입력 : 2024.10.13 07:30
[붇이슈] 분당 양지마을 1단지 금호아파트 사업성 어떨까?
[땅집고] “분당 대장 수내동 양지마을. 1단지 금호아파트는 그중에서도 대장입니다. 이재명 민주당 대표가 소유한 아파트죠. 여러 리스크가 있지만, 잘 이겨내고 하이엔드 명품 신축 아파트로 재건축하면 5년 안에 개포도 뛰어넘을 것입니다.”
국내 최대 규모 부동산 온라인 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 분당신도시 양지마을 관련 글이 올라와 눈길을 끈다. 이 글의 요지는 ‘양지1단지 금호’가 3.3㎡(평) 당 일반 분양가를 6500만원으로 재건축하면 전용 84㎡ 보유자는 같은 평형으로 이동할 때 2억원대 분담금을 낸다는 것이다. A씨는 이 같은 분양가와 추가분담금 추이가 매우 사업성이 높다고 평가했다.
작성자 A씨는 “양지1단지 금호 아파트는 분당 대장인 수내동 양지마을에서도 대장격”이라며 “2개 리스크가 있으나, 이를 잘 피하고 장수명·고급화를 모두 적용해 재건축을 추진하면 5년 안에 서울 강남구 개포동 신축 단지를 뛰어넘을 수 있을 것”이라고 했다.
그는 전용 84㎡ 보유자가 재건축 후 같은 크기 주택형을 받으려면 공사비에 따라 추가 분담금으로 1억8000만원~4억1000만원대 분담금을 낼 것으로 전망했다. A씨는 이에 대해 “입주 후 가치를 고려하면 충분히 감당할만한 금액”이라고 했다.
A씨는 해당 글에 아파트 용적률을 기존 216%를 326%까지 올리고, 장수명·고급화 추진 여부에 따른 가구 당 분담금 추정치 표를 첨부했다.
A씨가 첨부한 표에 따르면 ‘양지1단지 금호’ 전용 84㎡ 보유 자는 같은 크기 면적 아파트를 받을 때 최소 1억8638만원을, 장수명 주택과 고급화를 모두 추진한다면 4억1597만원을 부담한다.
재건축 공사비는 3.3㎡(평) 당 1200만원, 일반분양가는 5500만원을 기준으로 잡았다. 이를 토대로 한 전용 84㎡ 일반분양가는 18억7000만원 선이다.
A씨는 가구 당 분담금을 1억원 이상 줄이기 위해 일반분양가를 6500만원으로 올리는 것도 가능하다고 전망했다. 전용 84㎡ 일반분양가는 22억원 선이다.
그는 “장수명·고급화를 모두 추진하고 3.3㎡(평) 당 일반분양가를 6500만원으로 하면 가구 당 분담금은 2억8289만원으로 준다”며 “양지1단지금호는 전용 84㎡ 분양가로 22억원을 받을 수 있는 곳”이라고 했다.
아울러 A씨는 이 단지의 특성 2개를 ‘리스크’로 꼽고, 이를 잘 넘기고 재건축되면 가치가 대폭 상승할 것이라고 전망했다.
그는 양지마을의 경우 중대형 평형으로 이뤄진 단지지만, 중소형 평형이 섞여 있는 시범한양과 통합 재건축을 한다는 점에서 풀어야 할 문제가 많다고 우려했다. A씨는 “양지마을 통합단지는 대형과 10평대, 소형이 섞여 있고 지분공유, 준주거 등 3차 방정식 같은 통합재건축을 해야 한다”고 했다.
아울러 A씨는 이재명 민주당 대표가 해당 단지를 보유했다는 사실도 언급했다.
‘양지1단지금호’는 수인분당선 수내역 초역세권 단지다. 단지 중심에 초림초등학교가 있는 ‘초품아’(초등학교가 가까운 아파트)다.
네이버부동산 등 중개업계에 따르면 ‘양지1단지금호’ 전용 84㎡는 올해 5월 15억3000만원(11층)에 팔렸다. 역대 최고가인 15억5000만원(3층)과 불과 2000만원 차이다. 이 단지 전용 84㎡현재 시세는 17억8000만원~18억5000만원(1층 제외) 선이다.
이는 분당신도시 역세권 준신축 아파트 가격보다 낮은 편이다. 판교역 초역세권 단지 ‘봇들8단지한신휴플러스’ 전용 84㎡(7층)는 지난 8월 22억원에 새 주인을 맞았다. 현재 이 평형대 매매 호가는 21억원~23억원이다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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