"7~8년후 효과 8·8 공급대책…공실 상가, 임대주택으로 전환해야"

“주택 공급 대책, 체감 '글쎄'…도심 내 상업용부동산 임대주택 개조해야”ㅣ최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수

[땅집고] 최근 정부가 8·8 주택 공급 대책을 발표했지만 시장 반응을 살펴보면 별로 체감을 못한다는 반응이 많다.

정부의 다른 공급 대책들도 효과가 불투명한 것이 대부분이다. 가령 1기 신도시 재건축 선도지구를 빠르게 진행해도 2030년 입주이고, 3기 신도시 역시 가장 빠른 인천계양 A2·A3블록 공공주택 1106가구 입주가 2026년이다. 둘 다 서울 아파트 공급 대책과는 거리가 있고, 입주 규모도 많지 않다.

그린벨트를 풀어 아파트 공급을 한다고 해도 지난 10년간 평균을 보면 빨라야 7년이 걸린다. 서울시가 신속통합기획으로 추진하는 재개발·재건축 공급 역시 빨라야 5년 후 공급이 가능하다. 그동안 전세사기 여파로 공급이 끊겼던 비아파트를 빠르게 공급하기 위해 정부가 내년까지 매입임대 규모를 11만가구 늘린다고 하지만 역시 설계, 품질, 가격 다 따져본다고 하니 쉽지 않아 보인다.

그렇다면 서울 내에서 임대 시장만이라도 빠르게 안정시키기 위해선 어떤 대책이 더 필요할까.

■ 온라인 쇼핑 보편화…도심 내 상업용 부동산 공실 커져

미국에서는 코로나 팬데믹 이후 재택근무가 보편화하면서 맨해튼을 비롯한 대도시 내의 오피스 가격이 대폭락했다.

재택근무를 하더라도 전혀 회사 업무를 하는데 지장이 없으니 오피스 주변의 비싼 주거보다는 저렴한 주택가에 살면서 재택근무를 하는 것을 더 선호하게 됐다. 좋은 인력을 놓칠 수 없는 기업들은 이를 허용하고 있는 셈이다.

미국뿐만 아니라 유럽 주요 대도시에서도 비슷한 상황이 벌어지고 있다. 이에 오피스 빌딩이 주거용도로 재건축이나 리모델링되는 경우가 점차 늘어나고 있다.

국내에서도 비슷한 상황들이 발생하고 있다. 오피스보다는 대형상가나 집합상가, 단지 내 상가 등에서 공실률이 커지고 있는데, 우리나라에서 이 같은 현상의 가장 큰 이유는 온라인 쇼핑 때문이다.

특히 중국 알리, 테무, 쉬인 등이 한국에 본격 진출하고, 유튜브는 아예 세계 최초로 한국에서 온라인 쇼핑을 시작했다. 오프라인 시장이 경기침체와 더불어 인건비 상승, 임대료 상승 등의 영향으로 많이 어려워지고 있다.

■ 경기 살아나도, 빈 상가 공실 회복 어려워…주거 시설로 개조해야

문제는 비어가는 상가가 다양한 크기로 점차 확대되고 있는데, 경기가 좋아져도 다시 활성화하기 힘들 전망이란 점이다.

서울에서는 빌라나 오피스텔 공급이 전세사기 여파로 확 줄면서 소형 아파트 전세나 비아파트 월세가 급등하고 있다.
특히 원룸 가격이 엄청난 속도로 올라 학생은 물론이고 청년, 신혼부부들 주거비가 많이 상승한 상황이다.

2020년 9월 9일 국토교통부가 ‘빈 오피스·상가, 민간 임대주택으로 전환 쉬워진다’라는 보도자료를 내고 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’ 개정안을 입법 예고했었다. 이미 코로나 초기 비어가는 상가나 중소 오피스를 살리기 위해 임대주택으로 전환할 수 있도록 한 것이다.

그 때는 코로나 팬데믹 때문에 장사를 못하니까 비어 있었고, 지금은 온라인 쇼핑 강세 때문에 장사를 못해 비어 있는데, 이유야 어떻든 앞으로 특정 상권을 제외하면 상가나 중소 오피스가 비어갈 가능성이 점차 커지고 있는 셈이다.

도심 상가나 중소형 오피스는 ‘코리빙’, 즉 공유주거로 리모델링 하기 쉽다. 가장 복잡한 배관이 필요한 화장실을 공유하기 때문에 리모델링 비용 자체도 크지 않다.

즉, 온라인 시대에 맞도록 비어가는 상가나 중소오피스는 공유 주거로 바꾸어 사용할 수 있도록 규제를 최소화하는 공급 대책으로 추진되어야 한다.

이렇게 된다면 빠른 속도로 많은 임대주거용 공간이 공급될 수 있다.

이 외에도 생활형숙박시설도 LH공사에서 공공임대주택으로 매입, 활용한다면 주차장 확장없이 임대 주택으로 활용 가능하다.

이미 세상은 빠르게 변해가고 있다. 그 변화에 맞는 공간을 공급하거나 기존 공간을 지금 필요한 용도로 바꿔주어야 하는게 진짜 주택 공급 대책이 될 수 있을 것이다. 조금만 더 고민한다면 모든 사람들이 행복한 주택정책이 될 수 있다. /글=최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수, 정리=김리영 땅집고 기자

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