"임대료 내리느니 공실로 둔다?…'장기 공실' 건물이 더 손해"

[권강수의 상가투자 꿀팁] 임대료 낮추기 vs 공실 유지…건물주 딜레마, 상가 공실 대처 전략

[땅집고] 공실인 상가들이 적지 않다. 코로나19 이후 대면소비가 위축되면서 늘어난 공실은 엔데믹 이후에도 회복되지 않는 느낌이다. 오히려 그동안 물가가 많이 오르면서 재료비와 임대료를 감당하지 못한 창업자들이 떠나면서 공실이 더 늘어난 분위기다.

이같은 공실은 특정 지역에 국한된 것은 아니다. 인적이 뜸한 상권에서도 공실이 있지만 대한민국 대표상권이라 할 수 있는 명동, 강남 등에도 공실점포가 눈에 띈다. 그 외 입지가 탄탄하다고 여겨지는 곳의 점포 중에서도 공실인 곳들이 있다. 형태적 측면에서도 근린상가 뿐 아니라 주상복합상가, 단지 내 상가 등 여러 형태의 상가들에서 공실이 생겨나고 있는 것을 볼 수 있다.

상황이 이렇다보니 상가 주인들의 고민도 깊어지고 있다. 현재 공실인 상가도 그렇지만 임차인이 있는 상가주인들 역시 언제 공실이 될지 모르겠다며 불안해하는 경우가 많다. 충분히 납득할만한 걱정이라고 할 수 있다. 내 상가도 언제든 공실이 될 수 있고 공실이 되면 다시 임차인을 구할 때까지 임대료 수입이 멈추고 관리비 부담만 늘어난다.

■ 임대료 낮춘다고 무조건 상가 가치 떨어지지 않아

최근들어 상가주인들 가운데 공실을 염려해 상담을 요청하는 분들이 늘어나는 이유다. 이 분들이 바라는 것은 임차인을 계속 붙잡아두는 방법이다.

개인적으로 여기에 대한 해결책은 한 가지라고 본다. 바로 임대료를 인하해주는 것이다. 떠나려고 했던 임차인이 임대료를 낮춰주자 떠나지 않은 사례는 상당히 많다.

그런데 이 방법을 들은 상가주인들은 대부분 임대료 인하를 꺼린다. 그 이유를 들어보면 상가의 가치가 떨어질까 걱정된다는 것이다. 보증금과 월세가 상가의 가치를 가장 쉽게 보여주는 지표인데, 월세를 낮추면 가치가 낮게 평가될 수 있다는 것이다.

상가주인이 이렇게 나오면 이제 방법은 다시 두 가지로 나뉜다. 바로 ‘임대료를 낮춰주느냐 아니면 공실을 받아들일 것이냐’이다. 이 것은 추상적이고 감성적인 측면에서 결정해서는 안되고 냉정하고 이성적인 계산 후 결정해야 할 것이다. 개인적 의견으로는 월 임대료를 인하해서 재계약을 한다고 해서 상가가치가 꼭 떨어지는 것은 아니라고 생각한다. 오히려 멀리 내다보고 임대료 조율을 검토하는 것이 결과적으로 손해가 덜 나는 방법이라고 판단된다.

구체적 사례를 들어 이야기해보면 A상가는 보증금 5000만원, 월세 300만원을 받고 있다. 여기서 임대료를 인하해주는 것과 공실로 두는 것을 비교해볼 수 있다. 떠나려고 하는 임차인이 월세의 13%를 깎아줄 경우 계속 남아있을 수 있다고 이야기한다고 가정해보자. 13%를 낮추면 월세는 40만원이 낮아진 260만원이 된다. 1년으로 치면 480만원, 2년으로 치면 960만원을 덜 받는 셈이다.

이제 상가주인의 결정만이 남은 상황에서 선택지는 두 가지다. 앞서 말한 것처럼 임대료 인하를 해주거나 아니면 공실로 둔 채 새로운 임차인을 구하는 것이다.

이때 새 임차인과 계약을 맺을 경우 지불해야 할 부동산 중개수수료를 살펴볼 필요가 있다. 상가 부동산 중개수수료의 계산식에 보증금과 월세를 적용하면 315만원 정도가 된다. 보증금과 월세 곱하기 100에 0.9%를 곱한 것이 계산식이다.

■ 가장 중요한 것은 공실 기간

새 임차인을 들일 때 가장 중요한 변수는 공실 기간이다. 한 달 공실 후 새 임차인이 들어온다면 중개수수료와 월 임대료를 합해 615만원의 손실이 발생한다. 중개수수료가 315만원이고 월 임대료가 300만원이기 때문이다. 여기에 대출을 끼고 구입한 상가일 경우 은행이자 비용이 추가된다. 또 관리비 역시 별도로 발생한다.

이렇게 따지면 615만원+알파의 금액만큼 손실이 되는 셈이다. 이 경우 들어오겠다는 임차인이 있지 않은 이상 임대료를 인하해주는 것이 더 낫다고 판단된다.

그리고 임대료 인하보다 더 큰 문제는 공실로 인한 상가 이미지 하락이다. 상가는 특성상 사람들의 눈에 띄기 쉬운 곳에 있는데 공실이 지속되면 상가와 상권 전체가 위축될 수 있고 자연스럽게 상가가치도 떨어지게 된다.

만약 현재 A상가 주인과 같은 고민을 하고 있다면 현 임대상황과 계산식에 따라 냉정하게 계산해보고 손익을 판단할 것을 권유한다. 그리고 기본적으로 임차인과 상가 점포주는 공생관계라는 사실에 입각해 판단하는 것이 바람직하다고 보여진다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 기자 rykimhp206@chosun.com



▶건물만 잘 올리면 끝? 설계 · 시공 · 건축 모든 단계에 꼼꼼한 전략이 필요해요! 혼자서는 절대 알 수 없는 돈 버는 건축 치트키 대공개 ☞ 땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶살림에 필요한건 집살림에 다 있다! 최대 82% 할인 진행 ☞ 집살림