"대출 규제하면 집값 더 치솟을 것…재건축 투자는 리스크 커"

[추석 이후 부동산 기상도] 홍춘욱 프리즘투자자문 대표② “역사는 반복…과거 대출 규제 후 집값 더 올랐다”
재건축 투자 리스크 커져
신축 선호현상 지속할 것

[땅집고] 홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 최근 땅집고 인터뷰에서 “금융권 대출 규제가 부동산 수요를 억누르기는 힘들 것”이라고 밝혔다. 국내 대기업 중심으로 영업이익이 늘고 있고, 주택 공급 물량이 부족한 상황에서 대출 규제로 집값이 내리기는 어렵다는 주장이다. 게다가 올 연말 기준금리 인하도 예고돼 있다.

홍 대표는 “지난 정부에서 고강도 대출 규제책을 내놓은 직후에도 대출이 막힌 지역 집값은 오히려 크게 올랐고 풍선효과로 인근 지역 집값 상승을 부추기는 역효과를 낳았다”고 지적했다.

―스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용 등 대출 규제 효과를 어떻게 보나.
“시장에 주는 효과는 없다. 국토연구원에서 2018년 투기과열지구·조정대상지역 지정 등이 담긴 9·13 부동산 대책 효과를 분석한 자료가 있다. 당시 규제지역 대출 규제를 세게 가했지만, 풍선효과가 훨씬 더 큰 것으로 나타났다. 강남3구는 사실상 대출을 중단했지만 실제로 집값은 폭등했다. 그리고 주변 지역으로 풍선효과가 발생하는 걸 확인할 수 있다. 부동산 시장을 대출로 억제를 한다는 건 주택 시장 과열을 막는 것과 무관하다.”

―그렇다면 집값이 하락할 가능성은 없나.
“주택 가격의 하락은 세가지 요인에 기인한다. 첫째 절대 가격이 높아야 한다. 지금 서울 상급지 집값은 전고점을 돌파해서 역사상 최고치다. 이런 높은 집값에 대한 심리적 부담이 있을 수 있다. 둘째는 국내 경기가 나빠지는 것, 셋째는 주택 공급 물량이 충분한 입주장이다. 지금은 경기가 크게 나빠질 가능성은 낮고, 입주장이 올 가능성도 없다.”

―주택 매수 기회를 놓친 무주택자라면.
“청약 가점 커트라인이 너무 높아졌다. 서울 서초구 디에이치방배 아파트 최저점이 69점이다. 고가점자는 청약을 계속 도전하는 게 방법이지만 가점이 낮은 사람은 매수 단지를 적극적으로 찾아봐야 한다. 모든 사람이 좋아하는 집은 당연히 비싸다. 요즘엔 신축 단지는 다 비싸다.

신축 가격이 부담되면 2004년 이후에 지은 20년차 이내 단지가 대안이다. 지상에 주차장 없는 이른바 ‘초품아’ 대단지도 꽤 많다. 상품 측면에서 주거 가치 만족도가 높은 단지들이 있다.”

―얼죽신(얼어 죽어도 신축) 열풍이 거세다.
“최근 주택가격 지수를 살펴보면 신축 아파트 가격이 크게 오르는데 비해 재건축 단지는 상승폭이 낮다. 착공 물량이 적어서 신축 선호도는 당분간 지속할 것으로 보인다.”

―재건축 시장은 어떻게 보나
“재건축 인기가 시든 이유는 공사비 때문이다. 공사비가 오르면서 파행을 겪는 단지가 너무 많다. 공사비 협상도 문제지만 사업 지연이 더 위험하다. 사업 기간이 길어질수록 투자 위험은 증가할 수밖에 없다. 재건축 단지에 대한 서울시의 간섭이 심하다. 지구단위계획으로 묶이고 사업이 잘 추진되고 있는 곳을 찾기가 어렵다. 재건축 시장을 살리려는 정책인지 파괴하는 정책인지 모르겠다.”

―주력 평형의 트렌드 변화도 있을까
“현재는 전용면적 59㎡ 20평대가 인기다. 2000년대 초반엔 소형 평형 공급이 거의 없었다. 대형평형 위주로 공급이 많았다. 최근 아파트 가격이 치솟으면서 대형평형 가격이 부담돼 20평대로 수요가 많이 몰리고 있다.

40평대는 수요가 줄어서 30평대와 40평대 가격 차이도 많이 줄었다. 그런데 앞으로는 또 달라질 수 있다. 지금은 중소형 평형 공급이 많다. 공사비 급등으로 인해 분양가가 워낙 비싼 측면도 고려해 전략적으로 평면 설계를 하는 측면도 있다. 이러한 추세가 이어지면 앞으로는 대형 평형 물량이 귀해져 가격이 또 오르는 날이 올 것이다.” /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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