"대출 막아도 신고가는 더 나올 것…전세 올라 실수요자만 피본다"

[전문가 시각-대출 규제 영향은?] 고준석 연세대 상남경영원 교수 “대출 규제로 거래 감소…신고가는 계속 나올 것”

[땅집고] “부동산 시장에 들어가는 투기 자금을 막겠다는 목적으로 시행하는 대출 규제는 큰 효과가 없다고 본다. 거래량은 다소 줄어들지 몰라도 신고가 거래는 계속 나올 것이다. 오히려 전세난으로 전세가격이 오르고 매매가격을 자극할 가능성이 높다.”

부동산 시장 전문가인 고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 정부와 금융권의 잇따른 고강도 주택담보대출(주담대) 규제에 대해 제한적인 효과와 역풍(逆風) 가능성을 우려했다.

정부는 이달 1일부터 수도권 대상으로 주담대 한도를 규제하는 2단계 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 시행했다. 시중은행들도 본격적인 대출 조이기에 나섰다. 우리은행은 오는 9일부터 은행권 최초로 다주택자가 아닌 1주택자여도 수도권 주담대는 물론 일반 전세자금대출을 내주지 않기로 했다. 다른 시중은행들도 가계대출을 조이는 방안을 내놓았다.

고 교수는 “(잇따른 규제는) 최근 아파트 가격 급등 우려로 부동산 시장에 들어가는 자금, 특히 투기 자금을 막겠다는 의도”라며 “실수요자 피해를 최소화하는 방향으로 추진한다면 큰 문제 없이 어느정도 안정 효과가 있을 것”이라고 했다.

다만 고강도 규제만큼의 효과는 없을 것이라고 전망했다. 그는 “거래량은 줄어들지 몰라도 신고가 거래는 계속 나올 수 있다”며 “앞으로 한 두 달은 대출 규제 강화 효과가 어느정도인지 지켜봐야 한다”고 했다. 기대만큼 효과가 나오지 않을 경우 정부가 더 강한 규제를 꺼내 들 수 있다고 예상했다.

실제로 금융당국은 2금융권 대출이 과도하게 증가하는 이른바 ‘풍선 효과’에도 대비하고 있다. 2금융권 대상으로 간담회 등을 소집해 자체 포트폴리오 조정을 요구하고, 필요시 규제 강화 등 제도 개선을 검토한다는 계획이다. 2금융권을 비롯한 모든 가계대출 한도를 규제하는 3단계 스트레스 DSR 시행 시기를 앞당길 가능성도 열어두고 있다.

문제는 고강도 대출규제가 투기수요 억제 효과는 일부 있겠지만, 전세 수요자와 주택담보를 활용해 생활비를 조달하는 실수요자에게 피해를 주는 부작용이 생길 수 있다는 것. 수도권 중심으로 전세 품귀 현상이 심해져 매매가격을 밀어올릴 것이란 우려도 나온다. 고 교수는 “전세 물량이 부족한 상황에서 전셋값이 오르고 매매가격을 자극한다는 점을 걱정해야 한다”고 했다.

실수요자 입장에서는 눈높이를 낮출 수밖에 없다. 갈아타기를 원하는 1주택자나 내 집 마련을 계획 중인 무주택자라면 매수를 고려했던 매물보다 낮은 가격의 아파트를 선택해야 한다. 고 교수는 “집을 사야 하는 수요자 입장에서는 대출 한도에 맞춰 눈높이를 조정해야 한다”며 “대출 규제를 한다고 내 집 마련을 미루면 전세가격, 매매가격이 올라서 손해를 볼 수 있다”고 했다. /이승우 기자 raul1649@chosun.com

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