[라체르보 푸르지오 써밋] 6개 노선 품은 왕십리 대단지…84㎡ 물량 없고, 투자용은 '글쎄'

[땅집고] 오는 9월 서울에서 핵심 교통 요충지로 꼽히는 왕십리역 일대에 대단지 아파트가 분양해 눈길을 끈다. 서울 성동구 행당7구역을 재개발하는 ‘라체르보 푸르지오 써밋’이다. 지하 4층~지상 35층, 7개동, 총 958가구로 규모로 이 중 138가구를 일반분양한다. 2025년 7월 입주 예정이다. 9월 3일 1순위 청약을 받는다.

‘라체르보 푸르지오 써밋’은 전철 노선을 6개나 품은 왕십리역 초역세권에 들어서는 만큼 입지적 장점이 크다는 평가를 받는다. 그런데 일반분양하는 주택 대부분이 오피스텔이나 다름 없는 침실 2개짜리 전용 45㎡(18평)인 데다, 소형주택인데도 분양가가 최고 9억원을 돌파할 정도로 비싸 아쉽다는 볼멘소리가 나오고 있는 분위기다.

■6개 노선 품은 왕십리역 일대, 유일한 신축 대단지

왕십리역은 서울 동북권 최대 교통 허브다. 서울 강남북을 순환해 도심과 강남권으로 이동할 수 있는 지하철 2호선과 광화문·여의도업무지구로 이어지는 5호선을 비롯해, 수인분당선과 경의중앙선까지 총 4개 노선이 지나기 때문이다.

앞으로 왕십리역은 더 거대한 환승역으로 거듭날 전망이다. 2개 전철이 추가될 예정이기 때문이다. 경기 양주부터 시작해 서울 왕십리역·삼성역을 거쳐 수원역까지 수도권을 남북으로 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) C노선과, 서울 동북부인 상계역부터 왕십리역을 잇는 동북선이다.

‘라체르보 푸르지오 써밋’은 이런 왕십리역에서 걸어서 5분 정도 걸리는 초역세권 아파트다. 현재 왕십리역에서 반경 1km 안에 있는 대단지 아파트는 ‘서울숲리버뷰자이’(2018년·1034가구)랑 ‘센트라스’(2016년·2529가구) 두 곳 뿐이다. 각각 입주한지 6~8년 정도라 준신축에 해당해, ‘라체르포 푸르지오 써밋’이 집들이를 시작하는 2025년 하반기면 준공 10년에 가까워진다.

이런 점을 고려하면 앞으로 ‘라체르보 푸르지오 써밋’이 교통 요충지인 왕십리역 일대에서 유일한 신축 대단지 자리를 꿰차면서, 희소성을 기반으로 집값 상승을 기대해볼 수 있을 것이라는 예측이 나오고 있다.

■18평 소형주택이 분양물량 70% 차지해…거래량·환금성 저조할 듯

다만 예비청약자 입장에선 치명적인 단점이 있다. 총 958가구 중 138가구를 일반분양하는데, 대부분이 전용 45㎡(18평) 소형주택이라서다.

‘라체르보 푸르지오 써밋’ 주택형별 일반분양 물량 중에선 45㎡가 93가구로 전체의 70% 정도를 차지한다. 중소형으로 분류돼 3인가구 이상 수요자들이 많이 찾는 59㎡(25평)는 8가구, 65㎡(27평)는 93가구 뿐이다.

45㎡ 평면도를 보면 2인 가구가 거주하기도 다소 빠듯할 것이라는 평가가 지배적이다. 거실, 주방, 침실 2개, 화장실 1개로 공간을 구성하는데 가장 큰 침실은 가로와 세로가 모두 3000mm(3m)인 정사각형 모양이다. 이 집에 2명이 산다고 가정하면 침실에 킹사이즈나 퀸사이즈 침대를 둘 것으로 보이는데, 이 경우 침대 하나만 둬도 방의 거의 절반이 차는 바람에 수납 등 여유 공간이 부족하다. 보조침실 크기는 2.5mX2.7m로 더 작기 때문에 침실이라기 보다는 사실상 옷방이나 서재 용도로 써야할 것으로 보인다.

이런 소형주택 특성상 중소형 이상 주택에 비해 거래가 잘 안돼 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 실제로 총 9510가구 규모 매머드급 단지인 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’에서 이 같은 현상을 관측할 수 있다. 올해 들어 8월 20일까지 이 아파트 34평 거래가 158건 이뤄졌고, 집값은 1월 19억원에서 7월 23억3500만원으로 23.6% 상승했다. 반면 소형주택인 18평은 거래량이 30건으로 34평 대비 5분의 1 수준에 그치는 데다, 가격 상승률도 19.4%(1월 11억3000만원-7월 13억5000만원)로 비교적 낮은 것으로 집계됐다.

■25평 기준 분양가 15억, 차익 1억 미만…단기소액 투자도 불가능해

‘라체르보 푸르지오 써밋’ 입주자모집공고에 따르면 주택형별 분양가는 ▲45㎡ 8억2380만~9억360만원 ▲59㎡ 13억5270만~14억5400만원 ▲65㎡ 15억150만~16억4680만원으로 책정됐다. 분양대금 납부 구조는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%다.

발코니확장비나 유상옵션 등을 고려하면 59㎡ 기준으로 분양가가 거의 15억원에 달한다. 단지 바로 남쪽에 붙어있는 ‘서울숲리버뷰자이’ 59㎡가 올해 7월 15억5000만원, 북쪽 ‘센트라스’가 같은달 14억8500만원에 팔렸다. 인근 단지 실거래가와 비교하면, ‘라체르보 푸르지오 써밋’ 분양가가 왕십리역 일대 아파트 시세보다 1억원 남짓 저렴하다는 계산이 나온다. 이 아파트에 청약 당첨되더라도 수억원 시세차익이 기대되는 이른바 ‘로또 청약’ 단지라고 볼 수는 없는 셈이다.

‘라체르보 푸르지오 써밋’은 비규제지역인 서울 성동구에 들어서는 만큼 규제가 비교적 느슨하다. 거주의무 기간과 재당첨제한 기간이 모두 없다. 전매제한은 1년 적용받는다. 아파트를 분양받은 뒤 1년 만에 팔아서 차익을 낼 수 있는 셈이다. 다만 자기자본만으로 소액 투자가 어려운 구조인 점을 주의해야 한다. 분양대금 납부 기간에 따르면 2024년 9월 말 계약일로부터 1년 뒤 잔금(2025년 7월)까지 다 납부하도록 되어있기 때문이다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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