[땅집고] 요즘 서울에서 로또 분양이라고 쏟아지긴 하는데, 막상 분양가를 보니까 단지마다 15억~20억을 훌쩍 넘어서 청약하기 부담스러우셨죠? 이번 달에 서울 동작구에서 한강 바로 남쪽에 붙어있는 노른자 땅에 분양가 10억 미만인 아파트가 나옵니다. 시세차익도 5억원 정도로, 이정도면 로또 맞습니다.

기존 수도방위사령부(수방사)가 쓰던 땅을 재개발해서 짓는 이른바 수방사 부지 공공분양아파트입니다.

래미안, 자이, 힐스테이트 이런 대형 건설사 브랜드 대신 LH가 내놓은 아파트 브랜드 ‘안단테’를 적용하긴 하는데요. 입지랑 예상차익 고려하면 자격되는 분들은 청약 안하면 바보라는 말이 나옵니다. 이달 14일 특별공급, 15일 일반공급 청약을 받는데 오늘 분양청문회에서 이 수방사 부지 분양 정보 알려드리겠습니다.

■ 옆 단지 15억인데 분양가 10억 안넘는다니…차익만 5억 예상

수방사 부지 아파트는 최고 35층, 5개동, 총 556가구로 중형급 규모인데요. 이 중 절반 정도인 263가구를 분양합니다. 나머지 절반은 군관사라서 청약과 무관합니다. 이번달에는 과거 사전청약(224가구) 물량을 제외한 나머지 39가구만 분양합니다. 물량이 엄청 적긴 한데요.

모두 전용 59㎡(25평)로, 분양가는 발코니 확장비를 포함해서 평균 9억5202만원 (8억9450만~9억5248만원). 요즘 서울 한강 이남에서 25평 아파트 분양가가 10억원은 우습게 넘기고 15억원도 돌파하는 분위기니까, 이 정도면 분양가가 굉장히 착하다고 볼 수 있습니다.

이 단지가 청약을 접수한게 이번이 처음은 아닙니다. 2023년 6월 LH가 사전청약으로 입주자를 모집했었거든요. 추정분양가긴 했지만 그때는 더 쌌어요. 한 8억7225만원 정도. 그런데 공사비 상승 등 영향으로 1년 4개월 만에 분양가가 7977만원, 9.1% 정도 올랐다고 합니다.

그럼에도 여전히 주변 아파트 시세와 비교하면 5억원이나 저렴하게 분양하는 겁니다. 수방사 부지 바로 서쪽으로 붙어있는 동작구 본동 ‘래미안 트윈파크’(2011년·523가구) 25평이 올해 8월 15억1000만원에 팔리면서 역대 최고가를 찍었거든요. 이 래미안 트윈파크가 올해로 입주한지 벌써 14년째로 구축인 점을 고려하면, 2028년 12월 입주하는 신축인 수방사 아파트에 청약 당첨시 거두는 차익이 5억원보다 더 커질 수 있을 것이라는 기대감이 돌고 있습니다.

■ 한강뷰에 더블 역세권 로또 입지

입지 측면에서 봐도 로또 맞습니다. 일단 한강을 끼고 들어서는 게 큰 장점이에요. 그래서 서울에서 최고 조망권으로 평가받는 한강뷰 가능할 것으로 보입니다.

이 아파트가 5개동(101~105)으로 구성하는데. 이 중 104~105동 두 곳은 모두 군관사로 쓰거든요. 나머지 3개동(103~103)을 분양하는 건데 군관사 건물들보다 한강과 가까운 쪽에 배치가 되어있어서 북서쪽, 북동쪽으로 낸 창문으로 한강 그리고 노들섬이 보일 겁니다.

대중교통도 잘 되어있는 편입니다. 걸어서 서쪽으로 10분 정도면 지하철 1호선이랑 9호선 지나는 노량진, 또 동쪽으로 10분 정도 가면 9호선 노들역 이용할 수 있습니다. 1호선 타면 강북권 핵심 정차역인 서울역·용산역이나 광화문업무지구 있는 시청역 갈 수 있고, 9호선으로는 여의도, 강남이랑 연결되니까 서울 핵심 업무지구로 출퇴근하기에는 정말 편리한 입지라고 평가할 수 있겠죠.

