입력 : 2024.09.23 19:41
국내 대학교 중 최초로 부동산 학과를 개설한 건국대는 2001년 부동산대학원을 건립해 부동산 관련 산업에 종사하는 전문 인력들의 요람으로 자리잡았습니다. 땅집고가 건국대 부동산대학원 리서치센터에서 매달 작성하는 부동산 레터를 소개합니다.
[건국대 부동산대학원 리서치 레터] 서울시 역세권 활성화 사업
[건국대 부동산대학원 리서치 레터] 서울시 역세권 활성화 사업
[땅집고] 서울시는 ‘역세권 사업’을 추진하고 있습니다. 사업 목적에 따라 역세권 활성화 사업 역세권 복합개발 역세권 장기전세주택 청년안심주택 등4개 유형으로 나뉩니다.
역세권 활성화 사업이란 저이용·저활성화 지역을 복합 개발해 컴팩트시티를 실현하는 것을 목표로 하는 사업을 말합니다. 용도지역 변경(용적률 증가), 민간 활용, 지역필요 시설 확충이 핵심입니다. 증가한 용적률의 절반은 민간사업으로 진행하고, 나머지 절반은 공공기여로 받습니다. 다른 역세권 사업들과 달리 도시정비형 재개발사업이 가능하며, 중심상업까지 용도변경이 가능하다는 점도 눈여겨 볼만 한 특징입니다.
서울시가 역세권 활성화 사업을 통해 이루려는 목표는 용적률 상향과 현물 기부채납이라는 유인책으로 민간의 투자를 이끌어내고, 공공기여를 받아 지역의 균형발전을 도모하는 것입니다. 사업지는 현재 총 41곳인 것으로 집계됩니다.
서울시는 역세권 활성화 사업과 관련한 정책을 지속적으로 수정·확장하고 있습니다. 이번 리서치 레터에서는 서울시가 올해 4월 발표한 6차 개정안에 대해 다루고자 합니다.
1. 사업 범위 확대: 기존 250m이내 → 350m 및 노선형 상업지역까지
우선 역세권 활성화사업의 대상인 역세권 등의 범위가 확대됐습니다. 기존 승강장 경계로부터 반경 250m 이내에서 지역중심 이상·환승역에서 350m 이내의 박스형으로 변경된 겁니다.
더불어 이번 발표에서는 간선도로변의 노선형 상업지역도 역세권 활성화사업 대상지로 추가됐습니다.
2. 복합용도개발 유도: 업무시설(오피스텔 제외) 또는 관광숙박시설을 전체 용적률의 50% 이상 설치
이번 개정 사항에서 주목할 만한 점은 노선형 상업지역 활성화를 위한 용도지역 변경이 가능하다는 것입니다. 둘 이상의 용도지역이 중첩돼있는 노선형 상업지역을 하나의 용도지역으로 변경 가능하도록 했으며, 일반상업지역으로 종상향할 때는 복합용도 도입을 의무화했습니다. 더불어 역세권 지역도 입지 특성을 충족하고 복합 용도를 도입한다면 용도지역을 최대 4단계까지 상향할 수 있게 됐습니다.
서울시는 역세권 활성화 사업을 통해 도심 내 충분한 관광숙박시설을 공급하고자 합니다. 지난 9월 1일 이번 개정사항이 반영된 첫 사례로 청담동 프리마 호텔 부지가 선정되기도 했습니다. 호텔 수요가 많은 역세권에 복합용도 개발이 진행된다면 향후 관광거점 중심지의 역할을 수행할 수 있을 것으로 보입니다.
3. 관광숙박 및 스마트 친환경건축물 유도 인센티브 추가: 용적률 250% → 1107.5%까지 상향 가능
2024년 3월 개정 사항의 핵심 중 하나는 작년 8월 창의·혁신 디자인 부문이 용적률 완화 항목에 추가된 데 이어 친환경 인증, 관광숙박시설 설립 부문이 추가됐다는 점입니다. 추가 용적률 인센티브를 받을 수 있는 상세조건은 아래와 같습니다.
-친환경: 최대 37.5%포인트. 제로에너지건축물(ZEB) 인증, 녹색건축 및 건축물에너지효율 인증 기준 초과하는 경우. 지능형건축물(IBS) 인증 시(ZEB 인증 받은 경우에만 가능, ZEB+IBS 15% 초과 불가)
-창의·혁신: 최대 110%포인트. 창의·혁신 디자인 건축물 유도 시
-관광숙박시설: 최대 160%포인트. 관광숙박시설 건축 시(상한용적률 1.2배 이하 범위)
4. 사업 지연 리스크 최소화: 사업 및 동의 요건 강화
역세권 활성화 사업은 ‘도시정비형 재개발’과 ‘지역주택조합사업’ 두 가지 유형으로 진행됩니다. 기존에는 인허가가 나더라도 주민과의 갈등으로 인하여 사업이 계속적으로 지연되는 경우가 적지 않았습니다. 이런 점을 고려해 정부는 도시정비형 재개발 사업에서 대상지가 선정된 이후 갈등이 발생하지 않도록 대상지 선정 동의요건을 30%에서 50%로 강화하는 조치를 취했습니다.
