속도 가장 빠를 것”

지난달 선도지구 결과가 나오기 전만 해도 목련마을에 대한 주목도는 낮았다. 교통이 불편한 데다 4층 이하 저층빌라단지이기 때문이다. 그러나 성남시는 주택 유형별 안배 원칙에 따라 빌라단지에도 정비 물량을 배정할 방침을 세웠기 때문에 목련마을 주민들은 조용하게 기대감을 키우고 있었다.

정 위원장은 “빌라단지에도 물량 배정을 할 것이라는 이야기를 듣고 차분하게 준비해왔다”며 “평균 용적률 98.5%, 평균 대지지분 26.5평을 바탕으로 한 높은 사업성 등을 따져보니 가능성이 높았다”고 말했다.

배점이 가장 큰 동의율(60점) 역시 94.5%를 기록했고, 상가 문제에서도 자유롭다. 정 위원장은 “분당 에서 동의율 만점 단지가 속출했기 때문에 외부에 굳이 공개하지 않았고, 단지 내 상가도 33개뿐”이라며 “재건축 사업을 추진하기에 최적의 환경으로, 분당 선도지구 중 가장 빠르게 진행해 2027년 착공과 2030년 입주 일정을 맞출 것”이라고 밝혔다.

■ 최고 30층-2200가구로 변신…“분담금 제로 재건축”

목련마을은 현재 용적률 98.5%에서 250% 이하를 기준으로 재건축해 최고 30층, 2200여가구로 변신한다. 선호도가 높은 59㎡, 84㎡ 위주로 단지를 구성할 예정이다. 이주대책용 주택은 5.4%를 포함해 사업성 저해가 우려되는 일명 ‘풀베팅’에서 자유롭다.

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재건축추진준비위원회는 사업설명회를 열어 예상 분양가, 추정 분담금을 추산한 결과를 소유주들에게 설명했다. 3.3㎡(1평)당 평균 공사비 850만원을 기준으로 일반분양가를 59㎡ 8억5000만~9억5000만원, 84㎡ 12억원으로 정하면 분담급 없이 재건축이 가능하다. 분양가를 더 높인다면 환급금이 발생할 수 있다.

목련마을 빌라단지는 오는 14일 주민설명회를 다시 열어 사업시행방식을 결정할 예정이다. 정 위원장은 “신탁 방식과 공공시행방식을 염두에 두고 있다”며 “주민설명회를 통해 선도지구에 선정됐음을 설명드리고, 사업시행방식에 대해 논의해 투표를 통해 결정할 예정”이라고 말했다.

이어 “사업을 진행하게 되면 추진준비위원회는 한발 뒤로 물러서겠지만, 주민들이 원하는 재건축이 될 수 있도록 사업 단계별 요구사항을 준비해 반영되도록 하겠다”고 덧붙였다. /raul1649@chosun.com