안심주택부터 실버스테이까지…시니어타운에 용적률 높여주고, 세금 깎아준다

[땅집고] 초고령화 시대, 내 집에서 노후를 보내려는 수요가 늘면서 국토교통부와 보건복지부 등 관계부서와 서울시 등 지방자치단체가 도심 내 어르신 주택 공급을 위해 관련 규정을 손보고 있다. 고금리와 건설비 인상 여파로 움츠러든 건설업계에 세제 혜택과 금융 지원, 용적률 상향 등 당근책을 제시해 어르신 주택 공급을 늘리려는 포석으로 풀이된다.

업계에서는 인건비와 원자잿값 인상으로 사업성이 충분하지 현장이 많은 가운데, 어르신 주택의 경우 지원에 힘입어 사업성을 제고할 수 있다는 점에서 개발이 활기를 띨 수 있다는 전망이 나온다.

■ 도심에 어르신 주택 만들면 세금 감면·융자 지원

땅값이 비싼 도심 내 개발 사업은 특히 초기사업비가 많이 든다. 사업자가 충분한 사업성을 확보할 수 있어야 한다.

이런 가운데 최근 국토교통부는 60세 이상에게 응급·안전 서비스와 식사 서비스 등을 20년간 제공하는 시니어레지던스 ‘실버스테이’를 도입하고, 이를 추진하는 사업자에게 취득세·재산세 감면, 종부세 합산배제 등 세제 혜택과 주택도시기금 출자 등 금융지원을 공공지원민간임대 수준으로 제공한다고 밝혔다.

실버스테이는 보건복지부 산하 노인복지주택이 아닌 국토부의 민간임대주택으로, 사업자의 자율성을 보장하는 주거 유형이다. 사업자는 민간 시니어레지던스 가격 95% 수준에서 임대료를 책정할 수 있고, 커뮤니티시설과 서비스를 자율적으로 구성한다.

서울시는 역세권을 중심으로 ‘어르신 안심주택’을 공급하기 위해 올해 초 관련 조례를 신설했다. 대중교통 접근성이 우수한 곳에 데이케어센터 등 고령자 지원 시설을 포함한 임대주택을 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 제공하는 내용을 담았다.

제2종일반주거지역을 일반상업지역으로 바꿀 때 공공기여율 30%를 적용, 최고 1300% 용적률을 제공한다. 단, 임대기간 10년 이상 주거 시설을 80% 이상 배치하고, 이중 50% 이상은 어르신주택으로 공급해야 한다.

통상 ‘시니어타운’ ‘시니어레지던스’로 통용되는 어르신 주택은 사업 주체에 따라 실버스테이, 어르신 역세권 주택으로 불린다.

■ 도심 고령인구 늘수록 병원·대중교통 중요도 ↑

정부와 지자체가 줄줄이 도심 속 노인 주거 시설 확충 지원책을 내놓은 가장 큰 이유는 바로 ‘살던 곳에서 나이 들기(AIP·Aging In Place)’ 수요 영향이다. 통상 나이가 들수록 새로운 곳보다 익숙한 주거환경을 고수하는데, 앞으로는 도심 생활이 익숙한 고령인구(65세 이상)가 늘어날 가능성이 높다.

통계청에 따르면 올해 993만명인 전국 노인 인구는 6년 뒤인 2030년에는 1298만명, 2040년에는 1715만명으로 72% 증가한다. 같은 기간 수도권 거주 노인 인구는 448만명에서 821만명으로 83% 증가한다. 수도권의 고령 인구가 더욱 빠르게 늘어난다.

이에 따라 대중교통과 병원 접근성은 주거지를 결정하는 중요한 요인이 될 것으로 보인다. 통계청의 2022년 고령자 통계에 따르면 65세 이상 고령자의 지역환경 만족도에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 ‘생활편의시설거리’로 나타났다. ‘대중교통빈도·노선’ ‘이웃과의 교류 기회’가 뒤를 이었다.

■ ‘안 그래도 공급 적은데’ 시니어타운 활기 전망

업계에서는 정부 지원으로 사업성을 담보하는 사업장이 늘면서 고령자에게 응급 서비스와 식사 등 편의 서비스를 제공하는 시니어타운 개발이 활발해질 것이라는 전망이 나온다.

공사비 급등으로 사업성이 떨어지면서 움츠러든 시행사나 디벨로퍼가 많은 가운데, 어르신 주택의 경우 용적률 상향 등 사업자에게 유리한 조건을 적용할 수 있다. 더욱이 선호도가 높은 시니어타운의 경우 수요 대비 공급이 워낙 적어 입주하려면 최소 수년을 기다려야 한다.

한 업계 관계자는 “인기 시니어타운은 대개 강남이나 수도권 주요 신도시에 들어서 있었는데, 서울 전역에서 신상 시니어타운을 볼 수 있는 계기가 마련되고 있다”고 했다.

이어 “땅값이 저렴한 외곽에서는 초기사업비가 적게 드니 이용료를 낮게 받고, 강남 등 중심지의 경우 비싼 임대료를 책정하면 다양한 수요를 충족시킬 수 있을 것”이라고 전망했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

<시니어 주거 및 케어시설 개발 운영 전문가 과정>

땅집고는 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(4기)’을 내년 1월16일 개강한다. 올해 2월부터 순차적으로 개강한 1·2·3기는 조기 마감했다. 이번 과정은 시행사나 시공사, 건축설계회사, 자산운용사, 투자회사, 감정평가회사, 공기업, 공공기관 등 기업 회원을 대상으로 한다.

강의는 현장 스터디 3회를 포함해 총 18회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.

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