■ 딱 39가구만 분양, 당첨 확률 바늘 구멍 수준…규제도 강력

이렇게 로또아파트인 만큼 청약 조건이나 관련 규제 까다로운 점은 감안하셔야 합니다.

일단 이번달에 분양하는 가구수가 딱 39가구 뿐이라 절대적인 공급량이 적어요. 경쟁률이 당연히 엄청 치열하겠죠. 또 규제도 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 3년으로 지금 청약제도상 거의 최고강도 수준입니다.

독특한 점이 당첨자 발표는 올해 10월 31일에 하는데, 계약은 2025년 2월 말(24~27일)로 4개월이나 텀이 있는데요. 그러면 분양권 3년 전매제한이 풀리는 2028년 2월이면 2차 중도금, 분양대금의 40%까지 내게 됩니다. 입주일(2028년 12월) 전 잔금 납부만을 남겨둔 상태가 되는데요.

그러면 잔금 납부 전 분양권을 팔 수 있는 것 아니냐 생각하실 수 있는데, 이렇게 분양권 팔아서 차익을 내는 투자는 불가능합니다. 전매제한 외에도 실거주 의무 3년 규제가 남아있기 때문이에요.

올해 초 정부가 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년 유예해주긴 했습니다. 그래서 일단 전세 놓아서 받은 보증금으로 잔금 치르는건 가능한데, 유예가 끝나는 2031년 말이면 집주인이 직접 들어가서 거주를 해야 하기 때문에 전세 놓는 3년 동안 자금 마련 방안에 대한 돌파구를 찾아야 할 것으로 보입니다.

■ 서울 무주택자면 무조건 청약해야…경쟁률 500대 1 돌파하나

공급 주택 수를 유형별로 보면 일반공급이 9가구로 가장 많고요. 그 다음이 신생아(8가구)랑 생애최초(6가구). 나머지는 다자녀(4가구)·신혼부부(4가구)·노부모부양(2가구)·국가유공자(2가구) 등입니다.

물량이 가장 많은 일반분양 청약 조건 간단히 보겠습니다. 현재 수도권에 거주 중인 무주택자면서, 일정 자산 조건을 충족해야 합니다. 경기·인천 포함하는 수도권이라고 명시하긴 했지만 이 단지 들어서는 서울시 거주자에게 우선공급 100%니까 사실상 서울 사람이어야 청약 당첨 기회가 주어질 것으로 보이고요.

자산 조건은 일단 월평균 소득이 2023년 가구당 도시근로자 소득의 100% 이하여야 한대요. 외벌이 3인가구 기준 700만원 이하, 4인가구가 825만원 이하인데요. 이 정도면 소득 기준이 그렇게 빡빡하지는 않습니다. 또 보유자산은 부동산 2억1500만원·자동차 3708만원 이하여야 합니다.

경쟁자가 몰리면 어떻게 당첨자를 뽑는걸까요. 일반공급 기준으로 설명을 드려보자면, 일단 전체 물량의 80%를 1순위, 20%를 2순위로 분류합니다. 자격 맞춰서 청약한 사람이면 모두 1순위에 해당하는데요. 이 중에서 ▲3년 이상 무주택자면서 ▲저축총액이 많은 사람 순서대로 당첨자를 가립니다.

참고로 지난해 사전청약때 당첨 커트라인 납입총액이 2550만원이었는데요. 매달 10만원씩 최소 21년 3개월 동안 청약통장에 납입한 사람들이 당첨됐다는 뜻입니다. 2순위로 남겨둔 나머지 20% 물량은 추첨으로 당첨자를 가립니다.

수방사 부지 아파트는 2023년 6월 사전청약 당시에도 분양가가 주변 시세보다 5억원 이상 저렴하다고 해서 청약자가 7만2000명 이상 몰리면서 평균 경쟁률 283대 1을 기록했는데요. 요즘 분양가가 10억원 미만인 서울 아파트를 찾기 어려워진 점을 고려하면, 경쟁률이 과거보다 더 높은 500대 1 수준으로 치솟을 것이란 예측이 나오고 있습니다. /이지은 기자 leejin0506@chosun.com

▶일본·미국서도 대폭발! 1500조 시장, 시니어 비즈니스로 대박난 기업의 전략과 노하우를 알고 싶다면? ☞ 땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶살림에 필요한건 집살림에 다 있다! 최대 82% 할인 진행 ☞ 집살림