"평당 공사비 1300만원 훌쩍" 소규모 재건축도 공사비 문제로 줄유찰

[땅집고] 최근 메이저 시공사의 3.3㎡ 당(평당) 공사비 단가가 1000만원 이상 육박하면서 강남권 재건축 시공사 선정 유찰이 잇따르고 있다. 특히 500가구 이하 소규모 단지에서는 3.3㎡ 당 공사비가 1300만원까지 올라가면서 앞으로 시공사 선정은 더욱 쉽지 않을 전망이다.

■ ‘500가구 밑’ 신반포22차·삼호가든5차·방배7구역, 평당 공사비 1000만원도 부족

지난 9일 재건축 업계에 따르면 최근 공사비 증액을 문제로 멈춰서는 서울 강남권 재건축 사업지가 늘고 있다. 서울 서초구 잠원동 신반포22차 재건축 시공사가 공사비를 3.3㎡당 570만원에서 1300만원으로 증액해달라고 요청, 조합 측과 의견이 갈리고 있다. 서울시가 신반포22차를 서울주택도시공사(SH공사)의 공사비 검증 시범단지로 지정, 시공사 증액요구분의 75%만 타당하다는 결론을 내리면서 협의는 아직도 진행 중이다.

신반포22차 재건축은 서초구 잠원동 65-33번지 일대에 최고 35층 2개 동, 160가구 규모 공동주택을 짓는 사업이다. 2017년 9월 현대엔지니어링을 시공사로 선정했다. 업계에서는 신반포22차가 소규모 재건축 사업장에서 벌어질 수 있는 공사비 증액을 극단적으로 보여주는 사례라고 보고 있다.

실제로 서울 서초구 방배동 방배7구역과 반포동 삼호가든5차 모두 비슷한 케이스로 재건축 사업이 멈춰섰다. 방배7구역 재건축 사업은 서초구 방배동 891-3번지 일대(1만7549.8㎡)를 대상으로 지하 4층~지상 19층 공동주택 6개동 316가구와 부대복리시설 등을 짓는 내용이다.

방배7구역은 시공사 입찰을 2번이나 시도했지만, 결국 아무 시공사도 입찰하지 않아 유찰됐다. 서리풀터널만 지나면 대법원을 지나고, 7호선 내방역 초역세권에 있어 입지가 뛰어나다는 평가를 받는 단지다. 그러나 3.3㎡ 당 975만원의 공사비로 시공사 선정에 결국 실패했다.

반포동 일대 옛 삼호가든 아파트 단지 중 마지막이자, 입지가 가장 좋은 재건축 사업지에서도 시공사 경쟁 입찰이 무산됐다. 삼호가든5차 사업지 역시 재건축 후 305가구를 목표로 하는 500가구 미만 소규모 단지다. 조합은 3.3㎡ 당 공사비 980만원을 제시했으나, 시공사들의 외면을 받았다.

■ “소규모 재건축 단지 공사비 기준 더 높아”…2년 전 방배 가로주택 단지가 1153만원

업계에서는 소규모 재건축 사업지에서 ‘3.3㎡ 당 공사비 1000만원 시대’는 대단지의 영역이고, 소규모는 이보다 더 오른 기준으로 봐야 한다는 목소리가 나온다. 익명의 한 건설업계 관계자는 “소규모 단지는 3.3㎡ 당 공사비가 높을 수밖에 없다”며 “단지 규모가 크면 사업비가 1000만원 이하로 내려가도 일반 분양 물량을 팔면 되니까 하이엔드 브랜드로 갈 수 있지만, 500가구 미만 단지는 다르다”고 설명했다. 투입하는 비용은 대단지와 마찬가지로 높은데 총공사비를 훨씬 적은 연면적으로 나누다보니 3.3㎡ 당 공사비가 늘어난다는 얘기다.

이 관계자는 “이런 경우 입찰 조건이라도 유리해야 시공사들이 참여를 하겠지만, 반대의 경우 시공사들이 참여하지 않는다”고 덧붙였다. 최근 1000만원 미만 3.3㎡ 당 공사비로 시공사 선정 입찰을 진행 중인 케이스는 신반포 2차다. 이 단지는 2057가구 대단지고, 조합 집행부에서 공사비를 3.3㎡ 당 950만원으로 책정했다.

또 다른 익명의 전문가는 “3.3㎡ 당 공사비 1000만원 시대가 왔다고 하지만, 치솟는 원자재 가격 상승이나 노무비를 생각하면 소규모 단지는 1500만원까지도 갈 가능성이 높다”며 “속도를 내는 단지는 상승분을 반영한 경우”라고 말했다. 소규모 정비 사업지 중에서는 120가구 규모 서초구 방배삼호 12·13동 가로주택정비사업 3.3㎡ 당 공사비가 1153만원으로 전국 최고가를 기록했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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