"택지지구 100개·신도시 지정 7곳…관리조직은 딱 1곳 "공급 될 리가…"

“하반기 집값 상승 가능성…주택 착공 文 정부 60% 수준, 공급 부족” |서종대 주택산업연구원장

[땅집고]“윤석열 정부가 총 270만가구, 연간 50만가구 넘게 공급하겠다고 했지만 지난 3년간 평균 인허가 물량은 40만가구, 착공은 30만가구에 불과합니다.

정부의 8·8 공급 대책은 앞으로 10년 뒤에나 실현 가능한 장기 공급 대책이어서 당장 효과가 나기는 어렵습니다. 8월 말부터 시행된 강력한 대출규제로 현재 상승세가 약화되는 상태죠. 문재인 정부에서 경험한 바와 같이 그 효과는 2~3개월 정도만 지속될 가능성이 크고 경기침체가 가속화되지 않는 한 연말쯤부터는 다시 강세로 돌아설 가능성이 큽니다."

정부가 올해 고양 창릉, 하남 교산 등 3기 신도시에 공공주택 5만가구를 착공한다고 밝혔다. 또 박상우 국토교통부 장관은 전날 “수도권에 8만가구 규모의 신규 택지를 추가로 발굴하겠다”고 약속했다. 지난 8·8 부동산 공급 대책을 하나씩 이행해나가면서 집값 상승을 막는다는 취지다.

하지만 전문가들은 주택 시장의 공급 골든타임이 이미 지났다고 지적했다. 하반기 정부의 공급 대책에도 불구하고 집값은 상승한다는 평가다.

서종대 주택산업연구원장은 최근 땅집고TV에 출연해 “경기 상황에 변화만 없다면 집값이 하반기 오를 가능성이 크다”며 “주택 착공 실적이 문재인 정부의 60% 수준 밖에 안 돼 공급이 부족하고, 금리도 내렸기 때문”이라고 그 이유를 밝혔다. 서 원장은 국토부 주택과장, 국장을 거쳐 한국감정원장, 한국주택금융공사 사장을 역임하는 등 정책과 현장 경력을 겸비한 주택 시장 전문가다.

서 원장은 지난 6월 땅집고와의 인터뷰에서 집값 급등 가능성을 경고했다.

―연말까지 집값이 ‘상승한다’와 ‘하락한다’는 주장이 맞서고 있다

“경제가 폭망으로 가지 않는 한 집값 폭락 현상은 발생하지 않을 것이다. 종전과 같은 오름세로 복귀할 가능성이 크다. 올해 한 3월 전후에서부터 수도권의 인기 지역부터 강세로 돌아설 것이라는 말씀을 드렸다.

누군가는 인구론만 이야기하고, 누군가는 금리만 근거로 들어 설명하는데, 집값을 결정하는 4가지 요인(경기·금리·수급·정책)을 잘 살펴봐야 한다.

첫 번째는 경기다. 경기가 아주 좋은데 집값만 떨어지는 경우는 없다. 그 다음은 금리다. 금리가 많이 떨어지는데 또 집값만 나홀로 하락하지도 않는다. 그 다음은 수급이다. 주택 공급이 매우 부족하다면 경기가 정상적인 수준만 유지해도 집값이 오른다. 마지막으로는 정부의 정책이다. 정책은 단기적으로 영향을 크게 미친다.

이러한 관점에서 볼 때 앞으로 경기는 침체됐지만 서서히 회복되고 있고, 금리는 떨어질 가능성이 높아졌다. 하지만 이전 정부에 비해 공급이 부족하고, 정부의 대출규제 정책은 현재 다소 효과가 있지만 하반기가 되면 서서히 수그러들면서 연말쯤 집값이 다시 상승할 것으로 전망한다.”

―현 정부의 주택공급 실적이 문재인 정부 때보다 적다

“문재인 정부 때 공급이 부족했다고는 했는데 실제로는 연평균 인허가 54만가구, 착공도 52만가구씩 했다. 윤석열 정부 들어와서는 집값이 좀 떨어졌고 금리가 오르면서 시장 유효수요가 뒷받침되지 않아 공급이 감소했다. 이 상황이라면 공공이 주택 공급을 보충해줘야 하는데, 그렇지 못했다. 윤석열 정부 3년 평균을 보면 연간 30만가구만 착공했다. 3년간 착공 부족 분이 65만가구에 이른다.

