용적률 포기하고도 수익률 극대화한 청담동 빌딩의 건축 비결

[돈되는 건축탐구] 임대 수익은 1층이 관건?…지하 넓혔더니 ‘초대박’ 난 청담동 건물

[땅집고] “일조권 사선 제한 때문에 건물 일부가 깎였지만 외벽을 높게 올려 동쪽과 서쪽에서 바라볼 때는 티가 나지 않죠. 원래는 5층 건물인데, 마치 6층처럼 보이는 효과가 났습니다.”

서울 강남구 청담동 지하철 분당선 압구정로데오역 4번 출구에서 나와 첫번째 좁은 골목길을 따라 60m쯤 들어가면 주변 건물보다 15m 정도 높게 솟은 5층 건물이 보인다. 뼈대는 흰색인데 외관 곳곳을 대리석과 금속 프레임으로 마감했다. 층마다 커다란 대형 유리창을 달아 멀리서도 쉽게 눈에 띄었다.

지하1층과 지상1~2층에는 카페와 식당이 성업 중이다. 지상 3~5층은 병원이 입점했다. 청담동 상권이 한 때 침체를 겪었지만, 이 건물은 공사가 끝나자마자 모든 층이 꽉 찼다.

이 빌딩의 설계는 현상일 구도건축 소장이 맡았다. 현 대표는 오는 10월 10일 개강하는 ‘땅집고 건축주대학 31기’에서 성공하는 수익형 빌딩 시공사 선정의 중요성과 견적서, 계약서를 따져보는 노하우를 알려준다.

■ 층수 낮추는 대신 지하 면적 66㎡ 더 넓혀

일반적으로 건물 수익률은 지상1층이 좌우한다. 청담동은 다르다. 지하1층이 수익성을 결정한다. 왜 그럴까. 다른 상권에서는 지하층 임대료가 지상 1층 절반 수준이다. 청담동은 상권 특성상 지하1층에 고급 라운지바나 음식점이 입점하는데 지하1층과 지상 1층 평당 임대료가 비슷하기 때문이다.

현 대표는 지하층 공간을 최대한 확보하기 위해 용적률을 포기했다. 과감한 역발상이었다. 원래 이 땅에는 지상 6층, 용적률 250%까지 건축이 가능했다. 그러나 현 대표는 지상 5층, 용적률 206%로 오히려 낮췄다.

6층 이상 건물은 용적률에 관계없이 전층 스프링클러를 달아야 하고 지하1층 20평(66㎡)에 펌프·저수조 등 소방 시설도 갖춰야 하는데 건축주는 층수를 1개층 포기하는 대신, 지하 공간을 충분히 확보하기로 한 것이다.

현 대표는 “설계 과정에서 임대 면적과 월세를 조사했더니 지상 층수를 줄이더라도 지하 임대 면적을 최대한 확보하는 것이 수익성면에서 훨씬 유리했다”고 했다. 그 결과, 건물 지하 면적은 54평(178㎡)으로 최대한 확보했다. 지하층 층고 역시 5.1m까지 높여 개방감도 좋아졌다.

■ 고객 동선 감안해 출입구 4개나 설치

이 건물에서 눈에 띄는 점은 출입구가 4개나 된다는 것. 주출입구는 건물 동쪽에 있는데 전철역에서 골목을 따라 걸어가면서 가장 쉽게 접근할 수 있다. 주출입구는 건물 전층을 오가는 엘리베이터와 계단으로 이어진다. 주출입구 반대편 골목 방향으로는 1층(카페)으로 곧장 들어가는 유리문이 있다. 지하층으로 이어진 계단을 내려가면 출입구가 하나 더 있고, 건물 외벽을 통해 2층으로 곧장 올라갈 수 있는 계단과 연결되는 출입구가 또 있다. 현 대표는 “층마다 임차인이 다를 것으로 예상하고, 독립적인 출입이 가능하도록 설계에 반영했다”고 했다.

설계 단계에서 각층 임차인이 간판을 달 위치까지 미리 정한 것도 특징이다. 현 대표는 “아무리 잘 지은 건물도 간판을 마구잡이로 달면 흉물이 된다”며 “설계 과정에서 동선을 고려해 미리 간판 위치 정해두고 임차인과 충분히 협의하면 간판이 건물을 더 돋보이게 할 수 있다”고 했다.

이 건물은 지상 5층인데 밖에서 보면 마치 6층처럼 보인다. 알고보면 6층은 실제 건물이 아닌 외벽이다. 이는 일조권 사선제한 규정을 지키기 위한 고육지책이었다. 북쪽으로 난 건물 꼭대기층이 사선으로 깎인 것을 가리기 위한 아이디어였다. 외벽 안에는 옥상 정원을 조성했다. 의무 조경면적 일부를 4평 남짓한 옥상 정원으로 대신한 것이다. 옥상 정원은 병원 직원 휴게 공간으로 쓰이며, 건물의 디자인 완성도를 높이는 역할을 했다.

현 대표는 “좋은 건물은 건축주 뿐만 아니라 건물을 사용하는 임차인의 만족도 역시 높아야 한다”며 “청담동 건물은 미적인 측면이나 임차인 활용도 측면에서 모두 높은 점수를 받고 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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