PF시장도 양극화…서리풀·동서울 등 조(兆)단위 알짜 개발사업은 기지개

[땅집고] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 침체가 심화하는 가운데 조(兆) 단위 복합 개발 사업이 기지개를 켜고 있다. 금리 인하 분위기가 고조되면서 자금 시장 분위기가 달라진 것으로 풀이된다.

이러한 초대형 사업은 막대한 투입 자금이 크다는 점에서 좌초할 경우 짊어지는 부담이 크다. 그러나 동시에 성공 시 확보하는 수익이 상당해 사업성이 높다는 평가를 받는다.

■ 업계 1위 MDM, 4조원 투입해 ‘서리풀’ 개발

강남권에서는 디벨로퍼 1위 업체 엠디엠(MDM)이 주도하는 ‘서리풀 복합개발 사업’이 주목받고 있다.

지난 3일 개발 업계에 따르면 대우건설·삼성물산·현대건설·포스코이앤씨·DL이앤씨 등은 이 사업 시공사 입찰을 준비 중이다.

이 사업은 서울 서초구 국군사령부 부지 약 9만 4070㎡에 걸쳐 4차 산업혁명을 선도하는 미래 산업지구를 조성하는 것이다. 이른바 ‘한국판 실리콘밸리’로 기대되고 있다. 총사업비 규모는 4조 원 안팎으로 알려졌다.

계획을 보면 서리풀터널 북측에는 지하 4층~지상 7층 규모의 글로벌 비즈니스 타운을 짓고, 남측에는 지하 7층~지상 19층, 4개 동 규모의 업무 시설과 근린생활시설, 판매 시설, 문화시설 등을 조성한다.

엠디엠그룹은 자체 신용으로 PF 대출을 받아 건설사들에 공사비를 지급하는 방식으로 추진한다. 준공 시점에 오피스 임차인을 채우고, 담보대출을 받아 기존 PF 대출을 상환한다. 2024년 6월 건축허가를 받았으며, 현재 시공사 입찰을 진행 중이다.

■ 신세계, 5년 만에 동서울터미널 매입 완료

신세계가 추진하는 서울 광진구 동서울터미널 복합 개발 사업도 5년 만에 탄력을 받고 있다.

신세계프라퍼티는 지난달 30일 신세계동서울PFV를 통해 동서울터미널의 매입을 완료했다. 매입가는 4025억원이다. 지하에는 터미널과 환승센터를 조성하고, 지상부에는 수변 휴식과 조망 공간을 배치한다.

신세계는 2019년 10월 1차 계약금 120억 원을 납부하며 사업에 뛰어들었으나, 5년여간 잔금 납부를 미뤄왔다. 최근 자금 조달이 수월할 것으로 기대되면서 부지 매입을 마친 것으로 전해진다.

■ 非 서울권은 안갯속…업계에서는 ‘PF 양극화’ 전망

대규모 개발 사업이 속속 본궤도에 오르고 있으나, 모든 PF시장이 원활한 것은 아니다. 사업성이 떨어지는 사업은 여전히 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 인구 감소로 소비력이 낮아진 지방이나 수도권 외곽의 PF 시장은 아직 찬바람이 불고 있다.

인천 2호선 검암역 일대의 조 단위 사업도 좌초 위기에 놓였다. 1조 4930억 원 규모의 ‘인천 검암 플라시아 복합개발 사업’은 검암역 일대에 교통·상업·업무·주거 시설을 포함한 복합 공간을 건립하는 사업이다. 시행자가 용적률을 높여 사업성을 제고하려 했으나, 불발된 것으로 전해진다.

전문가들은 ‘PF시장의 양극화’를 전망하고 있다. 시행사의 자금력과 시공사의 신용도에 따라 자금 조달 여부가 확 달라진다는 것이다.

실제로 최근 신논현역 인근 ‘르메르디앙 호텔’ 개발 사업은 총 9500억원 한도로 브릿지론 리파이낸싱에 성공했다. 현대건설 컨소시엄이 부지를 매입한 지 3년이 지난 데다, 인허가로 인해 착공에 나서지 못한 상태지만 추가 대출에 성공했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 PF 리스크 해소를 위해 “우량·대형사업장을 중심으로 집중 지원해야 한다”며 “적절한 사업판단과 기업역량, 사업성 중심의 보수적인 경영방침 등에 따른 우량기업이 먼저 살아남는 시기”라고 말했다.

정부 역시 우량사업장을 선별해 지원한다는 계획이다. 금융당국은 올해 상반기 PF 사업장 사업성 평가 등급을 기존 3단계(양호, 보통, 악화 우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실 우려)로 세분화하고 부실 사업장을 골라내겠다고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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