입력 : 2024.10.19 07:30
[땅집고] “2025년 부동산 시장 트렌드는 ‘비대칭화의 진전’이다. 수도권은 상승하고, 비수도권은 하락하는데 전국 평균 가격은 상승한다. 수도권의 기여도(상승폭)가 훨씬 크다는 의미다. 집값이 50억~60억원인 부동산 시장의 비정상적인 흐름이 정상적으로 바뀔 수 있다는 것에도 회의적이다. 돈의 가치가 계속 떨어져서 매년 더 많은 돈을 주고 집과 바꿔야 하는 환경에 놓일 것이다.” (김광석 한양대학교 국제학대학원 겸임교수)
한국부동산원 ‘주간아파트가격동향’에 따르면, 지난 9월 5주(30일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.02% 상승했다. 그러나 지방은 전주 대비 하락폭이 0.01%에서 0.02%로 확대됐다. 서울이 0.1% 오르는 등 수도권 아파트가 상승하는 흐름과 반대다.
김광석 한양대학교 국제학대학원 겸임교수는 땅집고와 인터뷰에서 2025년에는 수도권과 비수도권의 격차가 더욱 커질 것이라고 전망했다. “2025년 부동산 트렌드는 ‘비대칭화의 진전’”이라며 “수도권은 상승하고, 비수도권은 하락하는데 전국 평균은 상승한다. 수도권의 기여도(상승폭)가 훨씬 크다는 의미”라고 밝혔다.
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일명 ‘국민평형’ 84㎡ 기준으로 서울 반포구 서초동에 50억~60억원의 아파트 매매가 이뤄지는 등 비정상적인 시장 흐름도 계속될 것이라고 내다봤다. 김교수는 “부동산 시장은 비정상적이다. 정상적인 시장으로 바뀔지도 회의적”이라며 “본질적으로 집의 가치가 오른 게 아니라 가격만 올랐다. 돈의 가치가 계속 떨어지기 때문에 매년 더 많은 돈을 주고 집과 바꿔야 한다”고 밝혔다.
김광석 교수와의 일문일답.
-2025년 서울 등 수도권과 지방 아파트 가격은 어떻게 전망하나.
“2025년 부동산 시장 트렌드는 비대칭화의 진전이다. 서울과 수도권을 중심으로 집값 상승세의 흐름이 유지되지만, 비수도권의 경우에는 상승 흐름이 전혀 나타나지 않고 있다. 결국 비수도권 가격과 서울 수도권 가격 격차가 벌어지는 양극화가 심화할 것이다.
서울 10억짜리가 가격 상승할 때 지방에서 3억~5억원 아파트가 얼마나 상승하냐 문제인데, 5대 광역시 기준으로 봐도 하락하는 흐름이다. 수도권은 상승하고 비수도권은 하락하는 흐름인데 전국 평균 가격은 상승한다. 수도권의 기여도(상승폭)가 훨씬 크다라는 뜻이다. 서울, 수도권에는 상승하는 온기가 전파되는데, 지방 소멸 위험지역을 중심으로 비수도권에서는 하락세가 이어질 것이다.”
-부동산 시장을 수요의 측면에서 분석해달라.
“수요 측면에서는 구매 의사와 구매 여력을 봐야 한다. 두 요소의 관계는 곱하기 관계다. 둘 중 하나라도 마이너스라면 구매가 이뤄지지 않는다. 지금은 집 살 여력이 있던 사람이 집 살 의사가 발현될 때다.
주택가격전망 CSI(소비자동향지수) 지표를 보면 120에 가깝다. 100이라는 기준선을 넘으면 지금보다 1년 후 집값이 더 높아질 것이라고 판단하는 소비자가 많다는 의미다. 현재 구매 의사가 있다는 것이다. 또 (자산과 대출 등을 포함한) 구매 여력이 높아지고 있다. 서울 PIR(소득 대비 주택 가격 비율)이 10배가 넘는다. 근로자의 평균 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10년을 모아야 집을 살 수 있다. 집값이 비싸기 때문에 이미 축적된 소득과 대출로 집 사야 한다. 금리가 떨어지면 대출을 받을 수 있는 여력이 높아진다. 2024년 하반기부터 2025년까지 경제는 시중금리가 이미 정점을 찍고 떨어지는 국면이기 때문에 대출 여력이나 구매 여력이 높아진다.
내 집 마련 수요도 중요한 요소다. 한국은 전세 세입자가 집을 사는 구조다. 매매 가격과 전세가격의 차이가 계속 좁혀져 왔다. 전세가격은 2023년에도 계속 올랐는데, 매매가격은 조정됐다가 지금 오르고 있다. 상승률도 전세가격이 높다. 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀지고 있는 국면이다.10월은 가격 반등이 3개월 정도 일어나는 걸 확인했고 전세 계약 연장할지, 매매를 할지 판단을 하는 시점이다.”
-반포동 60억 아파트, 용산 100억짜리 아파트 등 비정상적인 시장이 정상화될 것이라고 보나.
“부동산 시장은 비정상적인 시장이다. 정상적인 시장으로 바뀔까하는 데에도 회의적이다. 인간의 탐욕으로 비정상화된 시장이 만들어졌다고 생각한다. 인간의 탐욕이 이제부터 좀 줄어들까? 앞으로 탐욕이 더 커질까?라는 물음에도 후자에 베팅을 하고 싶다. ‘50억, 60억 집값이 정상입니까?’라고 울부짖는 모습은 멋있을 것 같다. 그러나 시장을 바라보는 것은 오히려 향후를 전망하는 데 걸림돌이 된다. 우리나라 부동산만 비정상인 게 아니라 세계 부동산은 비정상이다.
본질적으로 집의 가치가 오른 게 아니라 집에 표시 가격, 태그 가격만 올랐다라고 생각하는 사람이다. 돈의 가치가 떨어져서다. 수십 년 동안 돈의 가치는 매년 떨어져 왔다. 우리는 더 많은 돈을 주고 집을 바꿔야 되는 환경에 매년 놓이게 된다. 지금까지 돈의 가치가 떨어져 왔듯이 ‘앞으로도 더 많은 돈을 주고 집을 바꿔야 되겠구나’라고 생각하고 부동산 시장을 판단해야 한다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com
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