삼토시 "대출 막히고, 대단지 입주 겹쳐…하반기 서울 집값 제한적 하락"

[고강도 대출규제, 영향은] “갭투자 줄어든다” 대출 규제 강화에 서울 집값 진정세ㅣ삼토시(강승우)

[땅집고] 지난 6~7월 서울의 고가 아파트 위주로 급등하던 부동산 시장이 8월 들어선 상승폭이 완화하는 상황이 벌어지고 있다. 최근 시중은행의 대출 규제의 영향이 어느 정도 작용하고 있다고 본다.

8월 말 5대 은행의 가계대출 잔액은 725조 3642억원으로 7월말보다 9조 6259억원이 늘었다. 이는 은행에서 확인할 수 있는 2016년 1월 이후 최대 증가폭이던 2020년 11월 9조 4195억원을 웃도는 기록이다.

전세자금대출을 포함한 주택담보대출 증가폭도 기록을 경신했는데 특히 8월 29일과 31일의 대출 잔액을 비교해보면 30일 하루에만 가계대출 1조 3025억원, 주택담보대출 1조 5881억원이 증가했다. 스트레스DSR 시행 및 각종 대출 규제 강화를 앞두고 막차 수요가 집중된 영향이다.

많은 이들이 착각하는 것이 있는데 부동산 수요는 가구가 아니라 유동성이다. 유동성이 동반되지 않은 가구 증가는 부동산에 있어 큰 힘을 발휘하지 못한다. 유동성을 조이는 각종 대출 규제는 당연히 집값 상승을 가로막는 악재다. 중요한 것은 이 악재의 크기가 어느 정도 되는 지 여부다.

■ 부동산 수요인 ‘유동성’, 대출 규제로 쪼그라들어

우선 스트레스DSR 2단계 시행을 보자. 금융위에 따르면 연소득 1억원인 차주가 수도권 지역 집을 사기 위해 연 4.5% 금리로 30년 만기 분할상환 주택담보대출을 받으면 9월부터 대출한도는 1800~5600만원 감소한다.

대출 한도를 대부분 채우는 차주들이 가장 직접적인 영향을 받겠지만 이들 비중이 전체 차주의 6.5%에 불과하기 때문에 시장에 치명적인 영향을 주기에는 그 비중이 작다고 할 수 있다.

다음은 조건부 전세자금대출을 중단하는 시중은행들이 속속 나타나고 있다. 실거주하는 매도자의 매물에 대해 갭투자를 할 때, 새로운 임차인을 맞추고 해당 임차인의 전세보증금(전세자금대출 포함)과 매수자의 자본금을 합쳐서 매매 잔금을 치르는데 이때 발생하는 전세자금대출을 금지하겠다는 것이다.

우리은행은 1주택자에 대해 수도권 주택 추가 구입 목적의 대출 중단 및 전세 대출도 중단했다.

국토교통부에 따르면 올 7월 서울에서 임대 보증금을 승계받고, 금융기관 대출을 끼고 있으며, 입주 계획을 ‘임대’로 써낸 주택 구매 건수는 963건으로 전년 동월(334건) 대비 약 2.9배 늘어났다.

이는 갭투자가 성행했던 2020년 12월 이후 최대치다. 위에 언급한 조치들로 인해 갭투자가 줄어드는 효과는 있을 것으로 보인다. 따라서 6~7월 폭발적인 상승세를 보였던 서울 부동산은 점차 그 진정될 것으로 보인다.

보다 직접적으로는 가산금리가 집값에 영향을 줄 수 있다. 한국은행 경제통계시스템에서 데이터를 뽑아 주택담보대출 금리에서 수신금리를 빼 도출한 가산금리는 올해 7월 0.09%로 사상 최저 수준을 갱신했다.

2024년 1월부터 5월까지 3.9%대를 유지하던 주택담보대출 금리는 6월 3.71%, 7월 3.50%로 빠르게 내려갔는데 수신금리는 그 정도로 내려가지 않았기 때문에 가산금리가 역대 최저 수준으로 내려앉은 것이다.

이에 시중은행들이 대출 규제 강화의 흐름과 함께 가산금리도 빠르게 인상하는 움직임이 여기저기서 확인되고 있다. 6~7월의 급등이 3.5%대로 내려앉은 주택담보대출 금리 영향이 크다고 볼 때, 가산금리 인상은 다른 대출 규제보다 직접적으로 집값 상승세에 찬물을 끼얹을 요소다.

■ “서울 대단지 입주로 하반기 조정장 올 것”

또 한 가지 집값 상승을 막는 이슈는 대단지 입주다. 서울 강동구 둔촌주공 아파트를 재건축한 ‘올림픽파크포레온’이 올해 11월말부터 입주한다. 이후에도 서울에선 대단지 아파트가 잇따라 입주한다.

2018년말 9510가구에 이르는 헬리오시티가 입주한 직후 강남 개포동과 강동구 고덕동에서 대단지가 잇따라 입주하면서 2019년 상반기에 매매와 전세 모두 조정장을 겪었다.

올11월 말 1만2032가구에 이르는 ‘올림픽파크포레온’이 입주를 시작하고 그 직후 동대문구 이문, 성북 장위, 서초 반포에서 대단지가 잇따라 입주한다.

2018년말 헬리오시티 9510가구와 2019년 상반기 입주 단지인 ‘개포 래미안블레스티지’, ‘래미안명일역솔베뉴’를 합치면 1만3367가구다.

2024년 11월 말 ‘올림픽파크포레온’과 2025년 상반기 입주 단지인 이문 ‘래미안라그란데’, ‘장위자이레디언트’, 신반포 ‘메이플자이’, ‘휘경자이디센시아’를 합치면 2만3054가구로 2배 가까운 물량이다.

헬리오시티가 입주하던 2018년 12월 서울 아파트 전세가율은 59.4%였던 반면(KB부동산 데이터 기준), 올림픽파크포레온이 입주하기까지 3개월을 남겨놓은 2024년 8월 서울 아파트 전세가율은 53.9%로, 2018년 12월보다 매매가격을 지탱하는 전세가격의 힘도 약하다.

따라서 각종 대출 규제 강화와 가산금리 인상으로 유동성이 조여지고 있는 점, 헬리오시티 입주 때보다 올림픽파크포레온 입주 시기부터 당분간 물량이 더 많다는 점, 전세가율은 헬리오시티 입주 때가 더 높았다는 점 등을 감안하면 서울 부동산은 점차 단기 조정장으로 진입할 가능성이 커보인다.

다만 여기서 조정장이 길지 않으리라고 예측한다. 그 이유는 경기도 입주 물량 때문이다.

서울 아파트 전세가는 수도권(서울+인천+경기) 입주 물량과 밀접한 음(陰)의 상관관계가 있는데, 부동산R114에 따르면 2025년 경기도 입주 물량은 2024년 11만 4432가구 대비 -43% 급감한 6만 5545가구로 추산되고 있어 둔촌, 이문, 장위, 반포 등 대단지 입주로 일시적 과공급 구간을 맞이하는 서울 부동산 전세가에 하방 경직성을 확보해줄 것으로 보인다.

2026년 이후도 당분간 공급 부족이 예고되어 있기에 조정장이 장기화하기란 쉽지 않을 것으로 예상한다. /글=삼토시(강승우) 정리=김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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