설계비 1000만원 아끼려다 공사비 분쟁 폭발…시공사 잘 고르는 비법은?

[땅집고] “견적서가 두꺼울수록 구체적인 항목이 정확하게 명시돼 있기 때문에 소모적인 분쟁이 발생할 여지가 거의 없습니다. 설계비 1000~2000만원 정도 더 주더라도 상세한 설계도면을 확보해야 하는 이유입니다.” (이희석 쿤스트종합건설 대표)

집이나 건물을 건축하려는 계획이 있는 건축주가 가장 두려워하는 것은 예상하지 못한 공사비 증액과 이로 인한 시공사와의 분쟁이다. 시공사와의 분쟁으로 공기가 길어지면 그에 따른 이자 비용이나 임차료 손해 등은 고스란히 건축주 몫으로 돌아온다. 건축 지식이 부족할수록 이런 막연한 두려움은 더욱 크다.

시공 분야에 종사한 지 올해로 23년 차인 이희석 쿤스트종합건설 대표는 “시공사 선정 단계부터 확인해 봐야 할 몇 가지 필수 사항을 숙지하고 공사를 시작하면 문제가 생길 일이 없다”고 말한다. 이 대표는 2018년부터 2022년까지 한국건축가협회가 주관하는 ‘건축명장’에 선정됐다. 이 대표는 오는 10월 10일 개강하는 건축주대학 31기에서 ‘시공 견적서 분석과 시공사 선정 요령’에 대해 강의한다. 그를 만나 설계와 시공사 선정 과정에서 꼭 확인해야 할 사항에 대해 들어봤다.

-건축 목적에 맞는 좋은 시공사를 선정하는 기준은.

“업계에서는 ‘견적서가 두꺼우면 두꺼울수록 좋다’고 말한다. 콘센트나 전구 같은 각각의 부품 규격이나 단가, 제조회사의 제품 번호 및 사용 예상 개수까지도 모두 기재해 놓기 때문이다. 이렇게 하면 나중에 설계 변경을 하게 되더라도 구체적인 항목이 정확하게 명시되어 있기 때문에 소모적인 분쟁이 발생할 여지가 거의 없다. 설계비 1000~2000만원 정도 더 주더라도 상세한 설계도면을 확보해야 하는 이유다. 시공에서 생기는 추가 비용이나 손실을 고려해 보면 아주 적은 금액이다.”

-견적서를 받았을 때 가장 먼저 확인해야 할 사항은.

“건축주가 계획하는 건물과 유사한 형태의 시공 실적을 보유했는지, 기술 인력은 얼마나 보유하고 있는지 확인해야 한다. 현장 소장의 경우에는 최소 경력이 20년 이상이 되어야 하기 때문에 고급, 특급 인력 소유 현황도 확인해 볼 필요가 있다. 예를 들어 시공사에서 진행 중인 현장이 5곳이라면 보유한 기술 인력이 최소 8~10명이 되어야 하는데, 해당 인원수에 못 미친다면 자격 미달이다. 최소 3년 이상의 업력을 보유했는지, 지난 3년간 재무건전성 평가를 비롯한 회사 신용도는 어떤지 등의 확인도 필수다.“

-저렴한 견적을 내놓은 시공사를 의심해야 한다는 말은 무슨 뜻인가.

“건축주 입장에서는 시공사 선정 과정에서 당연히 저렴한 견적을 내놓는 업체를 택하고 싶을 것이다. 하지만 적정 이윤마저도 포기한, 업체 평균 견적가보다 8% 이상 괴리가 있는 견적을 내놓은 업체는 경계해야 한다.
알고 보면 하도급 대금이 밀렸다거나 자금 사정이 열악해 급하게 돈이 필요한 경우가 대다수다. 견적서에 써낸 금액을 맞춰준다고 호언장담하는 시공사의 말에 홀려 계약하는 경우가 많지만 정직한 견적이 아니기 때문에 나중에라도 대가를 치러야 한다. 결국 낙찰가와의 차액을 추가 비용으로 지불하면서 스트레스까지 받게 되는 결과가 나온다.”

-견적서를 비교할 때 눈여겨볼 사항은.

“현장 근로자의 급여, 식대, 현장 유지비 등을 뜻하는 ‘일반 관리비’ 항목을 유심히 살펴야 한다. 일반 관리비는 쓰지 않을 수 없는 돈인 만큼 적재적소에 잘 사용되는 지를 봐야 한다. 고급 기술자 이상이 맡는 현장 소장 1명 연봉이 8000만원 정도임을 감안하면 대략 1년이라는 공사 기간을 기준으로 1억원 정도의 관리 비용이 산출된다. 만약 이보다 낮은 일반관리비가 책정되어 있다면 현장 소장이 다른 현장을 겸임하거나 능력을 갖추지 않은 인력을 현장에 투입한다고 볼 수 있다. 결과적으로 관리 소홀에 따른 품질 저하로 이어질 수밖에 없다.”

-공사 민원이 발생할 때 해결 방법이 있나.

“공사 민원 대응 경험이 풍부한 시공사를 선택하는 게 유리하다. 특히 토목공사 과정에서 진동이 발생하면서 주변 건물에 균열 등 손실이 발생하는 경우들이 있는데, 이미 균열이 일어난 부분에 대해서도 종종 의도적으로 악성 민원을 제기하는 경우가 있다.

경험 많은 시공사는 이를 방지하기 위해 공사 전 미리 사진 및 동영상 촬영 등으로 시공 전 상황에 대한 기록을 확보하고, 주변 건물에서 균열 발생 우려가 있는 곳에 균열 게이지를 측정할 수 있는 기계를 부착한다. 소음이나 분진에 대해서도 소음 방지막을 설치하고 현장 펜스에 소음측정기를 설치해 공사 기간 기록을 보존해 대비하는 방법도 있다. 민원에 전문적으로 대응하기 위해 전담 법무팀을 갖춘 시공사도 있는데, 이런 경우 민원에 대해 강력하고 빠른 대응이 가능해 공사를 원활하게 추진할 수 있다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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