[땅집고] “미금역세권빌라단지 통합재건축구역이 선도지구로 선정된다면 탁월한 사업성, 끈끈한 소유주 단합력, 전무후무한 사업속도로 1기 신도시 재건축의 모범사례가 될 것이다.” (홍재식 분당 미금역세권빌라단지 통합재건축추진준비위원회 부위원장)

경기 성남시 분당구 구미동 ‘미금역세권빌라단지’ 통합재건축 구역은 4층 이하 연립주택 단지로 이루어진 저층 재건축 단지다. 신분당선, 수인분당선이 지나는 미금역과 맞닿은 더블역세권이다. 총 8개 단지 702가구는 노후계획도시 특별법을 통한 통합재건축으로 1672가구 규모로 변신을 준비 중이다.

홍재식 미금역세권빌라단지 통합재건축추진준비위원회 부위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “우리 구역은 현재 평균 용적률 95%에서 250%로 재건축되면 기존 4층 702가구가 29층 높이 1672가구로 늘어난다”며 “주택형 구성도 단순하고, 대지지분도 커서 소유주 갈등이 적다”고 말했다. 전례 없는 사업성과 주민 단합을 통해 미금역세권 상권~오리역세권 제4테크노밸리를 잇는 주거 단지로 거듭나겠다고 했다.

■ “장애물 ‘3無’, 사업성 최고”

미금역세권빌라단지는 까치마을 건영빌라 3,5,6단지, 금성백조, 서울그린빌, 한라스위트빌, 성지빌라, 삼익파크빌 등 8개 단지 702가구가 묶인 통합재건축 단지다. 구역 북쪽으로는 미금역, 남쪽으로는 오리역이 있다. 대중교통으로 강남역까지 19분이면 갈수 있는 교통의 요지다.

단지 인근에 학교가 없는 것은 아쉽지만, 미금역 인근 학원가와 가깝다. 머내과학공원, 구미도서관, 분당 서울대 병원 등도 인근이다.

2021년 이전까지 이 지역은 1종일반주거지역으로 재건축 가능성이 적었다. 그러나 소유주들이 단합해 2종일반주거지역으로 종환원에 성공했다.

4층 높이의 저층 빌라단지인 특성 때문에 매매가격이 상대적으로 낮지만, 종환원 이후 재건축 가능성이 높아지며 시세가 올랐다. 8일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 건영빌라 59㎡(이하 전용면적)은 지난 8월 11억원에 신고가 거래됐다. 금성백조 같은 주택형은 지난 7월 8억9000만원에 팔렸다.

현재 가치는 떨어지지만, 높은 통합재건축 사업성을 자신한다. 홍 부위원장은 “미금역세권에는 분담금, 상가,소유주간 갈등 등 세 가지가 없기 때문에 사업성이 좋다”며 “재건축추진준비위원회는 2021년 종환원 성공 때부터 소유주들과 지속적으로 소통하며 끈끈한 신뢰를 쌓아왔다”고 설명했다.

이미 통합을 이룬 덕분에 선도지구를 준비하는 과정도 수월했다. 지난 9월 마감한 1기 신도시 재건축 선도지구 공모에 접수한 총 99개 구역 중 미금역세권은 평균동의율 95.9%로 가장 높았다.

홍 부위원장은 “동의서 징구 전에 추정분담금, 도시기능 활성화 지원 여부에 대해 설명회를 열었다”면서 “일반적으로는 분담금에 대한 두려움으로 동의율 충족이 어려운데, 새로운 주거환경에 대한 주민들의 열망이 높았다”고 설명했다.

평균 24평에 달하는 대지지분이 결정적이다. 통합재준위의 시뮬레이션에 따르면, 재건축시 소유주들은24평을 선택하면 2억3000만~2억6000만원, 30평 선택시 1000만~1억4000만원을 환급받는다. 34평을 선택할 때만 3000만~1억5000만원의 분담금을 내야 한다. 용적률 250%, 공공기여율 17%, 3.3㎡(1평)당 일반분양가 5000만원, 공사비 800만원 등을 기준으로 산출한 결과다.

■ “미금 상권 활성화~오리역세권 개발 연계 재건축”

미금역세권 통합재건축 구역은 인근 지역 개발사업 등과 연계한 재건축을 계획 중이다. 홍 부위원장은 “오리역세권 제4테크노밸리 조성 사업과 발맞추어 우리 구역 재건축 사업도 2027년 착공을 이뤄내 정책 성공 사례가 되고 도시 정비 사업의 시너지가 될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

이어 “그간 우리 구역은 분당 내 다른 단지들에 비해 소외된 느낌이 컸다”며 “미금역세권 상권 활성화와 오리역세권 제4테크노밸리의 배후 주거지로서 역할을 할 수 있는 통합재건축을 추진하겠다”고 강조했다.다.

이 구역에서 800m 거리에 있는 오리역세권 통합개발 사업지는 이른바 ‘한국형 화이트존’으로 개발된다. 화이트존은 토지 용도 제한을 없애고 용적률과 건폐율을 지방자치단체가 자유롭게 정해 성장 거점을 조성할 수 있는 공간이다. 용도제한이 없어 100층 이상의 초고층 빌딩을 올릴 수 있다. 이 곳에는 첨단 기업, 연구개발센터 등이 입주 예정이다.

홍 부위원장은 “오리역세권에 테크노밸리가 조성되면 우리 미금역세권 재건축 단지는 배후 거주지로서 역할을 할 것”이라며 “판교처럼 젊은 세대들이 많이 유입될 것이기 때문에 중소형 아파트를 공급하는 것이 우리의 계획”이라고 밝혔다.

신분당선과 수인분당선이 지나는 미금역과 인근 상권을 활성화하기 위한 방안을 강구 중이다. 홍 부위원장은 “공공기여로 미금역 인근에 120여대를 주차할 수 있는 공영환승주차장을 건립할 계획”이라며 “미금역과 인근 까치맛집거리를 이용시 주차난을 해소하고, 인근 죽전, 기흥, 대장, 낙생지구에서 유입되는 이용객의 편의성을 높일 것”이라고 설명했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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