입력 : 2024.09.24 07:30
[땅집고] 지난 19일 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)이 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 낮추면서 금리 인하가 본격화했다. 정부의 대출 규제강화로 7~8월 뜨겁던 서울 아파트 가격의 상승세가 주춤거리고 있다.
집값 급등에 따른 상승피로감, 대출규제 등으로 일단 상승세가 멈추는 듯한 모습을 보이고 있지만
, 미국발 금리인하는 부동산시장에 새로운 변곡점이 될 수 있다는 우려가 나온다.
금리 변동은 대출 규모와 집값 등에 큰 영향을 미치기 때문이다. 통상 금리가 내리면 전세 보증금이 오르고 집값을 밀어 올린다. 반면 금리 인상기에는 정반대로 전세 보증금 하락과 집값 하락으로 이어지면서 보증금 미반환 리스크가 커진다. 앞으로 다가올 금리인하는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠까?
■ 앤서니 장교수 “통상 금리 낮아지면 전세금 올라”
미국의 명문 시카고대 경영대학원 앤서니 장 조교수가 2022년 1월 SSRN(사회과학네트워크)를 통해 공개한 ‘통화정책과 전세’(The Credit Channel of Monetary Policy Transmission: Evidence From the Chonsei System)라는 논문에 따르면 금리 인하는 전세보증금 오름세에 영향을 미친다.
앤서니 장 교수는 “전세는 세입자가 은행에서 대출을 받아 임대인에게 무이자로 대출을 해주는 방식으로, 연간 임대료는 세입자가 은행에 지불하는 전세대출의 연간 이자와 같다”면서 “이 때문에 금리가 제로에 가까워 질 때 임대료(전세 보증금)는 무한정 오를 수 있고 금리가 올라가면 정반대로 급격히 하락한다”고 밝혔다.
논문이 발표된 2022년은 미국과 우리나라의 금리가 인상되던 시기로 한국 전세금이 낮아지면서 역전세난이 벌어질 수 있다고 예측됐다. 실제 전세금이 떨어지면서 역전세난이 벌어졌고 전세사기 문제도 큰 사회적 이슈로 떠올랐다.
하지만 지난해부터는 수도권에 아파트 공급이 부족해지고, 전세사기를 피해 수요자들이 아파트 전월세 시장으로 옮겨붙으면서 새로운 변수가 발생하며 주택 유형 중 아파트 전세금이 치솟기 시작했다.
■ “수요자들 금리 인하한다 확신…장기적으로 전세금·매매가격 오른다”
지난해부터 상승하기 시작한 전세금은 현재까지 1년 넘게 오름세를 지속하고 있다는 점은 금리 인하기를 맞아 집값 상승에 더 큰 영향을 줄 것으로 예측된다.
한국부동산원 통계에 따르면 서울의 전세금은 지난해 5월 넷째주 상승 전환한 이후 9월까지 1년4개월간(69주) 연속 상승했다. 이 같은 전세금의 상승은 매매가격도 밀어 올렸다.
또 8월 전국 주택각격동향 조사에 따르면 지난달 전국 주택(아파트·연립·단독주택) 매매가격지수는 전달 대비 평균 0.24% 상승했다.
특히 서울의 상승 폭은 0.83%로 7월(0.76%)에 비해 커지면서 2019년 12월(0.86%) 이후 56개월 만에 최고치를 기록했다. 서울 주택 유형 중에서도 아파트 가격은 전달 대비 1.27% 올라 2018년 9월(1.84%) 이후 약 6년(71개월) 만에 최대치를 기록했다.
수도권의 상승 폭도 0.53%로 전달(0.40%)보다 커졌다. 2021년 11월(0.76%) 이후 3년 만에 최대 폭이다.
이미 수도권의 매매가격과 전세금이 올라있는데, 앞으로 금리가 계속 낮아지면 가격이 더 폭등할 수 있다는 우려가 나온다.
김효선 NH농협은행부동산수석 전문위원은 “올해 상반기 대출금리가 작년보다 더 낮아지면서 예대금리 차가 역대급으로 낮아진 상태인데다, 정부의 대출 규제 조치도 강력하기 때문에 미국발 금리인하 여파가 당장의 부동산 시장에 영향을 미치지 못할 것”이라며 “다만, 장기적으로는 미국이 저금리로 선회하는 추세이고 2026년 서울 수도권 입주 물량이 급감하기 때문에 전세·매매가격이 동반 상승할 여지가 있다”고 했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지난 7~8월 부동산 시장이 비수기였을 때를 비롯해 대출 규제가 강화한 9월에도 매수세가 쉽게 꺾이지 않았다”며 “수요자들 사이에선 더는 금리가 오르지 않는다는 확신이 생겨 예전보다 더 적극적으로 주택 매수에 나설 수 있으며 이로인해 하반기 집값이 더 오를 것으로 전망된다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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