입력 : 2024.12.03 07:30
[땅집고] 1년 넘게 미분양 폭탄에 시달리던 ‘이문 아이파크자이 3단지’가 결국 ‘재분양’을 추진하는 것으로 확인됐다. 청약시장 과열 양상을 빚고 있는 서울에서 1군 메이저 건설사 아파트 분양 물량의 80%가 팔리지 않자 재개발 조합과 시공사가 이례적으로 재분양 카드를 꺼내든 것이다.
이미 청약 수요자들이 외면했던 상품인 만큼 분양가를 낮춰야 물량이 소진될 것으로 예상되지만 고분양가 추세에 따라 분양가는 그대로 유지한다는 방침이다. 전용면적 84㎡(34평형) 기준 14억 대다. 이문 3구역 재개발 조합 관계자는 “현재 분양을 중단한 상황이고 3단지 전체에 고급화 설계를 새로 적용한 뒤에 내년 상반기 중 입주자모집공고를 내고 재분양을 추진할 예정이다”고 했다.
지난 2일 정비업계 등에 따르면 이문 아이파크자이 3단지는 완판한 1·2 단지와 달리 전체 152가구 중 118가구가 미분양으로 남았다. 이문 아이파크자이는 지난해 10월부터 청약 접수를 받았다. 두 차례 무순위청약에 이어 선착순 계약까지 시행했는데도 3단지는 결국 미분양을 해소하지 못했다.
분양 승인을 취소하는 것은 아니고 미분양 물량 118가구를 대상으로만 청약을 다시 진행한다는 계획이다. 3단지는 1·2단지에 비해 공사비를 더 높게 책정한 만큼 설계에서 차별화하면서도 기존 분양가를 유지한 채로 다시 분양을 진행할 것으로 예상된다. 현재 1·2단지 공정률은 55%를 넘었고, 3단지는 터파기 단계다. 통상 미계약 물량이나 계약 취소 물량이 나올 경우 재분양을 하지만, 단지 재설계 후 분양에 나서는 것은 드물다. 과거 분양시장 침체기에 미분양이 대거 발생하거나 사업성이 떨어지는 단지들이 사업을 잠시 접었다가 다시 재분양에 나서기도 했다.
이문 아이파크자이 3단지는 1·2단지와 달리 비역세권 입지다. 3단지에만 미분양이 몰린 결정적인 원인으로 꼽힌다. 지하철 1호선 신이문역과 외대앞역까지는 걸어서 각각 22분·14분이 걸린다. 1·2단지와 비교해 입지가 열악한데다 고도제한으로 인해 4층짜리 저층 타운하우스로 조성해 상품성이 떨어진다는 평가를 받았다.
심지어 분양가도 더 비쌌다. 1·2단지 전용 59㎡ 최고 분양가는 9억5000만원, 84㎡는 12억1200만원으로 책정한 반면, 3단지 전용 59㎡는 10억389만원, 84㎡는 14억4027만원으로 책정했다. 1·2단지 전용 84㎡ 비교해 많게는 2억원을 높게 책정한 셈이다. 분양 당시 비역세권 단지가 훨씬 분양가가 비싸게 나와 미분양 물량이 3단지에 많이 나올 것이라는 우려도 컸다.
조합 관계자는 “최초 사업 추진 당시 3-1구역(1·2단지)과 3-2구역(3단지)을 분리해 개발하려고 했지만, 결합 개발 방식을 취하면서 3-2구역의 경우 준비가 덜 된 채로 분양에 나선 측면이 있다”고 했다.
이문아이파크자이는 지하 6층~지상 최고 41층, 전체 3개 단지, 4321가구 규모로 조성하는 단지다. 3-1구역에 공급하는 1·2단지는 일반 아파트 단지로, 3-2구역에 공급하는 3단지는 지상 4층짜리 테라스형 단지로 구성했다.
한 부동산업계 관계자는 “상품성이 크게 떨어지는 수익형 부동산이나 중소 건설사의 지방 아파트는 재분양에 나서는 경우가 종종 있지만 서울에선 드문 경우”라며 “금융 혜택 제공도 아니고, 할인 분양에 나서는 것도 아닌 만큼 내부 인테리어나 설계, 조경 등에서 얼마나 고급화할 수 있을지가 관건으로 보인다”고 했다.