"한강변 1급지 아파트 재건축하면 수십억 오른다...압구정 신현대 '국평' 최고 100억"

[땅집고] “‘한강르네상스’ 정책 지역 아파트가 재건축되면 ‘래미안 원베일리’처럼 프리미엄 100%가 붙을 것이다. 최상위 부유층의 과시적 소비가 나타날 것이다. 압구정 신현대는 최고 100억원을 찍을 것이다.”

국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에서 “서울 상급지의 구축 아파트가 재건축을 거치면 프리미엄이 붙어 일명 ‘국민평형(전용 84㎡, 약 34평)’ 가격이 치솟을 것”이라고 예측한 글이 주목을 받고 있다. 이 글의 작성자 ‘사과랑(양진영)’은 국문학 박사 학위 소지자로 부동산스터디 카페와 자신의 블로그에 부동산소설 ‘위대한 빌라왕’을 연재 중이다.

작성자는 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’를 예로 들어 오세훈 서울시장의 ‘한강르네상스’ 정책의 수혜를 입는 한강변 재건축 아파트를 중심으로 큰 폭의 가격 상승이 있을 것이라고 분석했다. “지금까지 재건축은 착공 시 가격에서 준공 후 가격이 60%까지 입지에 따라 상승하는 프리미엄이 발생한다”고 밝혔다.

신반포 3차, 경남아파트 등을 통합재건축한 원베일리는 2020년 착공 당시 가격이 31억원이었는데, 준공 이후인 2024년 프리미엄 60%가 붙어 50억원이 됐다. 여기에 최근 60억원까지 추가 프리미엄이 붙었다.

작성자는 “여의도, 이촌, 한남, 압구정, 잠실, 성수, 자양 등 한강르네상스 정책 지역에서 재건축 후 원베일리처럼 최대 100%까지 재건축 프리미엄이 발생할 수 있다”며 “미국, 일본의 예시처럼 우리나라도 최상위 부유층이 집중되는 ‘과시적 소비’가 나타날 것”이라고 분석했다.

이어 작성자는 원베일리의 가격 상승률을 기반으로 인공지능 프로그램을 사용해 한강변 재건축 단지의 미래 가치를 예측했다. 강남구 압구정동 ‘신현대’, 서초구 반포동 ‘신반포2차’, 송파구 잠실동 ‘주공5단지’ 등 1급지 아파트를 재건축을 했다는 것을 가정했고, 이들 단지의 30평형대를 기준으로 계산했다.

2024년 시세가 44억원인 압구정 신현대는 2032년 84억원으로 상승했다. 신반포2차는 39억원에서 74억원, 잠실주공5단지는 27억원에서 57억원으로 올랐다. 여기에 이들 단지가 50층 이상, 5세대 아파트 등의 프리미엄이 붙으면 신현대는 최고 100억원, 신반포2차는 최고 90억원, 주공5단지는 최고 70억원까지 상승할 것이고 밝혔다.

작성자는 1급지의 대체재인 서초구 반포동 ‘반포미도’, 방배동 ‘방배 신삼호’, 송파구 방이동 ‘올림픽선수촌’ 등 1.5급지 아파트가 재건축되면 30억~40억원까지 가격이 오를 것이라고 평가했다.

이를 바탕으로 작성자는 “현재 우리나라 경제 구조에서 향후 8년간 안전마진이 보장되는 아파트는 1급지와 1.5급지 재건축 아파트”라며 “핵심지, 준핵심지, 비핵심지 순으로 가격 상승과 하락이 진행되나 앞으로 아파트 시장 양극화가 심해질 것이다”고 덧붙였다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com


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