분당 청솔 5·9·10단지 "용적률 낮아 사업성 최고…분담금 0원도 가능"

[땅집고] “청솔 5·9·10단지 통합재건축 구역은 분당 내에서도 사업성이 손꼽히는 곳이다. ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 특성을 살리고, 인근 중학교 부지를 활용해 교육 특화단지로 통합재건축할 계획이다. 분당 교육의 메카로 거듭날 것이다.” (김대하 청솔 9단지 재건축추진준비위원회 위원장)

경기 성남시 분당구 금곡동 ‘청솔 5·9·10단지’는 현재 통합재건축을 추진 중이다. 지난 9월 말 마감한 노후계획도시 특별법에 따른 1기 신도시 재건축 선도지구 공모에 선정될 가능성은 낮다. 다만 성남시가 매년 1만2000가구 정비물량을 배정해 분당 신도시 전체를 차례로 재건축하겠다는 의지를 밝힌 가운데 청솔 5·9·10단지는 그 다음을 노리고 있다.

이들 단지는 당장 선도지구에 선정되지 않는다고 해도 압도적인 사업성을 앞세워 빠른 재건축을 자신하고 있다. 김대하 청솔 9단지 재건축추진준비위원회 위원장 은 땅집고와 인터뷰에서 “우리 구역은 소형 평형이 많지만, 낮은 용적률로 인해 사업성이 뛰어나다”며 “초등학교를 품고 있는 단지로, 아이들이 안전하게 뛰어놀 수 있는 단지로 만들겠다”고 말했다. 그는 “교육 특화 단지로 통합재건축한다면 시장의 평가도 달라질 것”이라고 말했다.

■ 현재 가치는 낮지만…“재건축 사업성은 분당 최고 수준”

청솔 5·9·10단지 통합재건축구역은 분당구 금곡동 일대 청솔마을 5단지(474가구), 9단지(1020가구), 10단지(204가구)로 구성돼 총 1698가구 규모다. 성남대로 건너편의 정자일로 일대 통합재건축 구역보다 가치 평가가 낮다. 이번 선도지구 선정 기대감도 크지 않기 때문에 시세 오름세도 강하지 않았다.

지난 12일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 5단지 58㎡(이하 전용면적)는 지난 9월 8억8000만원에 거래됐는데, 7월 8억9000만원 대비 소폭 하락했다. 9단지 42㎡는 9월 7억7000만원에 팔렸는데, 5월 7억5000만원과 큰 차이가 없었다. 대형주택형 위주인 10단지는 135㎡가 9월 14억원에 거래됐다. 주변 단지들과 비교해 1억~2억원가량 낮은 가격이다.

현재의 가치는 낮지만, 재건축 사업성 측면에서 뛰어난 곳이라는 분석이다. 김 위원장은 “우리 구역은 소평 평수의 비중이 높지만, 용적률이 낮아서 재건축시 사업성이 높다”며 “5단지는 151%, 9단지는 144%, 10단지는 146%다. 재건축시 용적률 326%, 공공기여 10%를 기준으로 재건축한다면 분담금 없이도 가능하다”고 밝혔다.

정주환경 개선이 시급하다는 측면에서 재건축 필요성도 높다. 특히 소형 주택형 비중이 높은 5단지와 9단지는 주차대수가 각각 가구당 0.59대, 0.4대로 분당 내에서 최저 수준이다. 규모가 가장 큰 9단지는 1995년 PC공법(조립식)으로 준공돼 건물이 노후하고 안전상 우려도 크다.

■ 비선호학군? “재건축시 교육 특화 단지로”

청솔 5·9·10단지는 통합재건축을 통해 2700여가구 규모의 교육 특화 단지로 변신하겠다는 계획이다. 김 위원장은 “청솔초를 단지 안에 품고 있고, 언제나 아이들이 탄천변을 뛰어놀 수 있는 매력적인 주거 단지로 거듭나겠다”며 “공공기여도 교육에 특화된 방안을 구상하고 있어 통합재건축 이후 시장의 평가는 완전히 달라질 것”이라고 말했다.

그간 이들 단지는 비선호학군으로 평가받았다. 영구임대주택인 6단지와 인접해있고, 자녀 양육에 부적합한 주택형 구성이 약점이었다. 분당의 전통적 학군지인 서현, 수내역 등으로 인구 유출 문제가 심각했다. 그 때문에 단지와 인접한 청솔중은 전교생이 40여명에 불과해 최근 1기 신도시 최초로 학생수 부족으로 인해 폐교가 결정됐다.

김 위원장은 청솔중 폐교를 전화위복 삼아 학교 부지를 활용하겠다는 방침이다. “교육 특화 단지로 통합재건축하겠다는 계획에 청솔중 부지를 활용할 것이다. 교육청과 협의가 필요하겠지만, 외국어 교육 특화 센터 등을 건립할 계획”이라며 “여기에 청솔초를 품고 있고, 탄천을 끼고 있는 특성을 잘 살린다면 분당 교육의 메카로 거듭날 수 있다고 본다”고 말했다.

교육뿐 아니라 직주근접 단지로써 가치가 높을 것이라는 분석이다. 김 위원장은 “우리 구역은 신분당선, 수인분당선이 지나는 미금역세권 단지”라며 “강남, 판교 출퇴근이 쉽고, 오리역 일대 예정된 제4테크노밸리와도 가깝다. 직주근접을 바라는 직장인들을 위한 배후 주거지로서 주목할 만한 곳”이라고 강조했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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