"그래도 서울인데…외곽도 경기보다 낫지 않나요?" 부동산 족집게 대답은…

[내년 부동산 시장 변수는-빅데이터 전문가 ‘삼토시’] ② "고소득자 몰리는 경기도, 폭락한 대구 아파트 유망"

[땅집고] “최근 경기 핵심지 아파트 거래가를 접한 온라인 부동산 카페에서는 ‘그 가격이면 서울을 사지, 왜 거길 사?’ 하는 반응이 늘었습니다. 경기에 거주하는 차상위 고소득자가 늘면서 서울 비핵심지와 경기도 핵심지의 격차가 줄고, 유사한 수준으로 동행할 것이라고 봅니다. 정부 주도의 반도체 메가 클러스터 사업도 경기도가 핵심 주거지로서 자리 잡는 데 큰 영향을 미칠 전망입니다.” (부동산 빅데이터 전문가 삼토시)

최근 경기도 핵심지에 분양한 신축 단지가 서울 비핵심 지역 매매가와 견줄 만큼 높은 분양가에도 ‘청약 흥행’을 기록하는 사례가 적지 않다. 특히 경기도에서도 직주근접성이 높고, 생활 인프라가 잘 갖춰져 상급지로 꼽히는 분당, 판교, 과천시 등에서는 신고가를 경신하는 단지도 늘고 있다.

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부동산 빅데이터 전문가인 삼토시는 이러한 현상을 두고 ‘경기도의 저력’이 커지는 것이라고 분석했다. 그는 “인구 감소 및 수도권 집중이 가속하면서 서울 핵심지는 그들만의 세상처럼 차별화될 것”이라면서도 “다만 상위 10~20%에 해당하는 고소득자들이 경기도에 몰리면서 서울 비핵심지와 경기도 핵심지의 상승률은 큰 차이가 없어질 가능성이 크다”고 설명했다.

삼토시는 부동산 빅테이터 분석을 통해 시장을 전망하는 전문가다. 2021년 급등, 2023년 조정을 정확히 전망했다. 최근 삼토시는 ‘상급지 입성 마지막 기회가 온다’라는 신간을 출간하면서 요즘의 부동산 시장을 진단하고, 상급지로 이동하고 싶어하는 수요자들의 시장 진입 적기에 대해 다뤘다. 다음은 일문일답.

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-서울 비핵심지보다 경기 핵심지가 더 낫다고도 평가했다.

“최근 부동산 카페에서 경기 핵심지 아파트 거래가를 보고 ‘그 가격이면 서울을 사지, 왜 거길 사?’ 하는 반응이 늘었다. 요즘 경기도의 저력을 보면 서울 비핵심지와 경기도는 유사한 수준으로 동행할 것이라고 본다. 2015년부터 2022년까지 아파트 1000호당 10억 이상의 금융 자산을 보유한 자산 보유자 수를 보면 서울은 96명에서 128명으로, 경기는 69명에서 95명으로 늘었다. 차상위 고소득자 증가율을 보며 서울보다 경기가 앞서는 것이다. 실제로도 2022년 말 이후 차상위 고소득자는 서울 중위 아파트보다 경기도 최상위 아파트를 선택했다.

우리나라가 반도체 사업에 명운을 걸 수밖에 없는 처지임을 생각하면, 반도체 메가 클러스터 조성이 지금은 주춤하더라도 결국 진행될 수밖에 없다. 이 사업도 경기도의 핵심 주거지의 위상을 높이는데 영향을 미칠 것이다.”

-그럼 지금 어디를 사는 게 적합한가.

“인구 감소 시대를 맞이하면서 핵심지 중심으로 초양극화가 더욱 심화하고 있다. 상급지 위주로 접근하라는 당연한 이야기를 할 수밖에 없다. 상급지가 좋은 건 다 알지만, 자금이 부족하다는 점이 늘 걸림돌이 된다. 그래서 ‘정해진 호재’가 있는 곳, 즉 일자리가 많은 곳으로의 연결성이 확실히 좋아지는 지역의 매수를 권한다.

수도권광역급행철도(GTX)-A, C노선, 9호선 연장, 신안산선, 월곶판교선이 대표적이다. 착공에 들어가지 않은 C노선을 제외하면 이미 착공에 들어간 노선들이다. 다만 트럼프 대통령의 당선으로 금리 인하가 지체될 가능성이 거론되고 있으니, 소위 ‘영끌’을 통한 매수는 지양하길 바란다.”

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-집값이 크게 떨어진 대구나 인천 등의 지역을 매수해도 괜찮은 건가.

“부동산에서 가장 큰 악재는 가격이 너무 오르는 것이고, 가장 큰 호재는 가격이 너무 내려가는 것이다. 그런 면에서 주요 도시 중 2021년 말부터 2023년 말까지 가장 큰 하락을 겪은 대구와 인천은 가격 메리트가 크게 생긴 곳이다. 게다가 하락의 원인이 적정 수준을 크게 넘어서는 공급 때문인데, 이로 인해 하락한 만큼 그 반대급부로 향후 공급 감소 속도도 가파를 것이다.

특히 대구는 2023년 착공 물량이 1000호에도 미치지 못하고, 2024년 착공 물량도 9월까지 2000호 수준에 그쳐 그야말로 공급 절벽이다. 향후 과잉공급이 해소되면 크게 반등할 가능성이 있다고 해석할 수 있다. 또한 대구는 상용근로자로 대표하는 양질의 일자리 역시 17개 주요 도시 중에 제주, 세종, 경기, 충남 다음으로 5번째에 해당하는 도시로 수요층이 뒷받침하고 있다. 다만, 인천은 2024년에 다시 착공 물량이 늘어났고, 3기 신도시 진척 상황이 변수가 될 수 있다는 점을 고려해야 한다.” /mjbae@chosun.com