분당 정자일로 "최고 40층 상업 업무 복합 개발…제자리 재건축, 독립 정산 채택"

[땅집고] “역세권, 직주근접, 좋은 학군 등 세가지 이점을 동시에 누릴 수 있는 구역은 분당 내에서 정자일로가 유일하다. 최고 40층, 4630가구로 통합재건축해 성남 최고의 직주근접 단지로 거듭나겠다.” (이재찬 정자일로 통합재건축추진준비위원회 공동위원장)

경기 성남시 분당구 정자일로와 성남대로를 끼고 남북으로 길게 늘어선 5개 단지 2860가구가 통합재건축을 추진하고 있다. 핵심 업무지구에 인접한 ‘정자일로’ 통합재건축 단지는 분당 내에서 가장 젊은 단지로 상업, 업무복합개발을 통해 4630가구 규모의 재건축 단지를 꿈꾸고 있다.

이재찬 정자일로 통합재건축추진준비위원회 위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “최고 40층, 4630가구 규모로 대기업들이 입주한 주변 특성을 살려 상업, 업무복합 단지로 개발할 것이다”며 “이미 분당의 핵심 업무지구에 있는데, 통합재건축을 통해 성남 최고의 직주근접 단지로 거듭나겠다”고 밝혔다.

■ 재건축 기대감에 ‘3억’ 쑥…정자일로, 4600가구 규모 ‘역세권-직주근접’ 단지로

정자일로 통합재건축구역은 ‘서광영남(408가구)’, ‘계룡(492가구)’, ‘유천화인(624가구)’, ‘한라(768가구)’, ‘임광보성(568가구)’ 등 5개 단지가 모였다. 남쪽으로 수인분당선, 신분상선이 지나는 미금역 초역세권이며, 북쪽으로는 네이버 본사와 맞닿아있는 직주근접 단지다.

정자일로의 가치는 통합재건축을 통해 더욱 높아질 것이라는 평가다. 현재 분당은 서울 강남권, 판교 등의 배후주거지로 ‘베드타운’의 이미지가 강하다. 그러나 정자동은 다수 기업이 입주한 곳이다. 네이버 본사를 비롯해, 분당두산타워, SKU타워, HD현대 글로벌R&D타워 등 대기업 사옥이 위치했고, 미금역 근처에는 2차전지 기업인 후성 본사가 있다.

우수한 학군으로도 주목을 받는다. 분당에서 학생수가 가장 많은 늘푸른초, 특목-자사고 진학 실적(총 14명) 상위권인 늘푸른중 진학이 가능하다. 정자동 학원가, 미금역 학원가를 두 걸어서 이용할 수 있다는 이점도 있다.

이 위원장은 “분당 내에 역세권, 직주근접, 우수한 학군 이점을 모두 누리는 단지는 없다”며 “인근 기업 재직하거나 강남으로 출퇴근하는 동시에 자녀교육에 관심이 큰 젊은 부부들에게 선호도가 높은 단지”라고 설명했다.

이들 단지 역시 선도지구 공모 과정에서 재건축 기대감이 높아지며 시세가 올랐다. 지난달 30일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 네이버 본사와 가장 가까운 임광보성 84㎡(이하 전용면적)는 10월 2일 14억5000만원에 신고가 거래됐다. 지난 4월 11억5000만원 대비 3억원이 급등했다. 유천화인 84㎡ 역시 지난 6월 13억9000만원에 거래돼 최고가를 기록했다.

젊은 부부들이 많은 단지 특성상 소형 주택형도 가격이 올랐다. 계룡 55㎡는 8월 10억2500만원에 팔려 2022년 4월(10억3200만원) 이후 처음으로 10억원대를 회복했다. 한라 58㎡는 10월 10억7000만원 팔려 전고점(10억9000만원)에 근접했다.

정자일로 구역은 직주근접, 역세권 등 현재의 특성을 살리는 통합재건축을 추진하고 있다. 지난 7월 설명회를 통해 공개한 설계 조감도에 따르면, 현재 2860가구를 최고 40층, 4630가구로 늘리는 것을 구상하고 있다. 선도지구에 선정된다면 상업, 업무시설까지 포함한 복합개발을 계획 중이다. 통합재건축 설계안은 원양건축사무소가 맡았다.

이 위원장은 “특별법 이전부터 인근 상업, 업무지역과 연계한 재건축을 계획했다. 사업계획서에는 포함되지 않았지만, 추후 성남시와 논의를 통해 복합개발을 고려 중이다”고 말했다. “최고 40층 높이를 생각 중인데, 주변 오피스, 주상복합 등이 38층 정도로 올라가 있다. 주변 경관을 헤치지 않는 수준이 될 것이다”고 덧붙였다.

■ “단지별 이해관계, 제자리 재건축과 독립정산제로 돌파한다”

정자일로 통합재건축구역은 주택형 구성이 비슷하지만, 각 단지별 입지와 상황이 다르고, 소유주의 연령대도 스펙트럼이 넓다. 재건축준비위원회(이하 재준위) 위원은 20대부터 50~60대까지 다양하게 구성됐고, 평균연령도 50대 초반으로 분당 전체 통합단지 중 가장 어리다.

다양한 목소리가 나올 수밖에 없는 상황에서 주민의 95%가 동의해 60점 만점을 받았다. 이 위원장은 “분당 내에서 재준위 위원들이 가장 젊고 인근 지역에서 가장 먼저 출범해 활동해온만큼 공동위원장들이 재건축에 대한 전문성을 갖고 있다”며 “정확한 정보 공유를 위해 공청회와 설명회를 지속적으로 개최해온 덕분에 주민들의 이해와 높은 동의율을 이끌어냈다”고 밝혔다.

여기에 정자일로 재준위는 재건축시 이해관계 충돌 우려의 타개책으로 제자리 재건축, 독립정산제, 신탁방식 등을 선택했다. 제자리 재건축은 통합재건축시 개별단지가 위치한 자리에 다시 재건축해 입주하는 방식이다. 독립정산제는 각 아파트, 상가 등을 분리해 개발이익과 비용을 별도 정산하는 것이다.

이 위원장은 “두 가지 방안에 대해 재준위 차원에서 논의 중인데, 분당에서 가장 먼저 해당 방식을 논의했다. 향후 소유주 전체 투표를 진행할 예정”이라며 “선도지구 추진 이전부터 주민들께 충분한 설명을 했고, 구역 전체를 더 좋은 단지로 재건축하자는 대원칙을 정하고 시작했다”고 밝혔다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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