입력 : 2024.09.02 17:58 | 수정 : 2024.09.02 20:10
[붇이슈] 주택대출 규제 완화해 주거사다리 복원하겠다더니…대통령 공약은 어디로
[땅집고] 이달부터 수도권 주택 등을 대상으로 주택담보대출 한도를 규제하는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시작됐다. 우리은행은 은행권 최초로 다주택자가 아닌 단 한 채의 주택만이라도 보유할 경우 수도권 지역 주택담보대출은 물론 일반 전세자금대출을 내주지 않기로 했다. 은행권을 중심으로 ‘가계 빚 조이기’ 방안이 쏟아지면서 전세 수요자나 주택 담보를 활용한 생활비 조달이 막히면서 주거 불안이 심화할 수 있다는 전망도 나온다.
김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 개인 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’에서 “은행권 대출 규제 강화는 가계부채 관리를 위한 정상적인 조치로 보기엔 전세 시장의 불안정성과 주거 부담 증가를 가져올 가능성이 너무 크다”면서 “5년 전 정부가 했던 방법 말고 2년 전 새로운 대통령 공약대로 이행해주길 바란다”고 했다.
다음은 본문 내용 전문.
어제부터 시행된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)규제와 더불어, 우리은행을 비롯한 주요 시중은행들이 주택담보대출 및 전세자금대출 규제를 강화하면서 주택 시장에 단기적인 영향을 미치고 있습니다. 이러한 조치는 주택 구매 수요와 전세 시장에 여러 가지 부정적인 영향을 초래할 수 있습니다.
주택담보대출 및 전세대출 규제가 강화되고 있습니다. 우리은행은 다주택자가 아닌 단 한 채의 주택만 보유해도 수도권 주담대와 일반 전세자금대출을 제공하지 않기로 했습니다. 이사 시기 불일치 등에 따른 기존 주택 처분 조건부 주담대는 허용하지만, 그 외에는 무주택자만 전세대출을 받을 수 있습니다.
신한은행과 KB국민은행도 주담대 최장 만기를 30년으로 줄이고, 생활안정자금 대출 한도를 1억원으로 제한하며, 갭투자와 관련된 대출을 중단하는 등의 조치를 시행합니다.
금융당국은 은행권 대출 조이기로 인해 대출 수요가 2금융권으로 이동하는 ‘풍선효과’를 우려하고 있습니다. 이에 따라 2금융권 대출 증가세가 과도할 경우 규제를 강화할 계획이라고 합니다. 이렇게 되면 모든 가계대출 한도를 규제하는 3단계 스트레스 DSR 시행 시기를 앞당길 가능성도 있습니다. 이런 단세포적인 규제 때문에 또 주거 불안과 경제적 부담만 더 증가하게 되겠지요.
먼저 전세난 심화가 우려됩니다. 전세대출 규제로 인해 전세 공급이 줄어들 경우, 특히 결혼을 앞둔 신혼부부 등 무주택자들이 주거 불안을 겪을 것입니다.
생활비 조달도 더 어려워지겠지요. 주담대를 활용해 생활비를 마련하려는 이들에게도 큰 부담이 될 겁니다. 실제 사례로 몇몇 지인들은 학비 등의 생활비 조달을 위해 주담대를 활용하고 있었으나, 은행권의 대출 한도 축소로 인해 어려움을 겪은 경험이 있다고 하더군요.
은행권의 대출 규제 강화는 가계부채 관리를 위한 정상적인 조치로 보기에는 이로 인해 전세 시장의 불안정성과 주거 부담이 증가할 가능성이 너무 큽니다. 결국 금융당국과 은행 책임자들은 이러한 부작용에 대한 책임을 져야 할 것입니다. 5년 전 정부가 했던 방법 말고, 2년 전 새로운 대통령의 공약대로 해 주시면 좋겠습니다.
40대는 비교적 신중하게 집값과 금리 변동을 고려하는 경향이 있습니다. 그러나 정부가 2단계 스트레스 DSR 규제 시행 시기를 7월에서 9월로 연기하자, 이 규제가 강화되기 전에 주택을 미리 구매하려는 움직임이 있었던 것으로 보입니다.
강남, 서초, 송파, 강동 등 전통적으로 40대 비중이 높았던 지역에서의 거래가 크게 증가했습니다. 특히, 강남구와 송파구에서 30대 매입 건수는 줄어든 반면, 40대 매입 건수는 증가했습니다.
최근 서울 주요 지역 아파트값이 전 고점을 넘어서거나 근접하는 등 지속적인 상승세로 인해 관망하던 40대 매수자들이 불안감을 느끼며 매수에 나선 것으로 보입니다.
8월 들어 금융당국 압박으로 시중은행들이 대출 금리를 올리기 시작했고, 9월부터 2단계 스트레스 DSR이 본격 시행됨에 따라 이러한 매입 증가 추세가 지속할지는 지켜봐야 할 듯 합니다. 대출 규제가 강화되면서 40대의 추가 매수 움직임이 단기적으로는 둔화할 가능성도 있겠지요.
정부의 2단계 스트레스 DSR 규제 시행에 대한 몇 가지 전략적인 선택이 필요합니다.
1. 주기형 금리 선택
5년 또는 10년 주기로 금리가 변동되는 주기형 대출이 현재 가장 유리합니다. 스트레스 DSR계산 시 적용되는 스트레스 금리가 가장 낮기 때문에 대출 한도를 최대로 끌어올릴 수 있습니다.
2. 대출 갈아타기
기준금리 인하에 따라 금리 부담을 덜기 위해 일단 유리한 금리를 선택하고서, 그 다음에 금리 조건이 더 나아지면 대출을 갈아타는 전략을 고려할 수 있습니다. 특히 변동금리에서 혼합형이나 주기형으로 갈아타는 경우, 대출 실행 후 3년 이내라도 수수료 없이 갈아탈 수 있습니다.
3. 대출 기간 고려
대출 기간이 줄어들수록 매년 상환해야 하는 금액이 늘어나 대출 한도가 줄어듭니다. 최근 일부 은행에서는 대출 기간을 40년에서 30년으로 줄이는 추세이기 때문에, 이 점을 유의해야 합니다.
4. 신용대출 정리
주담대보다 금리가 높고 DSR 계산에 포함되는 신용대출은 최대한 줄이는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 DSR을 낮출 수 있어 주담대 한도를 늘릴 수 있습니다.
정리하면, 현재 대출을 최대한 활용해야 하는 상황이라면 주기형 금리 상품을 우선으로 고려하고, 신용대출을 줄이며 대출 기간을 신중하게 선택하는 것이 좋습니다. 또한 금리 변동 상황에 따라 유리한 시점에 대출을 갈아타는 전략도 고려할 수 있습니다. /정리=배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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