"전세 효용 다했다"는 국토부 장관이 꺼낸 대안…20년 장기임대주택

[땅집고] “자동차도 포니가 있고, 페라리가 있듯 임대주택도 다양한 상품이 나와야 한다.”

박상우 국토교통부 장관이 28일 서울 용산에서 열린 ‘새로운 임대주택 공급 추진’ 간담회에서 이렇게 밝혔다. 이날 박 장관은 “전세 제도는 효용을 다했다”며 “전세 일변도의 임대주택에서 벗어나 국민들에게 새로운 선택지를 만들어줘야 한다”고 했다.

국토부는 2035년까지 새로운 유형의 장기민간임대주택 10만가구 공급 방안을 제시한 배경이다.

■ 사업성 떨어졌던 기존 장기임대…세제완화·리츠 도입으로 수익성↑

새로 발표한 장기임대주택 모델은 리츠 등 법인이 단지별 100가구 이상 대규모, 20년 이상 장기간의 임대주택을 공급할 수 있도록 하는 것이 골자다.

현재는 10년 장기임대주택 등의 제도가 운영 중인데 이 기간을 10년 더 연장해 최장 20년간 세입자의 주거 안정성을 도모하는 것이다. 동시에 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 올릴 수 있도록 하고, ‘주거비 물가상승률’보다 더 높은 임대료 인상률도 허용한다. 임대주택 유지·관리, 세금 부과 등에 따른 임대인의 비용 부담을 덜 수 있도록 리츠(REITs·부동산투자회사)를 도입하고 기업이 집주인이 되어 수익성을 높이는 모델이다.

국토부는 이 같은 방안을 적용할 새로운 장기민간임대주택 공급 모델을 세 가지 유형으로 분리했다.

현재 비등록임대사업과 비슷한 유형인 자율형, 등록임대중 장기일반에 해당하는 준자율형, 공공지원에 해당하는 지원형이다.

①자율형은 규제·지원 모두 최소화하는 임대 유형으로 민간임대법상 모든 임대료 규제를 배제하되, 지방세 감면 등 인센티브도 제외하는 유형이다. ②준자율형은 임대기간 계약갱신청구권 및 5% 상한 등 임차인 주거 안정을 위한 공적 의무를 부여하고 이에 상응하는 기금 융자 등 인센티브를 부여한다.

③지원형은 시세의 95%까지 초기 임대료 제한이 부여되고 무주택자 우선 공급 등 공적 의무를 강화한 유형으로 기금출·융자, 공공택지 할인공급 등 인센티브도 준다.

다만 규제가 최소화한 자율형도 민간임대법 규제는 받지 않지만, 주택임대차보호법의 계약갱신기간(2+2년), 임대료 상승률 5% 상한은 적용받는다.

■ “법 개정 이뤄져야 도입…야당 협조 필요”

신 유형에서는 과도한 임대료 규제와 법인 중과세제를 완화하는 방안으로 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%) 등을 없앤다는 방침이다. 기업형 장기임대 사업자가 도심 민간 부지를 원활하게 확보할 수 있도록 개인 토지주가 부지를 매각하면 양도세를 감면(10%)해주고, 법인 소유 토지 매각 때는 법인세 10%포인트 추가 과세에서 배제한다.

또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지 공급 및 용적률 등 도시 계획 완화 등 지원책을 반영했다.

아울러 다양한 시장 참여자의 진입을 허용하기 위해 임대리츠 주식을 임차인에게 우선 제공해 임차인과 수익을 공유하고 임대주택 리츠간접투자 시장 활성화를 유도한다고 밝혔다. 장기 투자에 적합한 보험사의 진입 장벽도 없애주기로 했다.

조준현 한국리츠협회정책본부장은 “세입자를 전세사기 위험으로부터 보호하고 시세보다 저렴한 임대료로 장기 거주하도록 하는 효과가 크기 때문에 사업성을 보장받을 수 있는 장치가 마련된다면 좋을 것”이라며 “다만 여소야대 국면에서 법 개정이 이뤄져야 도입 가능해 여야 합의가 필요하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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