"건물 한 켠에 마련한 흡연실…임차인 몰리는 비결 될수도"

[땅집고] “내 건물에 사람을 끌어들이고 싶다면, 다른 건물에선 쉽게 찾아볼 수 없는 시설을 마련해 차별화해야죠. 중소형 건물에선 흡연실이나 전기차 충전소가 답이 될 수 있고요.”

올해 초 코로나19가 종식한 이후로 전국 핵심 상권마다 활기가 돌고 있다. 하지만 여전히 공실에 울상인 건축주들도 적지 않다. 이런 건축주들에게 유다미 브라이튼중개법인 대표는 “최근 상권이 다시 살아났는데도 아직 공실을 면치 못하고 있다면 입지에만 의존해서는 안된다는 현실을 인식해야 한다”면서 “사람들을 불러들일만한 임차인이나 시설을 꼭 마련해야 한다”고 조언했다.

유 대표는 오는 10월10일 개강하는 ‘땅집고 건축주대학 31기’에서 강사로 나선다. 총 3가지 분야 중 ‘공실률 제로를 위한 건물 리뉴얼 마스터 클래스’ 강연에서 ‘자산가치를 높이는 임대차 구성과 운영전략’을 주제로 수강생들을 만날 예정이다.

다음은 유 대표와의 일문일답.

-신축 건물에 임차인을 들일 때 고려해야 할 사항은.

“건물이 속한 상권에서 유동인구의 특성을 관찰한 뒤 임차업종을 결정해야 한다.

예를 들어 오피스 상권이라면 해당 오피스에 어떤 업종이 입점돼있는지 살펴볼 것을 권한다. 판교나 강남같은 IT업종이 밀집한 오피스 상권이라면 영업 시간이나 고정적인 점심, 저녁 시간에 구애받지 않고 먹을 수 있는 배달 음식이나 패스트 푸드, 무인상점 등의 이용률이 높다. 출퇴근 시간이 유동적이고 때로는 퇴근을 하지 않을 경우도 많기 때문이다.

반면 금융권이 밀집한 여의도 같은 오피스 상권은 다른 사람과 분리된 룸 형태 식당 이용 빈도 수가 높다. 업계 사람들끼리 식사를 하면서 미팅을 겸하는 경우가 많기 때문이다.”

-건물 규모에 따라 임차인 구하는 방법도 다를까.

“통상 대형 건물은 가시성이 높은 대로변에 자리잡고 있기 때문에 플래카드를 걸어놓고 임차인 모집을 홍보하는 게 효과적일 수 있다. 만약 글로벌 브랜드가 임차하기를 원한다면 글로벌 자문사와 직접 연락하는 게 빠르다. 쿠시먼앤웨이크필드나 CBRE같은 외국계 자문사가 글로벌 브랜드와 네트워킹하는 경우가 많아 임차인을 유치하기가 쉽고, 영문 임대차 계약서를 작성하기에도 유리하다.

반면 이면도로 입지인 중소형 건물에서 임차인을 구할 때라면 임차 업종이 제공할 수 있는 콘텐츠가 무엇인지를 따져봐야 한다. 상권 규모가 골목 상권처럼 소규모라면 사람들이 직접 검색해서 찾아오는 경우가 많기 때문에, 공간 콘텐츠 기획력이 높은 임차사를 구해야 경쟁력을 끌어올릴 수 있다.

예를 들어 역삼역 인근 골목길에 있는 식료품점 ‘로즈마트’ 는 와인샵 ‘로즈와인’을 함께 운영한다. 마트 안에 테이블을 두고 와인을 맛볼 수 있는 매장인데, 이른바 ‘샵인샵’(Shop in shop)으로 서로 다른 두개의 업종을 한데 모아 협업해 특별한 경험을 하게 하는 것이다. 이런 의외성 있는 콘텐츠를 갖추면 눈에 띄는 위치에 있지 않아도 사람들이 제 발로 찾아오는 효과가 난다.

내 건물에 입점시키고 싶은 임차인을 직접 찾아나서도 된다. 해당 지역 인근 임차업종을 살펴본 뒤 활황인 업종이 무엇인지 분석하고, 해당 점포와 직접 연락해보면 된다. 코엑스나 킨텍스 등에서 열리는 IFS같은 프랜차이즈, 창업 박람회를 꼭 방문해 보는 것도 권한다. 상권에 입점하기에 적절해 보이는 여러 브랜드와 한 번에 미팅을 할 수 있다.”

-적절한 임차인을 찾기 어렵다면.

“내가 직접 실력자를 찾기 어렵다면 아예 공간을 기획하는 업체에 먼저 연락해보는 것도 방법이다. 다만 실력있는 임차인을 모시려면 당장의 수익률은 일부 포기해야할 수도 있다. 이런 임차인들은 임대인과 수익을 공유하는 형태로 임대차 계약을 맺는 경우가 많기 때문에 임대인 입장에선 당장 손해를 보는 것처럼 느낄 수도 있다. 하지만 장기적으로 봤을 때 건물의 가치를 끌어올리면서 공실을 피할 수 있는 전략으로 작용한다.”

-건물 인테리어는 어떻게 해야 할까.

“중소형 빌딩의 경우에는 다른 중소형 빌딩에서 찾기 힘든 흡연부스나 전기차 충전소 등을 마련해 두는 것이 우량임차인을 유인하는 전략이 될 수 있다. 특히 중소형 빌딩에서 흡연부스를 찾기 어려운 경우가 많기 때문에, 흡연 부스를 마련해두면 건물 경쟁력을 끌어올릴 수 있다.

준공 3개월 전 미리 임차인을 구하게 된다면 해당 업종에 맞게 공사를 해두면 도움이 된다. 예를 들어 음식점이 입점할 예정이라면 공조 공사를 미리해두거나, 그들이 원하는 색으로 내부 페인트칠을 해주거나 조명을 맞춰주는 등 방법이 임차인의 마음을 사로잡는 유인책이 될 수 있다.”/이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 오는 10월10일 31기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다.(02)6949-6190.

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