입력 : 2024.10.26 07:30
[땅집고] 상가, 오피스, 지식산업센터, 생활숙박시설 등 비주거 상업시설 분양을 받을 때는 분양 대행사가 실제 계약할 내용을 과장해 설명하는 경우가 많다. 최근 논란이 된 생활숙박시설도 주거 시설로 활용할 수 없지만, 일부 분양 대행사가 주거용으로 활용해도 된다고 과장 설명해 불완전 판매 논란을 빚었고, 피해도 확산했다.
전문가들은 분양 대행사의 법적 지위가 시행사와 동일하다고 봤다. 대행사는 시행사로부터 분양 업무를 위임받아 일을 하는 것이기 때문에, 수분양자에게 설명하고 약속한 부분에 대해서 시행사도 연대 책임을 진다고 설명했다. 그럼에도, 잘못된 계약으로 피해를 보는 사례가 빈번해 주의가 필요하다.
■ 분양대행사 특약 내걸었지만…시행사 “우린 책임없어, 1억원 배상하라”
2022년 11월 A씨는 경기도의 한 업무지구에 있는 6~7평 정도 되는 복층형 오피스를 계약했다. 인근에 업무지구가 있지만 오피스 시설이 부족한 상태로 수익이 있을 것으로 예상했다.
특히 당시 해당 상가의 분양 대행사가 A씨에게 매력적인 제안을 해왔다.
시행사가 중도에 재매입하는 환매 조건부 특약을 내건 조건이다. 환매 조건부 특약이란, 분양할 때 일정 조건을 충족하면 매도인인 시행사가 분양한 물량을 정해진 가격에 재매입하는 조건의 계약 방식을 말한다.
당시 오피스 분양 대행사는 시행사가 각 실당 대출을 1000여만원씩 부담한다며, 당사자는 500만원 정도만 내고 계약하면 된다고 설명했다. A씨는 이 말을 믿고 계약했다.
그러나 계약 당시 준다던 환매 조건부 특약 증서는 몇 개월 후에 등기로 왔다.
그런데 내용을 보니 특약 내용이 변경됐다. 준공 시점에 잔금을 다 치른 후 수분양자로 신청하면 일부(5%)만 선착순으로 받아준다는 내용이었다. 심지어 오피스 시세도 예상과 달랐다. 올해 초 A씨가 주변 부동산에 문의했더니 분양 금액 자체도 당시 시세보다 높았다. 현재 소형 오피스 시세는 보증금100만원, 월세 30만원 수준이었다. 분양 당시엔 대행사는 보증금 1000만원 월세 150만원을 받을 수 있다고 했다.
A씨는 시행사에 계약 해지를 문의하자 자신들은 적법한 분양을 했다며, 환매 조건부 특약은 분양 대행사가 보증한 것이지 자신들은 책임이 없다고 주장했다. 또한 계약을 파기하려면 대출금 포함 총 1억원에 달하는 배상을 하라고 했다.
법무법인을 통해 내용증명을 발송했으나, 시행사가 합의를 거부한 상태다.
■ “계약 당시 증거자료 잘 확보해야…집단 소송이 유리”
전문가들은 분양 대행사와 시행사의 설명이 다를 땐 분양 대행사가 약속한 내용에 대한 증거를 잘 수집해 놓아야 한다고 조언했다. 권강수 상가의신 대표는 “상가를 분양받을 때 문제가 발생하면 사업 주체인 시행사와 직접 계약한 내용이 중요하다”며 “대행사와 상담하더라도 경험이 풍부한 시행가의 이력이나 신뢰도를 보고 계약에 나서는 것이 좋다”고 했다.
김예림 법무법인심목 변호사는 “실제 계약자는 시행사이지만, 통상 분양을 할 때 대행사를 끼고 하는 경우가 많은데 이 경우 법적으로 분양 대행사는 분양에 대한 권한만 위임을 받아 업무를 진행하는 것”이라며 “분양 대행사가 안내한 부분도 시행사 약속한 것으로 보고 시행사에 책임을 물을 수 있다”고 했다.
김 변호사는 “A씨가 녹취 자료나 문서 등을 통해 대행사가 약속한 부분에 대한 증거를 잘 보관해뒀다면 법적으로 계약 해지에 더 유리할 수 있다”고 했다.
그는 “그러나 보통 수분양자들이 증거를 잘 확보하지 못해 법적 분쟁에서 지는 경우가 많다”며 “문서의 경우 시행사 도장이 들어가야 한다”고 했다. 이어 “단, 계약서와 내용이 다른 경우 분양 대행사가 충분히 계약 사실을 설명할 의무가 있는데 이를 소홀히 한 경우 의무를 이행하지 않았다는 것을 근거로 계약을 취소할 수 있다”고 했다.
김 변호사는 “이런 식으로 같은 처지에 놓인 계약자들과 힘을 합해 집단 소송을 벌인다면 그 중에 한 명만 증거를 잘 모아둔 경우여도 법적으로 인정되기 때문에 집단 소송이 더 유리할 수도 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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