전세대출 규제로 서울 2만가구 '대혼란' "잔금 마련 어쩌죠?"

전세대출 규제로 서울 2.3만가구 대혼란
“집값 잡으려다 서민 잡네” 아우성

[땅집고] “정부가 입주할 아파트에 대해 실거주 의무를 유예해 준다고 해서 11월 세입자를 받아 잔금을 치를 계획이었는데, 당장 두 달만 에 옵션비를 포함한 수억원의 잔금을 어떻게 마련하죠?”

최근 시중은행들이 조건부 전세자금 대출을 전면 금지하겠다고 하나둘 나서면서 실수요자들이 애를 태우고 있다.

지난 3일 시중 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 일반 분양 주택을 비롯한 모든 주택에 대해 조건부 전세자금 대출 취급을 일괄 제한하기로 했다. 이들 은행은 일반 분양자가 전세 임차인을 구하고, 임차인이 전세대출을 받는 당일 그 보증금으로 분양대금을 완납하는 것은 불가능하다는 입장이다.

통상 아파트를 분양받으면 당장 실거주할 형편이 안 될 때 전세 세입자 받고 전세금으로 아파트 잔금을 치르는 경우가 많다. 지난해 분양가 상한제 입주 아파트에 대한 실거주 의무도 일부 완화해 3년간 유예돼 잔금 마련을 앞둔 수분양자 중에는 전세 세입자를 구하려고 계획한 경우가 많다.

이때 임차인이 은행에서 받는 대출이 ‘조건부 전세자금 대출’이다. 하지만 일부 은행이 소유권 이전과 동시에 이뤄지는 이 같은 조건부 전세대출이 갭투자(전세 낀 주택매입)에 악용될 수 있다는 이유로 대출을 중단한 것이다.

■11월 ‘올림픽파크포레온’부터 비상 걸려…하반기부터 2.3만가구 입주 집주인 ‘발동동’

당장 11월 말 1만2032가구 규모가 입주를 앞둔 단군 이래 최대 재건축 단지 둔춘주공아파트 재건축 단지 ‘올림픽파크포레온’부터 비상이 걸렸다.

이 아파트를 분양받은 한 수분양자는 “실거주 의무까지 유예돼 세입자를 구할 생각으로 계획했는데, 갑자기 두 달 만에 어디서 돈을 구해야 할 지 막막하다”며 “집을 팔 수도 없고 이러지도 저러지도 못하는 처지에 놓이게 됐다”고 호소했다.

‘올림픽파크포레온’뿐만의 문제가 아니다.

하반기에는 둔촌주공 재건축에 이어 2025년 상반기 입주 단지인 동대문구 이문동 ‘래미안라그란데’(3069가구), 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840 가구), 서초구 반포동 ‘메이플자이’(3307 가구), 동대문구 휘경동 ‘휘경자이디센시아’(1806 가구)를 합치면 2만3054가구가 입주하는데, 시중은행의 전세 대출 중단 여파가 큰 영향을 미칠 전망이다.

일단 시중은행 중 NH농협은행은 대출 실행 전까지 임대인의 분양 대금 완납이 확인되는 경우 임차인에 대해 전세자금 대출을 내주기로 했다. 집주인이 이미 잔금을 다 치렀다고 해도 소유권 이전 등기가 안 돼 있다면 세입자에게 대출해 줄 수 없다는 KB국민·우리은행 방침과 다소 차이가 있다.

KB국민은행은 조건부 전세자금 규제를 오는 10월 말까지 한시적으로 운영하기로 했다.

■ 전문가들 “급작스러운 전세대출 변화, 부작용 더 클 것”

전문가들은 정부의 전세대출 중단 조치에 대해 과도한 면이 있다고 평가했다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “전세자금 등 서민 대출에 대해 과도한 규제를 가하는 것은 온당치 않다”며 “어떤 정부도 절대 건드리지는 않는 대출규제가 서민 대출 규제”라고 했다. 이어 “물론 지나친 갭투기를 막기 위한 방법으로 일부 조치를 취할 수 있지만, 갑작스럽게 도입하면 서민의 피해가 커진다”고 했다.

거주할 능력이 없이 당첨된 사람에게 지나친 특혜를 줘선 안 된다는 의견도 있다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “둔촌주공 아파트 전세금이면 30평대 기준 10억원에 육박하는 고가 전세인데, 이곳에 들어가는 세입자 및 이 돈을 받는 집주인이 과연 서민인지는 따져봐야 할 일”이라며 “그러나 하반기부터 물량이 워낙 많은데 실거주 의무를 완화한 조치마저 무력화할 정도로 제도 변화가 급하게 이뤄져선 안 된다”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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