"文정부 졸속정책이 빚은 생숙대란…尹 정부가 규제 재정비로 풀자"

[땅집고] 2000년대 들어 우리 경제가 선진화됨에 따라 외국 전문인력 중심의 가족단위 장기체류는 물론, 해외관광객들의 숙박 수요도 크게 늘어났다. 이를 뒷받침하기 위해 정부는 2012년 1월 공중위생법 시행령 개정을 통해 ‘생활숙박업’을 도입하였다.

건축법도 이에 맞춰 2013년 5월 시행령 개정을 통해 ‘생활숙박시설’을 건축물 용도로 추가하였다. 그러나 공중위생관리법상 생활숙박시설은 30실 이상 등일 경우에만 숙박업 신고를 할 수 있음에도, 1∼2실 단위로 개별 분양이 허용되어 사실상 오피스텔로 사용하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.

특히, 2020년을 전후하여 주택시장이 과열되면서 투기가 오피스텔과 같은 준주택까지 확산되었으며, 이러한 집값 급등을 막기 위해 문재인 정부는 오피스텔을 비롯한 주거시설에 대해 종부세, 양도세 등 세제와 DTI, DSR 등 금융 규제를 대폭 강화하였다.

이에 따라 건축기준은 물론 세제, 금융 규제가 느슨한 생활숙박시설과 오피스텔 간의 규제 차익이 점차 커졌고, 이러한 점을 노린 사업자와 수분양자간 이해관계가 일치하면서 생활숙박시설 건설이 급증하였다. 단적으로 2014년 약 7000호에 불과하던 생활숙박시설 허가물량이 2017년 3만실이상으로 급증했다.

생활형숙박시설 공급이 급증하자 정부는 2021년 ‘생활숙박시설 불법전용 방지대책’을 발표했다. 대책의 핵심 골자는 신규로 인허가 받는 생활숙박시설은 수분양자가 계약 시 숙박업 신고동의서에 서명하도록 의무화하는 등 관리를 강화하고, 기존 생활숙박시설에 대해서는 오피스텔 용도변경 시 시설기준을 한시적으로 완화하여 출구전략을 제공하는 것이었다.

그 결과, 2021년까지 전국 기준 3933개에 불과하던 생활 숙박업소가 2023년말 5618개로 증가하였다. 또한 2024년초 오피스텔로 용도변경한 물량도 약 7566실로 늘어났다. 그러나 금년말 이행강제금 유예조치 종료를 앞두고 있는 현재, 여전히 상당수 생활숙박시설 소유자들은 이행강제금이 부과될 위험에 처해있다.

이러한 상황이 초래된 데에는 지난 정부의 책임이 크다. 생활숙박시설이 사실상 오피스텔처럼 사용되고 있는 것은 공공연한 사실이었으나, 제도가 도입된 2014년부터 정부대책이 나온 2021년까지 생활숙박시설은 관리의 사각지대에 방치되어 있었다. 또한, 2021년의 오피스텔 전환대책도 복도폭, 주차장 등 용도변경을 가로막는 핵심 장애요인에 대해서는 실효성이 부족했다는 평가가 많다.

이러한 상황을 해결하기 위해서, 정부는 지금이라도 숙박업 신고나 용도변경과 관련된 추가대책을 내놓아야 하며, 특히 2021년 대책 이전에 허가 받은 물량에 대해서는 숙박업 신고나 용도변경 과정에서 소유주들이 부딪치는 실질적인 장애요인에 대한 대책 마련이 필요하다.

예컨대, 복지부와 지자체는 숙박업 신고가 보다 원활해지도록 관련규정 개정을 서둘러야 한다. 국토부는 오피스텔로의 용도변경도 2021년 건축법령 개정 이전 분양분에 대해서 한시적으로 완화해줄 필요가 있다. 다만, 단순 준주택 인정은 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 논란을 초래할 수 있는 만큼, 복도폭, 주차기준, 지구단위계획 등 오피스텔 전환을 가로막고 있는 핵심 규제에 대한 보다 유연하고 탄력적인 대안을 제시하는 것이 현실적인 대안이 될 것이다.

윤석열 정부는 전 정부에서 부동산 투기를 잡는다며 무리하게 시행된 제도를 바로잡겠다고 공약한 만큼, 생활숙박시설 소유자 등 선의의 피해자를 구제하는데 주저할 이유가 없다. 잘못된 정책으로 고통받고 있는 서민들을 구제하기 위해서 모든 정책수단을 강구해야 할 시점이다.


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