분당 샛별마을 "트리플 공세권 입지로 4000가구 친환경 랜드마크 변신"

[땅집고] “분당에서 샛별마을만큼 녹지가 잘 갖춰진 곳은 없다. 최고 49층, 4000가구 규모로 재건축하게 된다면 분당을 대표하는 친환경 랜드마크 단지가 될 것이다.” (김인호 분당 샛별마을 통합재건축추진준비위원회 공동위원장)

경기 성남시 분당구 분당동 샛별마을 통합재건축 구역은 분당신도시 내 유일한 ‘트리플 공세권’이다. 분당중앙공원, 맹산공원을 앞뒤로 인접해있고, 구역 중심부로는 당골공원이 있다. 샛별마을 4개 단지(우방·라이프·삼부·동성)와 소규모 결합단지인 현대빌라 등 2843가구는 4000가구 이상으로 변신하는 재건축을 추진 중이다.

김인호 샛별마을 통합재건축추진준비위원회 공동위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “분당에서 샛별마을만큼 녹지가 잘 갖춰진 단지는 없다. 분당 재건축이 진행되면 인구밀도가 높아져 쾌적한 생활환경 조성을 위해 녹지가 중요하다”며 “샛별마을은 통합재건축을 통해 분당의 친환경 랜드마크가 될 것”이라고 밝혔다.

■ 가격 올라도 진한 아쉬움… “숲세권-학군지 특성 덜 알려져”

샛별마을 통합재건축 구역은 우방(811가구), 라이프(796가구), 삼부(588가구), 동성(582가구)과 현대빌라로 이뤄졌다. 수인분당선 서현역, 수내역과 거래는 도보 30분 거리로 다소 떨어져있으나, 향후 성남 2호선 트램이 단지 앞 돌마로변을 지날 전망이다.

샛별마을은 교육환경에서도 우수하다. 특목, 자사고 진학 실적 상위권인 샛별중, 수내중과 가깝고 구역 내에 당촌초를 품고 있다. 또한 분당 최대 학원가인 서현, 수내 학원가까지 거리도 걸어서 10분 이내다.

다른 구역들과 마찬가지로 선도지구 준비 과정에서 시세도 올랐다. 지난 5일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 라이프 84㎡는 8월 12억4000만원에 거래돼 지난 4월 10억2000만원 대비 2억원 이상 올랐다. 같은 주택형 기준 우방은 7월 12억9000만원, 동성 8월 11억4900만원, 삼부 10월 12억7500만원에 거래됐다.

선도지구 공모 준비에 돌입하기 전보다 집값이 올랐으나, 소유주들은 아쉬움이 크다. 김 위원장은 “샛별마을은 녹지가 굉장히 잘 갖춰져 있고, 학군도 좋아서 수요층이 꾸준히 있다. 다만 주변 대규모 단지들에 비해 덜 알려져서 가치가 낮다”며 “삶의 안정성, 쾌적한 주거 환경 등 현재 구역 특성을 살리는 통합재건축으로 샛별마을을 변신시키겠다”고 말했다.

■ 최고 49층…단지 내 공원 4군데 “재건축으로 가치 치솟을 것”

샛별마을은 통합재건축을 통해 최고 49층 높이, 4000가구 이상의 규모 대단지로 탈바꿈한다. 공원으로 둘러싸인 단지 주변 환경을 최대한 살리는 방향으로 재건축하겠다는 방침이다. 최소 동수를 계획해 단지 내 4개 공원을 형성하고, 현재 단지별 고저차를 적극적으로 활용해 지하주차장과 녹지 등을 조성할 예정이다. 설계 가안은 건원건축이 맡았다.

건폐율을 낮추고 녹지 비중을 높이는 방식이 자칫 사업성을 저해할 수 있다는 우려가 뒤따르지만, 샛별마을은 걱정이 없다는 입장이다. 김 위원장은 “사업성에는 많은 요소가 있는데, 현재 자산에 사업비를 투입해 재건축을 완성한 후 얼마나 가치가 오르느냐를 봐야한다”며 “샛별마을뿐 아니라 분당 어느 구역이든 분담금을 피할 수는 없다. 그러나 사업이 끝나면 아파트의 가격은 그 이상으로 치솟을 것이다”고 평가했다.

단지 내 상가 조성이 약하다는 점은 오히려 통합재건축의 호재로 작용한다. 선도지구 선정이 불발되더라도 추후 순조로운 사업진행이 예상되는 이유다.

김 위원장은 “상권이 약하다는 것은 실생활에는 불편함이 있겠지만, 재건축 사업에 있어서는 장애물이 하나 사라지는 것”이라며 “공모 과정에서 상가에 대해 최소한의 동의율만 충족하면 됐다. 아직 구체적으로 상가 소유주들과 논의는 없었다. 원만한 관계를 유지하면서 정비계획 수립 단계에서 협의를 이어갈 수 있을 것이다”고 밝혔다.

■ 시작은 늦었지만, ‘하나의 샛별’ 동의율 만점

샛별마을 통합재준위는 올해 4월에야 출범했다. 인근 단지들이 노후계획도시 특별법 통과 전부터 통합재건축을 준비해왔던 것과 비교하면 후발주자라고 할 수 있다.

그럼에도 샛별마을은 최종 동의율 95.3%로 주민참여도 항목에서 60점 만점을 받았다. 김 위원장은 “9월 초 기준으로 동의율은 92~93%가량이었는데, 그때만 해도 90%를 넘는 단지가 많지 않았다. 그때부터 경쟁이 과열되면서 우리도 만점을 위해 총력전을 펼쳤다”며 “소유주들에게 샛별마을이 어떤 방향으로 재건축을 하게 될지를 적극적으로 설명하고, ‘하나의 샛별’을 만들고자하는 마음으로 동의서를 징구했다”고 설명했다.

시작은 늦었지만, 샛별마을은 사업시행 방식까지 신속하게 결정했다. 지난 7월 신탁 방식을 채택하고 하나자산신탁과 예비신탁사 업무협약을 맺었다. 김 위원장은 “5월 주민투표를 진행하는 등 성남시의 세부 평가기준 기준이 나오기 전부터 신탁 방식을 준비했다”며 “4개 단지 통합을 이뤄야하는 과정을 원만하게 하기 위해서 중재자 역할이 필요했다”고 말했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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