문재인 정부가 3기 신도시를 2019년 지정했는데, 이후 속도를 내지 못하면서 공급 효과가 떨어졌다. 국토부가 공공주택 공급을 좀더 챙겼어야 했다.”

―주택 공급을 담당하는 정부 조직에는 어떤 문제가 있는지.

“현재 국토부 조직 내 공공주택을 담당하는 부서가 공공주택추진단이 있다. 보통 초임 국장이 맡는 보직인데, 큰 역할을 하기가 어렵다. 국토부에 별도 실장급 이상 전담 조직을 신설하는 방안이 필요하다. 그렇다보니 신도시 추진을 사실상 LH가 맡고 있는데 지자체, 부처간 협의가 제대로 이뤄지지 않고 있다. 그러니 신도시 추진 등이 한없이 미뤄지고 있다. 진행 중인 공공 택지지구만 해도 거의 100개 가까이 되고 신도시만 해도 지금 7개인가 되는데 이 사업을 어떻게 다 관리하겠나.

노태우 정부 1기 신도시는 지구지정 7개월만에 착공했으나 현재는 각종 영향평가와 관계기관 협의 등으로 최소한 2년이상 걸린다.

그런데 정부에서 고위직이 직접 틀어쥐고 열심히 챙기면 늦어도 3년안에는 착공이 가능한데 LH공사에 맡겨놓고 하나 하나 챙기지 않으니 6~7년씩 걸리는 것이다.”

― 흔히 보수가 집권하면 집값이 내리고 진보 정권 때는 오른다는 속설이 있는데, 지금은 맞지 않는다.

“그거는 꼭 그렇지는 않다. 그런 말이 나오는 이유는 보수 정부는 규제보다는 공급 확대를 통해, 진보 정권는 규제를 통해 주택 시장을 통제하려 하기 때문이다. 그런데 공급 확대라는 건 정부가 공급 확대를 시작해도 지정, 토지보상, 건설 등의 기간을 고려하면 효과는 다다음 정부에서 나타난다. 주택 공급의 시차 문제다. 노태우 정부 때 이제 주택 200만가구 계획을 처음 발표했고 1기 신도시를 발표했다. 하지만 노태우 정부 때 집값이 엄청 올랐다.

김영삼 정부는 노태우 정부의 공급확대 정책 혜택으로 집값이 안정되다가 김대중 정부에는 외환 위기가 오면서 집값이 대폭락했다. 김대중 정부는 진보 정권인데 대폭락했다.

노무현 정부에서 뒤늦게 택지를 엄청나게 지정했다. 신도시만 해도 9개 시도에서 12개를 했고, 이명박 정부에서는 금융위기가 찾아오면서 그 땅을 쓰지 못했다. 땅이 안 팔리고 집도 안팔려 박근혜 정부까지 집값이 하락했다. 이명박·박근혜 정부에서는 택지지구 지정을 거의 안하면서 문재인 정부가 공급 부족으로 고생을 한 측면도 있다.”

―최근 금융당국이 은행을 압박해 대출 규제를 강도 높게 시행했는데, 효과가 있다고 보는지.

“규제는 세제로 하는 방법과 금융으로 하는 방법이 있는데, 세제보다는 금융이 좀 더 낫다고 본다. 그러나 이번 이번 금융규제는 너무 질서 없이 이뤄졌다. 이후 8.8대책에도 집값이 오르자 금융감독원에서 금융 규제 이야기가 무분별하게 나왔다. 처음에는 전세대출도 안 해준다는 말까지 나올 정도로 급진적이었다. 실수요자들의 반발로, 대출 규제가 우왕좌왕했다.

8·8대책의 경우 비아파트 분야는 단기 효과가 가능한 대책이 마련됐지만 아파트는 당장 1~2년내 확실한 공급계획이 없다. 7~8년 뒤에나 효과가 있을 중장기 대책만 많다.

단기 대책인 금융 대책이 빠지면서 8.8대책이후 시장 혼선이 빚어진 것 같다. 이와중에 조달 금리가 낮아졌는데, 은행이 주택담보대출 금리만 올리는 현상도 있었다. 실수요자에게 대출해주도록 하면서 금리를 올리는 것은 부적절하다. 근본적으로는 8·8 대책 때 금융 부분에 대한 대책이 쏙 빠진 것이 아쉬운 부분이다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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