입력 : 2024.09.27 14:00
[붇이슈] 토지보상금 풀린 3기 신도시, 서울 아파트 시장 변수 될까
[땅집고] “신도시는 ‘토지보상금’을 통해 서울 부동산을 부양시키고 ‘입주’를 통해 버블을 꺼뜨려온 이력이 있다. 3기 신도시 착공이 언제 본격화되냐를 관심있게 지켜보고 있다.”
국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산 스터디’에 서울 아파트 폭등과 수도권 신도시 조성 과정에서 토지보상금이 풀린 시기가 겹치고, 신도시 입주가 시작되며 서울 부동산 버블이 꺼지기 시작했다고 분석한 글이 화제를 모으고 있다. 글을 작성한 사람은 부동산 빅데이터 전문가로 알려진 삼토시(강승우)다.
삼토시는 KB부동산 자료를 바탕으로 지난 1986년부터 2023년까지 서울 아파트 매매지수 연간 상승률이 +15%를 넘긴 게 7번이었고, 모두 신도시 토지보상금이 풀린 시기가 겹친다고 했다. 1기 신도시 토지보상금이 풀린 1988~1989년, 2기 신도시 광교신도시 토지보상금이 2006년, 3기 신도시 토지보상금이 풀린 2021년 등이다.
삼토시는 “신도시 토지보상금이 풀린 해는 여지없이 서울 부동산이 폭등했다는 이야기”라며 “신도시 토지보상금은 서울 부동산에 강력한 유동성 부양 효과가 있다고 판단해볼 수 있다”고 밝혔다.
이어 “서울 부동산의 중장기 조정장이었던 1991~1995년과 2009~2013년은 1기ㆍ2기 신도시 입주와 시기가 일치한다”며 “신도시는 ‘토지보상금’을 통해 서울 부동산을 부양시키고 ‘입주’를 통해 버블을 꺼뜨려온 이력이 있다”고 덧붙였다.
시장 부양과 버블 해소 사이 시차는 5년가량 나지만, 최근 흐름은 과거와 다르다는 분석이 뒤따랐다. 삼토시는 “3기 신도시가 2021년에 토지보상금이 풀렸기 때문에 2026~27년부터 입주를 시작해도 이상할게 없다고 판단했다”며 “3기 신도시에 대해 낙관적인 시나리오를 세운 점, 글로벌 인플레이션 심화로 공사비 및 금리가 급등했다”며 자신의 전망이 틀렸음을 인정했다.
삼토시는 3기 신도시 본격적인 착공이 서울 아파트 가격 조정장으로 이어질 것이라고 예측했다. “3기 신도시의 파괴력도 작지 않을 것이다”며 “입주로 이어져야 그 파괴력이 힘을 발휘한다. 3기 신도시 착공이 언제 본격화되냐를 관심있게 지켜보고 있다”고 평가했다.
<이하 원문>
1990년 +37.6%
2002년 +30.8%
2006년 +24.1%
2001년 +19.3%
1989년 +18.8%
1988년 +18.5%
2021년 +16.4%
1986년부터 2023년까지 38년의 기간 중에 KB부동산 서울 아파트 매매지수 연간 상승률이 +15%를 넘었던 해는 총 7차례로 위와 같습니다. 그런데 서울 아파트가 폭등했던 시기를 자세히 쳐다보고 있으면 뭔가 하나 떠오르는게 있습니다. 바로 "신도시 토지보상금"이 풀린 시기와 상당 부분 겹친다는 점입니다.
1기 신도시 토지보상금이 풀린 1988~89년, 2기 신도시 중에 광교신도시 토지보상금이 풀린 2006년, 3기 신도시 토지보상금이 풀린 2021년이 여기에 해당됩니다. 거꾸로 말하면 신도시 토지보상금이 풀린 해는 여지없이 서울 부동산이 폭등했다는 이야기도 됩니다. (2008년 8월 글로벌 금융위기 발발 및 잠실 엘스ㆍ리센츠ㆍ파크리오 입주가 겹치면서 하락장으로 전환한 서울 부동산은 2008년 9월부터 2009년 2월까지 기준금리의 대폭적인 인하(5.25% → 2.00%) 및 위례신도시 토지보상금으로 반년간 반등하기도 하였습니다.)
결국 신도시 토지보상금은 서울 부동산에 강력한 유동성 부양 효과가 있다고 판단해볼 수 있습니다. 아이러니하죠. 서울 집값을 잡으려고 조성하는 신도시인데 토지보상금이 풀리면서 서울 집값을 더 밀어올렸으니 말이죠. 그리고 실제로 서울 부동산의 중장기 조정장이었던 1991~95년과 2009~13년은 1기ㆍ2기 신도시 입주와 시기가 일치한다는 점에서, 신도시는 "토지보상금"을 통해 서울 부동산을 오히려 부양시키고 "입주"를 통해 서울 부동산의 버블을 꺼뜨려온 이력이 있습니다.
