입력 : 2024.09.06 07:30
[땅집고] 이복현 금감원 원장이 최근 서울 여의도 KB국민은행 신관에서 가계대출 실수요자들과 간담회를 갖고 “정상적인 주택 거래에서 발생하는 대출 실수요까지 제약을 받아선 안 된다”며 “최근에 나온 (은행권) 대출 상품들의 내용에 대해 점검해 보겠다”고 했다.
이 원장은 지난달 25일에는 “대출 금리 상승은 당국이 바란 게 아니다. (은행에 대한) 개입을 더 세게 해야 할 것 같다”고 했다. 이 발언에 시중은행들이 조건부 전세자금대출 중단, 1주택자 주택담보대출 중단 고강도 대출 규제에 나서면서 서민 주거 불안이 심화한다는 반발이 나오자 서둘러 입장을 번복한 셈이다.
이 원장은 지난달 25일에는 “대출 금리 상승은 당국이 바란 게 아니다. (은행에 대한) 개입을 더 세게 해야 할 것 같다”고 했다. 이 발언에 시중은행들이 조건부 전세자금대출 중단, 1주택자 주택담보대출 중단 고강도 대출 규제에 나서면서 서민 주거 불안이 심화한다는 반발이 나오자 서둘러 입장을 번복한 셈이다.
업계에서는 이러한 혼란 속에서도 하반기 금융당국이 결국 대출 규제를 강화할 수밖에 없을 것이란 전망이 우세하다. 미국의 기준금리 인하가 확실시되면 우리나라도 무작정 높은 금리를 유지할 수 없기 때문이다. 주택담보대출 정책 손질이 불가피하다는 관측이다.
이복현 금감원장도 이날 “지금 추세로 보면 스트레스 DSR 2단계만으로는 가계부채를 잡기 어렵다”면서 추가 대출 규제책을 내놓을 것을 예고했다. 서민 대출규제보다는 총부채원리금상환비율(DSR)·담보인정비율(LTV) 규제 강화와 DSR 3단계 조기 시행 등이 거론된다. 신용 대출의 한도를 연봉의 일정 비율 이하로 규제하는 방안까지도 검토 중이다.
■ 文 정부 때도 온갖 대출 규제 다 썼지만, 저금리·영끌에 속수무책
미국이 기준금리를 인하하면 우리나라도 금리를 내리고 가계부채 규모 관리에 나설 수밖에 없다.
금리 변동은 부동산 시장에 미치는 영향이 크다. 지난 문재인 정부 때 주택담보대출 금리가 적게는 0%대에서 2~3% 수준으로 낮게 유지됐다. 문 정부는 각종 대출 규제를 다 시행했지만, 시중 유동성이 풀리면서 집값을 잡는 데 실패했다.
문 정부는 2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 지역별 주택담보대출비율(LTV, DTI) 규제를 강화했다. 서울·수도권 지역을 규제지역, 비규제지역으로 나누고 지역과 차주의 주택 보유수에 따라 주담대 한도를 차등 적용했다.
한 때는 서울 등 투기지역에서 LTV 비율이 40%까지 낮아졌다. 집값이 9억원인 경우 주택담보대출로 받을 수 있는 대출 총액은 3억6000만원에 불과했다.
그럼에도 집값은 치솟았는데, 저렴한 금리에 차주별 소득에 따라 대출한도를 규제하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 규제가 적용되지 않았다는 점이 원인으로 지목됐다.
소득이 낮은 차주는 주택담보대출 외 마이너스통장, 신용대출을 받아 부족한 돈을 메울 수 있었다. 당시 규제되던 총부채상환비율(DTI)은 차주의 주담대 및 기타 부채의 원리금 상환액 이자 부분만 계산해 영향이 제한적이었다.
즉, 돈이 없는 사회초년생이나 서민도 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모아) 대출’이 가능해지면서 수도권 중저가 아파트 위주로 매수세가 몰리고 가격이 치솟았던 것이다.
게다가 당시에 전세자금대출에는 어떤 규제도 가해지지 않아 갭 투자(전세를 낀 주택 구입)도 활기를 띠었다.
■ 尹 정부 초반, DSR시행·고금리에 집값 하락…“美 금리 인하하면 LTV 규제할 수도”
윤석열 정부는 집권 후 지역별·주택 보유수별 대출 규제를 대거 풀었다. 규제지역은 강남3구와 용산에만 남겨놓았다. 서울 및 수도권 전역에서 수요자들이 집값의 70~80%까지는 대출을 받을 수 있도록 했다.
그럼에도 윤석열 정부 초반인 2022년부터 2023년 상반기까지 서울 집값이 하락했던 이유는 금리가 높았기 때문이다. 시중 은행의 주담대 금리 상단이 한 때 6~7% 넘게 치솟았다.
또 가장 강력한 대출 규제인 차주별 DSR규제(40%)를 시행하면서 소득이 낮은 서민은 주담대를 이용하기 어려워졌다. DSR은 차주의 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 고려한다. 영끌 대출조차 불가능해 특례보금자리론, 신생아특례대출 등의 정책 대출만 활용할 수 있게 됐다.
그러나 금리가 다시 낮아지면 DSR 규제만으로도 한계가 있다는 분석이 나온다.
최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “집값이 떨어진 가장 큰 변수였던 금리가 다시 낮아지면 아무리 제도를 강화해도 대출 규모가 늘어나는 것은 불가피하기 때문에 금융당국의 대출규제는 필연적”이라며 “고가 1주택자의 특정 지역 갈아타기 수요를 제한하거나 다주택자 중심의 대출 규제가 강화될 가능성이 있고, 지역별 LTV 규제도 부활할 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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