삼일천하로 끝난 이복현의 대출규제 드라이브.. 집값 더 오르나

[땅집고] 집값을 잡겠다며 전세 대출 시장까지 사정없이 조였던 이복현 금융감독원장이 10일 사죄했다.

이 원장은 이날 기자 간담회에서 “가계대출 급증세와 관련해 세밀하게 입장과 메시지를 내지 못한 부분과 그로 인해 국민이나 은행 창구에서 직접 업무를 보는 직원들에게 불편과 어려움을 드린 점에 대해 죄송하다”고 밝혔다. 이 원장은 “감독 당국의 가계대출 규제는 최소한의 기준이며 은행이 각자 리스크 관리 차원에서 자율적으로 (가계대출 취급을) 강화해 나갈 필요가 있다”고 말했다.

이로써 이복현 감독원장이 주도했던 집값을 잡기 위한 대출 규제 드라이브는 사실상 ‘삼일천하’로 끝났다. 버블파이터를 자임하던 이 감독원장은 결국 ‘서민 괴롭히는 선무당’이라는 비판에 굴복한 것이다. 이에 따라 하반기 주택시장의 최대 변수였던 대출규제 정책의 후퇴가 불가피해졌고, 주택 시장은 다시 한번 꿈틀거릴 가능성이 높아졌다.

이 원장은 지난달 25일 "지난 2~3개월간 가계부채가 정부의 관리 범위보다 늘어난 건 사실. 최근에는 부동산, 특히 수도권 아파트 구입 목적 자금으로 흘러간 것으로 판단된다"고 발언했다.

버블파이터를 자처한 이 원장의 발언을 신호탄으로 시중은행들이 조건부 전세자금 대출 중단, 1주택자 주택담보대출 중단, 신용대출 제한 등 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제에 나섰다. 전세대출까지 규제하면서 실수요자조차 대출을 받지 못해 피해를 입고 있다는 비판이 쏟아졌다. 금융감독원장이 금융위원장, 국토부, 기획재정부 부총리를 허수아비로 만들고 대통령의 신임을 바탕으로 금융 부동산 정책을 좌우하는 월권을 저지른다는 비판도 나왔다.

이복현 원장의 사과는 예견된 수순이었다. 금융, 부동산 정책 문외한인 이 원장의 관치금융을 통한 대출 규제는 집값 안정이라는 명분을 내세워 우격다짐식으로 밀어부였다. 그는 “갭투자 등 투기수요 대출에 대한 관리 강화는 바람직하지만, 대출 실수요까지 제약하지 않도록 세심하게 관리해달라”고 말했다. 하지만 서민 실수요자만 빼고 투기세력만을 ‘족집게 규제’할 수 있는 방법은 없다. 결국 서민들의 내 집 마련, 전세수요까지 막는다는 비판이 이어지면서 대출 규제 정책은 한발 후퇴했다.

■ 궁예의 관심법도 불가능한 실수요, 가수요 구분

흔히들 무주택자의 주택구입은 실수요, 다주택자의 주택구입은 투기수요라고 본다. 그런데 1주택자의 갈아타기 수요를 어떻게 볼 것인가가 문제이다. 어떤 측면에서는 실수요이지만, 어떤 측면에서는 집값 상승을 노린 가수요일 수도 있다.

무주택자가 재테크를 목적으로 자신의 소득 범위를 뛰어넘어 무리하게 비싼 주택을 구입할 경우, 이를 실수요로 볼 지, 가수요로 볼 지 애매하다. 자신의 소득 수준을 뛰어넘는 전세대출을 실수요로 볼 것인가 가수요로 볼 것인가.
“남이 하면 가수요, 본인이 하면 실수요”라는 말이 나온 이유이다.
그런데, 무주택자의 주택구입은 실수요이기 때문에 선한 것일까. 한국도 보금자리론, 신혼부부 디딤돌 대출 등 첫 내 집 마련을 돕기 위한 저금리 대출을 해주는 정책을 펴고 있다. 외국도 무주택자의 주택구입에 대해서는 세제 혜택과 금리 혜택을 주는 것이 일반적이다.

서울 집값 과열의 원인은 저금리 정책금리, 공급 절벽 불안, 금리인하 기대감 등 복합적이다.

그런데 집값을 낮추는 가장 간단한 방법은 대출 규제이다. 다만 무조건 대출을 규제할 경우, 실수요자들의 아우성이 터지는 등 정치적 부담이 된다. 대출 총량규제와 같은 너무 강한 대출 규제는 일본, 중국에서 볼 수 있듯이 주택시장 자체를 붕괴시킬 위험성이 있다. 보통의 선진국에서 집값이 오른다고 해서 대출을 무지막지하게 조이지 않는다. 대출통제로 집값을 잡겠다는 나라는 중국과 한국이 쌍두마차이다. 일본은 1990년대 대출 총량규제로 경제와 부동산 시장이 장기 붕괴하면서 집값 과열에 국가가 열광하는 이상한 나라가 됐다.

■ 버블파이터에서 선무당 전락? 이복현의 묘수는?

이복현의 이번 갈팡질팡 행보는 2021년 고승범 금용위원장과 겹쳐보인다. 2021년 문재인 정부에서 고승범 금융위원장은 집값을 잡겠다며 대출 규제 밀어붙였다. 그는 “집값 상승률 세계 3위, 버블 차단 위해 대출 규제가 불가피하다"면서 전세 대출까지 일부 틀어막았다. 그러자 서민 잡는 금융위원장이라는 비판이 여야 정치권에서 터져 나왔다. 결국 대통령까지 개입 “실수요자의 피해가 없도록 하라”고 지시했다.

당시 고 위원장은 대통령 지시로 “실수요자를 고려해 전세대출과 (중도금) 집단대출은 규제 대상에서 제외하겠다”고 밝혔다. 일부에서는 그가 백기 투항했다고 해석했지만, 풍부한 경험의 금융관료출신인 고 위원장은 실수요자의 피해를 최소화하면서 가계 대출을 줄이는 ‘묘수’로 우회 돌파구를 찾았다. 전세계약 갱신에 따른 전세대출 한도를 ‘전세금 증액 금액 범위 내’로 축소하는 등 우회로를 찾았다.

이복현 금융감독원장은 고승범식 묘수를 찾기에는 금융정책에 대한 이해도가 떨어진다는 것이 일반적인 평가이다. 마구잡이 대출 규제로 서민들만 괴롭히는 선무당으로 남을 것인가? 고승범 위원장처럼 묘수를 찾아내 돌파구를 여는 버블 파이터의 면모를 보여줄 것인가? 이복현 원장의 향후 행보가 주목된다./차학봉 땅집고기자 hbcha@chosun.com

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