그런데 지금은 3기 신도시 토지보상금이 2021년에 이미 풀려서 버블이 커진 상황에서 그 버블을 꺼뜨릴 3기 신도시 입주가 차일피일 미뤄지고 있습니다. 입주가 미뤄지고 있다기보다는 착공이 미뤄지고 있다는 표현이 더 알맞겠네요.
저의 틀린 전망 중의 하나가 바로 ‘3기 신도시’였습니다. 3기 신도시가 2023~24년부터 착공을 개시할 경우2026~27년부터 입주가 시작되면서 서울 부동산에 하방 압력으로 작용할 것이라는 전망을 할 때, "착공을 개시할 경우"라는 단서를 단 것도 맞지만 실제 그 성사 가능성을 높게 봤던 것도 사실입니다.
그 이유는 과거 신도시의 이력 때문이었습니다. 판교가 2004년에 토지보상금이 풀리고 2009년부터 입주를 시작했으며 광교가 2006년에 토지보상금이 풀리고 2011년부터 입주를 시작했으며 위례가 2009년에 토지보상금이 풀리고 2014년부터 입주를 시작했습니다. 3개 신도시의 공통점은 위에서 보시다시피 토지보상금이 풀리고 5년후부터 입주를 시작했다는 점이죠.
그런 관점에서 3기 신도시도 2021년에 토지보상금이 풀렸기 때문에 2026~27년부터 입주를 시작해도 이상할게 없다고 판단했습니다. 그러나 제가 간과한 측면은 바로 첫째는 2기 신도시 중에 가장 성공적인 사례(판교ㆍ광교ㆍ위례)를 들어 3기 신도시에 대해 가장 낙관적인 시나리오를 세운 점, 둘째는 글로벌 인플레이션 심화로 공사비 및 금리가 급등하면서 건설사들이 신도시 조성에 적극적이지 못한 점이었습니다.
둘째는 예상치 못한 변수였다고 애써 자위해보면서도 첫째는 부인할 수 없는 제 오판이었죠. 2기 신도시 중에 가장 원활하게 진행된 사례를 3기 신도시 전망에 그대로 반영했으니까요. (게다가 3기 신도시가 지구 지정(2019년)부터 토지보상금 지급(2021년)까지 매우 빠르게 진행되는 흐름을 봤을 때, 인프라 조성과 착공도 빠르게 진행될 거라 봤습니다.)
그렇다면 현재 3기 신도시 진행 상황은 어떨까요.
토지보상과 지장물보상을 가장 먼저 마친 인천계양은 일부 단지가 착공을 시작했으며 본청약도 시작됩니다. LH에 따르면 올해 남양주왕숙 3915호, 부천대장 2505호, 고양창릉 2089호, 하남교산 1115호, 인천계양 1100호 등 1만여호가 착공됩니다. 그렇다면 2027년 입주 물량이 될 것으로 예상되는데요, 그러나 3기 신도시 물량 24만여호에 비하면 극히 적은 비중인데다 서울 부동산에 하방 압력을 제공하기에도 역부족인 수준입니다.
그러나 올해 상반기에만 공공택지 12필지가 유찰되는 등 향후 진척 상황 역시 녹록지 않을 것으로 예상됩니다. 결구 PF 문제가 풀리지 않는다면 건설사들이 자체적으로 3기 신도시 조성에는 나서지 않을 것으로 보이기 때문에 향후 공급 확대 속도도 극적으로 빨라지기란 쉽지 않아 보입니다. 높은 금리가 폭등을 막아주는 역할을 하면서 공급 확대도 저해하는 요소가 되고 있는 셈이죠.
사실 신도시의 파괴력에 대해 많은 분들이 평가절하 하시는 것을 보아왔지만, 실제 서울 부동산의 중장기 조정장과 신도시 입주 시기가 겹쳐왔던 사실만 보더라도 3기 신도시의 파괴력도 작지 않을 거라고 보고 있습니다.
그러나 문제는 "입주"로 이어져야 그 파괴력이 힘을 발휘한다는 사실이죠. 따라서 버블이 언제 꺼질지도 예측하기 어려운 상황이 되어가고 있습니다. 개인적으로는 3기 신도시 입주 본격화가 버블을 꺼뜨릴 요소라고 보기 때문에 3기 신도시 착공이 언제 본격화되냐를 관심있게 지켜보고 있습니다. 착공이 급증하면 본격적인 입주 시기도 대략적인 파악이 가능하기 때문이죠.
내수 부양과 공급 확대를 위해 시중금리 인하가 필수적이나 금리 인하로 강화될 유동성이 부동산 급등으로 이어지지 않도록 정책 운용의 묘를 발휘해야 하는 당국의 고민이 깊어질 수밖에 없는 상황입니다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com
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