부활한 '대출 총량제', 고강도면 부동산 버블 붕괴도 가능

[버블 파이터로 나선 금융검찰 이복현] 서민의 영웅 혹은 경제 망친 역적?

[땅집고] 이복현 금융감독원장 주도의 대출 규제가 제대로 시행되면 집값을 잠재울 수 있다. 자기 돈만으로 집을 사는 사람은 극히 일부이다. 결국 은행권 대출로 집을 사는데, 대출 자체를 틀어막으면 주택수요는 급감한다. 이복현 금융감독원장의 발언 이후 은행권이 속속 대출 규제를 강화하고 있다. 이런 분위기라면 집값 과열에서 하락세로 돌아서는 것은 시간문제일 수 있다는 전망도 나온다.

■2021년대출 중단 사태 다시 오나

금융감독원은 8월까지 가계 대출 증가율은 5대 은행의 경우, 4.3% 늘어나 정부의 가계대출 목표치인 명목 경제성장률 4.0%~4.5%에 도달했다고 밝혔다. 특히 4대 시중은행(KB국민•신한•하나•우리)이 연초 경영계획의 일환으로 설정한 ‘연간 가계대출 관리(증가) 목표 한도’를 이미 모두 초과했다.

가령, 신한은행은 올해 연말까지 가계대출 목표 잔액을 120조 5000억원으로 계획했는데, 이달 21일 기준 가계대출 잔액은 122조 3000억원으로 목표치를 1조 8000억원 넘어섰다. 우리은행의 경우, 올해 가계대출을 전년(115조2000억원)보다 2000억원이 더 늘어난 115조4000억원을 공급하기로 계획했지만, 실제로는 8000억원이 더 늘어난 116조원을 공급했다. 이에 따라 연초 경영계획 대비 대출실적 비율이 376.5%이다.

금융감독원이 관리감독을 강화하면 은행들은 가계 대출을 스톱시킬 수 밖에 없다. 2021년 당시 고승범 금융위원장이 대출 규제를 강화하면서 일부은행은 가계대출 증가율이 가이드라인을 넘자, 주택담보대출은 물론 전세대출까지 중단시켰다.

■ 집값은 잡아도 경제 치명상 줄 수도

외국도 이런 정책으로 집값을 잡는 데 성공했다. 중국은 2021년이 집값이 치솟자, 주택담보대출 총량 관리 제도를 도입했다. 은행의 전체 대출 잔액에서 부동산 관련 대출 및 개인 주택담보대출 잔액이 차지하는 비중 한도를 설정했다. 대형 은행의 경우 부동산 관련 대출 상한선은 40%, 개인 주택담보대출 상한선은 32.5%로 정해졌다.

극단적 대책이지만, 시진핑 주석의 다 함께 잘 먹고 잘살자는 이른바 공동부유론에 따른 정책이었다. 각종 규제 대책에도 집값이 계속 치솟아 ‘백약이 무효’라는 말이 나오던 중국도 대출규제가 도입되자 아파트 가격이 폭락하면서 주택개발 업체들이 연쇄부도를 냈다. 현재 부동산 경기 부양책을 펴고 있지만, 효과를 내지 못하고 있다.

과거 일본도 1990년대 집값이 치솟으면서 정치 사회문제가 되자 결국 금리인상과 함께 부동산 대출 총량규제를 도입했다. 일본 경제 버블 붕괴 결정타 역할을 했다는 평가를 받고 있다. 집값 잡기를 위해 금리까지 올렸던 일본은행 총재는 서민의 영웅으로 칭송받았지만, 집값 폭락과 경기침체가 지속되면서 평가는 ‘경제를 망친 주범’이라는 비판을 받고 있다.

■ DSR 규제로 연착륙 유도 할 듯

가계대출 총량을 지나치게 규제할 경우, 주담대 대출이 올스톱돼 반발이 커질 수 있다. 현금 없는 서민들은 전셋집도 못 구한다는 불만이 터질 수 있다. 현금 부자만 집 사게 하는 정책 등의 비판을 받을 수 있다. 법적 근거 없는 관치금융이라는 주장도 있다.

더군다나 지방 아파트 미분양이 7만가구가 넘고 지식산업센터, 오피스텔 등 부동산 PF위기로 해소되지 않았다. 일부러 서울의 집값을 올릴 필요는 없지만, 서울 아파트 가격이 급락 수준으로 떨어지면 부동산 부실이 커질 수 있다. 선진국에서 집값이 오른다고 해서 극단적인 대출 규제를 하지 않는 이유이다.

선진국에서 극단적인 총량규제 대신에 사용하는 정책이 이른바 스트레스 테스트를 통한 간접 규제이다. 정부는 9월부터 스트레스 DSR 2단계를 도입한다. DSR은 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율을 말한다. 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50%로 규제하고 있다.

스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 것이다. 지난 2월부터 스트레스 DSR 1단계(0.35%포인트)가 시행됐고, 내달부터 2단계(비수도권 0.75%포인트, 수도권 1.20%포인트)가 적용된다. 대출을 막는 것이 아니라 대출액수를 줄여서 부작용을 최소화하는 정책이다.

그러나 9월 미국의 금리 인상이 거의 확실시되는 상황이어서 한국도 조만간 금리인하가 불가피하다. 금리인하까지 이뤄지면 2단계 스트레스 DSR도 무용지물이 될 수 있다. 다만 금융당국이 스트레스 금리를 추가로 올려서 대출을 줄이도록 하는 것은 가능하다. /차학봉 땅집고 기자 hbcha@chosun.com

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