또한 대상지 면적 요건이 기존 기준치인 1500㎡~1만㎡에 해당하지 않더라도 위원회가 인정한다면 개발 가능하다는 조건이 있었습니다. 하지만 이 면적 인정 범위에 ‘3만㎡ 이하’란 요건을 추가해 개발 면적에 일정 부분 제한을 걸어두었습니다.
마지막으로 지역주택조합사업과 관련해서는 주택조합이 주택건설사업을 시행할 때 사업 주체가 있는 ‘주택조합설립인가’를 받은 뒤 대상지 신청이 가능하도록 조정해 조합원들의 피해 방지에 나섰습니다.
투기 방지 대책도 세웠습니다. 역세권 활성화 사업으로 대상지가 선정 되고 나면 권리산정기준일이 고시됩니다. 투기를 방지하기 위해 기준일 다음날부터 필지 분할, 단독∙다가구의 다세대 전환, 토지∙건축물 분리취득, 신축 네 가지 행위에 대해서는 현금청산하도록 설정했습니다. 단 전매는 가능합니다. 또한 기준일 다음날부터 건축물 건축, 토지 분할 등 행위를 제한하기로 했습니다.
5. 기대 효과 및 인사이트
규제 완화에 따른 기대 지역: 이번 역세권 활성화 사업의 핵심은 규제 완화입니다. 이번 정책에서는 해당 지역에 공공시설 등이 충분하다고 인정되는 경우 현금으로도 기부채납이 가능할 것으로 예상합니다. 이는 개발 옵션을 다양화해 더 많은 지주 및 개발사들의 참여를 유도할 수 있습니다.
단 근린생활시설 및 다세대주택이 밀집 되어있는 올드타운이나 강남 일부 지역들에 대해서는 현실화 방안이 추가로 필요합니다. 현재까지 진행된 역세권 활성화 사업지를 보면 서남권역이나 동남권역에 치중돼있습니다. 서울시는 지속적으로 개발 유인책을 제공하면서 ‘3도심·7광역중심·12지역중심’을 실현하기 위해 노력을 다할 것으로 예상됩니다. 따라서 위 지역 중 아직 대상지 선정이 많이 되지 않은 곳들을 유심히 볼 필요가 있습니다.
서울시 정책의 핵심은 민간의 실행력과 공공정책의 인센티브를 더해 시장에 주택을 좀 더 과감하게 공급하는 것입니다. 하지만 사업을 검토 중이거나 진행 중인 개발업자 입장에서는 서울시가 인센티브 정책을 발표하면서 토지비가 상승해 오히려 대상 사업을 보류해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 문제점에 대한 논의도 필요해 보입니다.
정책 혜택을 받기 위한 최적의 사업면적: 이번 역세권 활성화 정책에 따르면 토지의 경우 특별높이 운영구역을 적용받기 위해서는 대지규모가 1500㎡(약 450평) 이상이 되어야한다는 제한사항이 있습니다. 하지만 역세권 주변 토지의 경우 정형화된 땅들이 많아, 토지 활용 가치를 충분히 올려 상품을 구성할 수 있는 장점 또한 존재합니다.
6. 사례 연구: 청담프리마호텔
청담 프리마호텔은 이번 정책 개정 내용을 반영한 첫 사례입니다. 한 때 브릿지론이 좌초될 위기에 직면했으나 신세계프라퍼티가 참여하고, 이번 서울시 역세권 활성화 사업 중 노선형 상업지역 대상지로 선정돼 사업이 탄력을 받고 있습니다.
현재 청담 프리마호텔은 철거가 모두 완료된 상태입니다. 당초 12층 높이에 대지면적은 약 1405평이었습니다. 용도지역은 일반상업지역, 제3종일반주거지역입니다. 기존 사업 추진 계획에 따르면 47층 규모 호텔과 레지던스에 용적률 600%를 적용받았지만, 이번 정책으로 용적률을 약 960~1100%까지 상향할 수 있을 것으로 보입니다.
사업지 인근에 삼성역 복합환승센터와 위례신사선, 동부간선도로 지하화 등 다양한 광역교통망 사업이 예정돼있어 개발 잠재력이 큰 편입니다. 다만 초기에 토지를 비싸게 매입했기 때문에 개발 성공 여부에 대해서는 업계 관계자들의 의견이 갈립니다. /글=건국대 부동산대학원 리서치센터, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com