입지 좋은 곳에 싸게 산 노후상가…리모델링 전략 이렇게 하세요

[권강수의 상가투자 꿀팁] 노후상가, 단순 리모델링으론 위험…예상 수익률, 상권 분석 반드시 하세요

[땅집고] 상가 투자자들은 기본적으로 투자비용 대비 높은 수익률을 꿈꾼다. 더 구체적으로 얘기하자면 양호한 위치의 건물상태가 좋은 상가를 싸게 구입하기를 희망한다. 요즘처럼 상가 공실이 많은 시기에는 더욱 이러한 분들이 많아진 느낌이다. 하지만 장점을 두루 갖추고 있으면서도 가격 좋은 상가를 매입한다는 것은 거의 불가능에 가깝다.

그렇다면 양호한 위치임에도 낮은 가격으로 상가를 살 수 있는 방법은 없을까? 노후상가라면 가능하다.

■ 노후상가, 우수한 입지여도 낮은 가격에 매수 가능

오래된 상가 중에서도 최초 지어진 건물 모습 그대로 오랜 기간 유지되고 있는 노후상가들이 있다. 이같은 노후상가를 보유한 상가주인 중에서는 세입자의 요구·상가관리 등이 귀찮다거나, 상가 노후화로 인해 애물단지로 여겨 차라리 현금을 들고 있는게 낫다고 생각하는 경우가 있다.

이렇게 나온 매물은 건물 자체가 오래됐기 때문에 양호한 입지임에도 가격이 낮게 책정되는 편이다. 투자자 입장에서는 시세보다 저렴한 가격에 상가를 소유할 수 있는 기회가 되는 셈이다.

하지만 노후상가는 건물 시설이 낡아 임차업종 및 임차수요가 제한적인 경우가 많다. 아무래도 고객들이 찾아오기 꺼리는 경우가 많고 창업자 입장에서도 자연스럽게 입점을 꺼린다. 상황이 이렇게 되면 수익률이 낮아지거나 장기 공실이 생길 수 있기 때문에 매입 후 상가 시설을 그대로 유지하는 것은 바람직하지 않다.

이럴 때는 완전히 허물고 다시짓는 것보다 리모델링을 하는 편이 수월하다. 시중에서 흔히 말하는 노후상가 구입후 리모델링으로 가치올리는 방법이다. 오래된 노후아파트도 비용을 들여 리모델링하면 근사해지는 경우가 많은데 상가 역시 리모델링을 통해 재탄생(?)이 가능하다.

기존의 낡고 불편한 상가 건물은 내외부 증축과 개축, 시설물 교체 등의 리모델링을 통해 기능 향상이 가능하다. 시설 좋은 최신 상가를 구매하는 것보다 이처럼 노후상가를 저렴하게 구입한 후 리모델링하는 편이 투자금을 절약하는 방법이 되기도 한다. 이런 이유로 노후상가만 찾아서 투자대상으로 검토하는 상가 투자자들도 존재한다.

■ 미리 전문 업체에 리모델링 견적 받아놓기

자금이 여유롭다면 건물의 핵심 뼈대만 남겨두고 싹 다 뜯어고칠 수 있지만 그렇게 되면 애써 가격 경쟁력있는 노후상가를 골라 투자금을 아낀 이유가 무색해진다.

적절한 리모델링을 통해 상가가치를 올리고 수명을 연장시키는 방법을 찾아야 한다. 이때 사실 개인이 적절성을 판단하기는 쉽지 않아서 관련 전문가들로부터 많은 조언을 받는 편이다. 리모델링 상가의 이점을 살리는 데 있어서 핵심은 적절한 리모델링에 있다는 점을 잘 감안하는 것이 좋다.

사람도 나이들수록 쇠약해지듯 건물도 마찬가지다. 준공된 지 40~50년 이상된 노후한 상가를 구입했을 경우 미리 전문 업체를 통해 리모델링 견적을 받아놓는 것이 좋다. 경험이 풍부하고 노하우를 갖춘 전문가의 조언을 바탕으로 일을 진행하는 것이 바람직하다.

간단한 수리로 해결될 것이라 생각했지만 시설물이나 배관이 과도하게 노후화돼 리모델링을 포기하고 허문 뒤 다시 짓는 일도 적지 않다. 리모델링 견적을 받을 때 이같은 가능성도 잘 검토해봐야 한다. 그리고 리모델링 견적을 받아봤을 때 상가매입가에 리모델링 비용을 합친 후 예상수익률을 따져본 결과 그 수익률이 생각보다 만족스럽지 않다면 과감히 포기할 줄도 알아야 한다.

그리고 노후상가 매입 후 리모델링을 결정했다면 상권과 임차대상 업종을 염두에 두고 세밀하고 철저한 리모델링을 진행해야 한다.

그러나 노후상가 리모델링로 무조건 수익률을 높일 수 있는 것은 아니라는 점은 꼭 기억하는 것이 좋다. 실제 노후상가 구입 후 적절한 리모델링으로 만족스러운 수익률을 기록하고 있는 투자자도 있지만, 구입 이후 후회하시는 분들도 있으므로 주의가 요구된다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 땅집고 기자

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