"조정 거친후 상승장 진입…시세보다 10% 싸게 나온 급매물 노려야"

[땅집고] 심형석 우대빵부동산연구소장은 최근 땅집고 인터뷰에서 대출 금리 인상, 유주택자 대출 중단 등 시중은행의 전방위적 대출 옥죄기가 부동산 시장 분위기를 바꾸기는 어려울 것이라고 전망했다.

거래량이 소폭 줄어들 수 있으나 반등 자체를 꺾기는 어렵다는 것. 심 소장은 지난해 주택 가격이 조정을 받고, 현재 상승장으로 재진입하는 초기 단계로 보고 있다. 그는 “무주택자의 경우 청약과 시세보다 10% 이상 싸게 나온 급매물을 노리고, 1주택자는 상급지로 갈아타기 시도를 해야 한다”고 했다.

―대출 규제 효과는 어떻게 보나.
“우선 2단계 DSR(총부채원리금상환비율)은 긍정적인 면이 많다고 본다. 자산시장에서 가장 두려운 점은 불확실성이다. DSR은 자산과 관련한 로드맵 측면에서 대출을 하는 차주 입장에서 미래 자산 관리를 용이하게 할 수 있기 때문이다. 이보다 지금 더 우려스러운 건 은행에서 하는 창구 지도다.”

―창구지도는 무엇이 문제인가.
“보통 관치 금융이라고 이야기한다. 이복현 금융감독원장이 총대를 메고 은행장 팔을 비트는 모양새다. 그러다 보니 전세대출을 못하게 하거나 1주택자 대출을 막는 해괴한 정책이 나온다. 그러고선 다음날 ‘실수요자 피해는 없게 하라’는 갈팡질팡 발언에 굉장한 혼란을 야기하고 있다.”

―대출 규제가 부동산 시장을 오히려 자극하나.
“전 세계적으로 대출 금리는 떨어지고 있는 시기다. 은행에서 자금을 조달하는 코픽스 금리는 지금 아주 하향 안정화돼 있다. 2~3년 전과 비교하면 거의 2% 낮아졌다. 주택담보인정비율(LTV) 대출 비중이 가장 낮은 곳이 주거 선호 지역이다. 강남3구(강남구·서초구·송파구)는 LTV 비율이 50%로 다른 지역에 비해 20%가량 낮다.

대출 규제로 일시적인 영향은 있을 수 있으나 금리 인하가 단행이 되면 다시 빠르게 상승할 것으로 본다. 대출 규제로 타격 받는 곳은 서울 외곽과 지방이다.”

―올해 정책 자금을 활용한 생애최초 주택 매입과 1주택자 갈아타기 수요가 많았는데.
“최근에 생애최초와 갈아타기 수요가 압도적으로 많았다. 주택매수와 관련한 다주택자 상담 사례는 상당히 적다. 당분간 실수요자 시장으로 계속 움직일 것이다.

지난 7월 서울 아파트 거래량이 많았다. 2020년 7월 임대차법 도입 이후 ‘2＋2년’ 계약이 끝나는 시점이다. 향후 2년이 아닌 4년을 전셋집에 더 살다간 계약 만료 시점에 아파트 가격이 크게 오를 것으로 우려돼 매매로 전환한 이들이 많았다. 또 지방 주택을 보유 중인 사람들이 지방 집은 전세로 돌리고 서울 집을 매수한 사례도 꽤 있었다.

서울 아파트를 본인 명의 또는 자녀 명의로 구입한 외지인 투자도 많았다. 현재 법인이나 다주택자가 움직이는 시장이 아니다. 이들을 빼놓고 8000건 이상 거래량을 기록했다는 건 상당히 의미가 있다”

―매수 기회를 놓친 무주택자라면.
“무주택자는 신규 청약, 기축 단지 매수 등 모든 가능성을 열어둬야 한다. 대출 규제로 급매가 나올 가능성이 있다. 주변 시세보다 10% 싸게 나오면 매수하는 것을 권한다. 지금은 가격 조정을 받고 다시 상승기로 재진입하는 구간이다. 공급량이 많아지거나 금융위기가 찾아오지 않으면 이 장세는 그대로 갈 것이다. 서울은 입주 물량을 고려하면 오를 수밖에 없다. 적극적으로 움직이는 것이 좋다. 언론이나 유튜브 부동산 전문가 말고, 본인 주변에 실제 투자해서 성공한 사람에게 물어보면 답이 나올 것이다.”

―1주택자와 다주택자는?
“1주택자가 할 일이 가장 많다. 사고 파는 것이 아닌 팔고 사야 한다. 올 초에는 이런 갈아타기 거래가 굉장히 쉬웠지만, 지금은 조금 늦어져서 가격 조정이나 이런 부분에서 피곤할 수 있다. 하지만 그래도 상급지로 갈아타기를 해야 할 시기다.

사실 다주택자가 가장 문제다. 지금 추가로 매입하는 것은 권장하지 않는다. 흔히 말하는 똘똘한 한 채로 가는 것이 가장 바람직하다고 본다. 다주택자 중에선 이미 부동산 포트폴리오를 정리한 사람들이 많다. 그러다보니 최근에 뭔가 허전해서 하나를 더 사려고 하는 이들도 있다. 가격만 놓고 봤을 땐 상승장이라는 점을 감안하면 한 채를 더 사는 것도 나쁘지 않다.

다만 이 부분은 정치 리스크가 따른다. 정권이 바뀌거나 하면 종부세·재산세 등이 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 지금 내는 종합부동산세보다 3~5배 더 내는 순간 상당히 피곤해진다.” /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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