입력 : 2024.09.21 08:42
[땅집고] 영업 적자 혹은 매출 부진을 겪은 리테일 시설이 오피스 시설로 탈바꿈하는 사례가 늘고 있다. 대표적으로 구로구 신도림동 ‘신도림 디큐브시티’와 성동구 행당동 ‘파크에비뉴 한양대 엔터식스’가 오피스로 용도 전환을 진행하고 있다.
‘디큐브시티’와 ‘한양대 엔터식스’가 오피스 시설로 용도 변경을 추진하는 까닭은 수익률 제고를 위해서다. 업계에서는 최근 서울을 중심으로 오피스 수요가 늘고, 임대료가 오르고 있어 용도 변경을 통해 수익을 극대화할 수 있다고 분석한다.
■ 서울 주요 업무지구 공실률 줄고, 임대료 상승세
실제 서울 주요 업무지구 공실률은 오피스 임차 수요가 늘면서 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 한국부동산원 지역별 오피스 공실률 데이터에 따르면, 전국 오피스 공실률은 2022년 2분기 9.61%, 2023년 2분기 9.39%, 2024년 2분기 8.6%를 기록하면서 회복했다. 서울 도심 지역 공실률은 2022년 2분기 10.85%에 달했지만 2023년 2분기 9.18%, 2024년 2분기 7.57%로 점차 줄었다.
주요 업무 지구 공실률도 지속적으로 줄어든 것으로 나타났다. 2022년 2분기 광화문 일대 오피스 공실률은 7.27%이지만, 2024년 2분기 들어서는 4.74%까지 감소하고, 여의도 일대는 5.6%에서 3.12%로 회복했다. 다만 강남 일대 오피스 공실률은 같은 기간4.1%에서 5.46%로 소폭 상승했다. 통상 자연공실률을 5% 안팎으로 두는데, 주요 업무지구 모두 이 수준을 유지하고 있다. ‘
오피스 임대가격지수도 오름세다. 서울 도심 임대가격지수는 2022년 2분기 기준 100.13을 기록한 이후 2024년 2분기에는 105.24에 이르렀다. 같은 기간 광화문 일대 임대가격지수는 102.05에서 109.73, 강남 일대는 100.3에서 106.03, 여의도는 100.29에서 104.88까지 올랐다.
■ 역세권 등 지리점 이점 활용해 전환
‘신도림 디큐브시티’는 기존 백화점에서 상업과 휴식 공간을 갖춘 대규모 업무시설로 복합 개발을 예정하고 있다. 소유주인 이지스자산운용은 내년 6월 30일로 예정된 현대백화점 디큐브시티점 영업 종료 이후 약 6500억원의 사업비를 조달해 업무시설과 리테일 복합개발을 추진하겠다는 계획이다.
앞서 현대백화점 디큐브시티점은 지속적인 매출 하락세를 보이면서 영업 종료를 결정했다. 현대백화점 디큐브시티점의 지난해 연매출은 2306억원으로 현대백화점 전체 16개 점포 중 매출 순위 14위에 해당한다. 올해 상반기 매출은 1069억원으로 전년동기와 비교해 7.2% 감소하면서 부침을 겪고 있다. 업계에서는 인근 여의도 더현대 서울과 현대백화점 목동점 영업에 집중하기 위해 디큐브시티점의 영업을 종료할 수 밖에 없었다고도 보고 있다.
일각에서는 디큐브시티 건물이 지하철 1, 2호선이 지나는 초역세권에 위치한 지리점 이점을 가진 만큼 오피스 시설로서 활용도가 높을 것이란 전망도 나온다. 다만 최초 디큐브시티 사업 취지와는 달리 백화점이 철수하고 오피스 시설이 들어서게 되면서 인근 구로구 주민들의 반발이 거세게 일고 있다.
‘파크에비뉴 엔터식스 한양대점’도 오피스 시설로 변신을 앞두고 있다. 이는 쇼핑물을 오피스로 용도 변경하는 국내 최초 사례다. 대형 바이오업체인 GC녹십자그룹이 전체 연면적 8000평 이상을 사용하는 임차인으로 들어설 예정이다.
과거 ‘파크에비뉴 엔터식스 한양대점’은 인근 유동인구는 많지만 쇼핑몰 이용객이 적어 영업에 난항을 겪었다. 주요 임차인이 빠져나가면서 오랜 기간 빈 공간으로 방치됐다.
‘파크에비뉴 엔터식스 한양대점’이 오피스 시설로 전환하고 나면 인근 성수동과 연결되면서 쇼핑몰보다는 오피스 상권으로서 가치가 높아질 것이란 분석이 나온다. 이 시설은 지하철 2, 5호선, 경의중앙선, 수인분당선이 지나는 왕십리역과 지하철 2호선 한양대역 인근에 위치했다. 걸어서 한강에 닿을 수 있을 뿐 아니라 성동교만 건너면 신흥 업무권역으로 떠오르는 성수동과도 가깝다.
이 밖에도 서울 도심에서 오피스텔 개발 사업을 추진하다가 오피스 개발 사업으로 선회하는 사례도 나오고 있다.
지난 6월 DL이앤씨는 서울 종로구 효제동 부근 자체 오피스텔 개발사업에 대해 오피스 개발 사업으로 변경했다고 공시했다. 당초 ‘e편한세상 효제동 오피스텔’ 개발을 위해 부지를 매입했지만 사업성이 떨어진다고 보고 오피스로 용도 변경에 나선 것이다. DL이앤씨는 “효제동이라는 지리적 특성상 서울 도심권(CBD)와 인접해 오피스 개발이 더 유리하다고 판단했다”고 설명했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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