입력 : 2024.12.03 07:30
[땅집고] 경기 고양시 일산 신도시 재건축 선도지구에 선정돼 정비사업 첫 발을 내딛은 백송마을 1·2·3·5 통합단지에 관심이 집중되고 있다. 선도지구 발표 후 매물이 사라지고, 일부 주택은 호가가 무려 4억원이나 높아졌다.
백송마을 1·2·3·5 통합단지는 경기 고양시 일산동구 백석동에 1992~1993년도에 지어졌으며, 최고 20층에 총 2732가구 규모다. 상가까지 포함하면 가구 수는 약 2885가구에 이른다. 이 단지의 평균 용적률은 155%로 170~180%인 타 단지들보다 용적률이 낮다. 추진준비위원회는 앞으로 용적률 300%를 적용받아 4000가구 규모 신축 아파트를 짓는 것이 목표다. 지난 1월 지난 1월10일 윤석열 대통령과 박상우 국토교통부 장관이 백송마을 5단지에 직접 방문해 재건축을 약속했던 곳이기도 하다.
진재근 백송마을1·2·3·5 통합단지 추진준비위원장은 “내년 상반기쯤 추진위원회 승인을 받는 것을 목표로 차근차근 재정비 사업을 진행시켜 나가겠다”고 했다.
■ 백송마을1단지, 호가 4억원 ‘쑥~’…5단지는 매물 사라져
일산 백석동 백송마을5단지 삼호풍림은 경우 선도지구 발표가 임박한 이후부터 현재까지 일부 주택형 매물이 자취를 감춘 상태다. 11월 22일 기준 이 곳 84㎡ 주택형의 호가는 6억2000만원으로 한 달 전 5억2000만원 실거래가보다 1억원 상승했다. 현재 84㎡A 주택형은 매물이 4개밖에 나와있지 않으며 지난달 27일 이후에 새로 나온 매물이 없다.
백송마을1단지 삼부 아파트는 선도지구 발표 후 84㎡ 매매호가가 무려 9억6000만원까지 상승했다. 선도지구 발표 직전 실거래 가격은 최고 5억원, 11월 매매호가는 5억~7억원대였다. 하지만 발표일인 지난달 27일 이후부터는 이보다 최대 4억원 오른 8억, 9억6000만원에도 매물이 나오고 있다. 물론 호가는 실제 시세와는 차이가 날 수 있다.
진재근 백송마을 1·2·3·5 통합단지 추진준비위원장은 선도지구 공모 평가기준 배점표에서 ‘정주환경 개선의 시급성’ 항목이 선도지구 당락을 결정한 큰 요인이었다고 평가했다.
진 위원장은 “선도지구에 선정될 것으로 이름에 올랐던 일산 신도시 여러 통합단지들 대부분 주민 동의율 점수(60점 만점)는 비슷비슷한 편”이라며 “백송마을 1·2·3·5 통합 단지는 동의율 항목 60점을 제외하고 나머지 4개 항목 40점 만점 중 37.3점을 받아 선도지구에서 가장 높은 점수를 부여받았다”고 했다. 그러면서 “특히 우리 단지는 주차대수가 0.45대로 부족한 편인데 이런 점을 비롯해 정주환경이 열악해 점수가 높아진 것으로 보인다”고 했다.
일산의 일부 단지는 상가 소유주 동의율이 부족해 어려움을 겪은 곳도 있었다. 진 위원장은 “우리 통합 단지 역시 상가 동의율을 받기 위해 실태 조사를 해보니 지분 쪼개기 등으로 주인이 여러 명인 곳들도 있었다”며 “하지만, 추진준비위원회에서 한 마음 한 뜻으로 힘을 모아 동의서를 걷었고, 지자체 등에서 지분 쪼개기가 더 이뤄지지 않도록 막아준 덕분에 동의율을 높일 수 있었다”고 했다.
■ “추가 분담금 5억원 이야기 터무니없어…타 단지보다 용적률 혜택 큰 편”
선도지구에 들더라도 사업성이 나오지 않는다면 재건축이 추진되기는 어렵다. 그렇다면 백송마을 1·2·3·5 통합단지의 재건축 사업성은 어떨까. 아직까지 추진준비위 측은 공사비나 추가 분담금을 계산하지 않고 있다고 했다. 또 재건축을 통해 환급을 받는 정도의 수익률이 나지는 않을 것이란 관측이다.
다만 백송마을 1·2·3·5 통합단지는 기존 용적률이 낮아 타 단지보다 이점이 크다. 일산 신도시 아파트의 평균 용적률은 164%로 다른 신도시들보다는 낮은 편이다. 선도시구에 든 다른 단지들도 용적률이 180% 정도 되는 편이다.
고양시는 일산 신도시 아파트에 재건축 허용 용적률을 최고 300%로 한정했다. 분당이 320%인 것과 비교하면 낮은 편이다.
백송마을 1·2·3·5 통합단지는 평균 용적률이 155%로 타 단지보다 20% 이상 용적률 여유가 남는다. 진 위원장은 “용적률을 더 높여주면 좋을 수도 있지만, 300%만 받아도 충분히 사업을 진행할 수 있다”며 “추가분담금은 현재 계산해도 정확하지 않을 뿐더러 앞으로 공공기여분과 또 그만큼 지자체로부터 받을 인센티브 등을 잘 협상해 나가는 것이 더 중요한 문제”라고 했다.
특히 진 위원장은 “세간에서는 일산 신도시 선도지구의 추가 분담금이 무려 5억원에 달할 것이라는 추측까지 나오는데 숫자가 너무 터무니없다는 생각이 든다”며 “예상컨대 분담금이 나오더라도 크지 않고 그 정도로 어마어마한 수준은 아닐 것”이라고 했다.