"둔촌주공말고 입주단지 생각도 안나…집값, 내년이 더 걱정"

[추석 이후 부동산 기상도] 홍춘욱 프리즘투자자문 대표① “집값, 올해보다 내년에 더 오른다”
서울 주택 공급량 절대 부족
별내선·신안산선 수혜지 주목해야

[땅집고] 홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 최근 땅집고와 가진 인터뷰에서 “2026년까지 서울 주택 공급 물량이 절대적으로 부족하기 때문에 집값은 장기적으로 상승할 수밖에 없다”며 “서울은 올해보다 내년에 더 오를 것”이라고 했다.

홍 대표는 “상급지 주택 가격이 급등해 선뜻 매수에 나서기가 쉽지 않다”며 “일자리가 늘어나는 구로·금천구, 별내선 개통 호재 지역인 남양주·구리 신축 단지를 눈여겨 볼 필요가 있다”고 했다. 수도권에선 눈에 보이는 광역교통망 호재가 있는 지역이 투자 가치가 높을 것으로 평가했다.

―향후 부동산 시장은 어떻게 될까.
“집값은 올해보다 내년에 더 오를 것이다. 주택 공급이 너무 부족하다. 공급량을 측정하는 방법이 여럿 있지만 개인적으로 동·호수 기준 착공 통계를 본다.

인허가 물량 기준으로 보면 사업이 연기되거나 중단되는 경우가 많아 부정확하다. 동·호수 착공 기준의 통계를 보면 3년 뒤에는 입주를 예상할 수 있다.

이 통계를 보면 2021~2022년 착공이 전년 대비 40% 정도 줄었다. 2024~2026년엔 공급이 절대적으로 부족한 상황이다. 당장 서울에서는 강동구 올림픽파크포레온을 제외하면 마땅한 입주 단지가 생각나지 않는다.”

―서울 중심으로 아파트 가격이 전 고점을 돌파한 곳이 상당히 많다.
“올 봄부터 거래량이 살아나면서 7월엔 거래량을 동반한 수요가 폭발했다. 가격이 급격히 오른 지역은 거래량이나 가격 측면에서 ‘숨 고르기’를 할 가능성이 있다. 다만 이 기간이 지나면 또 계단식으로 상승하는 추세가 이어질 것이다.”

―입주물량 부족하다면 전세난이 더 심화하는 것 아닌가.
“그렇다. 매매가격보다 전세금에 더 직접적인 영향을 끼친다. 전세가격이 오르면 갭(gap) 투자 수요가 늘고, 갭투자가 늘어나면 주택시장에 풍부해진 유동성이 가격을 올리는 요인으로 작용한다. 지난해와 올해 초 집값이 바닥을 치고 올라는 게 확인이 됐고, 내년은 더 오를 가능성이 높다.”

―지금은 어디를 사야 할까.
“서울 강남3구(강남구·서초구·송파구), 마용성(마포구·용산구·성동구)은 누구나 추천하는 곳인데 비싸다. 일자리가 엄청난 속도로 늘고 있는 금천·구로구가 미래 전망이 좋아 보인다. 금·관·구(금천구·관악구·구로구)로 묶여서 서울에서 외곽지역으로 평가를 받지만, 구로디지털단지·가산디지털단지의 유동인구와 신안산선 교통 호재를 생각하면 잠재 가치가 뛰어나다.”

―과천·성남 판교 등 수도권 상급지도 가격이 많이 올랐다.
“최근 관심이 가는 곳은 구리·남양주다. 별내선을 타보니까 서울과 딱붙은 ‘준서울’입지라는 게 체감이 됐다. 전철 개통 효과가 클 것으로 보인다. 이렇게 교통망이 뚫리면 구리나 남양주 신축 단지는 ‘급지’가 업그레이드 된다. 신안산선이 지나는 광명, 안산도 비슷한 흐름으로 움직일 것으로 예상한다. 서울에 개발할 수 있는 땅은 제한돼 있다. 서울시 외곽, 수도권 쪽에서 공급이 이뤄질 수밖에 없다. 이 지역에 광역교통망만 잘 연계된다면 부동산 가치가 크게 오를 수 있다. 단, 시간이 너무 오래 걸리는 교통 호재는 안 된다. 3년 안에 개통이 예정돼 있어야 한다.”

―지방에서는 어디가 먼저 반등할 수 있을까
“울산이다. 대구와 같이 미분양으로 신음하던 곳이다. 주택 공급 물량이 워낙 많았던 탓이다. 그런데 이제는 공급량이 많이 줄고 있다. 조선업 경기가 좋아지면서 미분양 물량이 소진되면 향후 시장이 좋아질 것이다.” /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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