"현금부자만 몰린다? 당첨 후 전세계약 가능" 10억 로또, 청담르엘 분양

[땅집고] 지난 23일 오후 찾은 서울 지하철 7호선 청담역. 14번 출구로 나오자 마자 20~25층 이상 고층까지 골조가 올라간 새아파트 신축 현장이 보였다. 1980년 준공한 888가구 규모의 청담삼익을 롯데건설이 총 1261가구 대단지인 ‘청담 르엘’로 재건축하는 사업장이다.

오후 2시쯤 되자 공사 현장과 맞붙어있는 봉은초에서 수업을 마친 학생들이 안전 가림막을 설치한 대로변 인도로 쏟아져나오기 시작했다. 대형 레미콘과 대치동 영어학원 셔틀버스가 같은 도로를 주행하는 모습도 목격됐다. 형광색 작업복을 입은 현장 관리자가 학교에서 청담역까지 이어지는 하굣길을 지키며 혹시 모를 안전사고에 신경쓰는 모습이 눈에 띄었다.

오는 9월 서울 강남구 청담동에 ‘청담 르엘’이 분양할 예정이다. 청담동에서 보기 드문 한강변 대단지 아파트면서, 전용 84㎡(34평) 기준 분양가가 24억~25억원으로 추정된다. 인근 시세 대비 10억원 정도 저렴한 금액이라 수도권 예비청약자 관심이 쏠리는 분위기다.

■ 강남 부촌 청담동에서도 귀한 한강뷰 대단지

2025년 11월 입주를 목표로 공사가 한창인 ‘청담 르엘’은 지하 4층~지상 최고 35층, 9개동, 총 1261가구 규모 대단지다. 이 중 조합원 물량을 제외한 전용면적 59㎡와 84㎡ 149가구를 일반분양한다. 분양 물량은 적은 편이지만 이 단지가 서울 강남권 부동산 시장에서 갖는 희소성을 고려하면 청약자가 대거 몰리고, 최소 당첨 가점이 84점 만점에 70점 이상이 될 것이란 전망이 나온다.

‘청담 르엘’은 입지와 상품성 측면에서 모두 최상급이라는 평가를 받는다. 일단 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)에서도 부촌인 청담동 입지면서, 1000가구 이상 대단지로 들어서기 때문이다. 북쪽으로 한강을 끼고 있어 일부 주택에선 한강뷰도 가능하다.

청담동에선 한강변에 대단지 아파트를 지을 땅이 부족하다. 왕복 10~14차선 규모인 영동대로가 청담동 일대를 남북으로 가로지르는 바람에 지역이 동서로 양분돼있는데, 이 중 한강뷰가 가능한 서쪽 부지 면적이 더 작기 때문이다. 실제로 청담동에서 한강뷰 아파트가 분양하는 것은 2014년 입주한 ‘청담래미안로이뷰’(888가구) 이후 9년 만이기도 하다.

‘청담 르엘’은 지하철 7호선 청담역까지 걸어서 3분 내외로 걸리는 초역세권 입지다. 다만 입주민 대부분이 자차를 주로 이용할 것으로 보인다. 우리나라에서 가장 많은 일자리를 보유한 강남업무지구 테헤란로 일대까지 직선 3km 내외면서, 유명 입시 학원이 몰려 있는 대치동 학원가까지도 자동차로 10~15분 정도 걸린다. 이 때문에 학부모와 자녀 모두에게 편리한 입지란 인식이 강하다.

■34평 분양가 25억쯤 될 듯…시세 차익 10억 예상

‘청담 르엘’이 들어서는 강남구는 현재 분양가상한제를 적용받는 규제지역이다. 따라서 조합이 마음대로 분양가를 정할 수 없고, 강남구청 산하 분양가심사위원회가 제시하는 적정 가격을 기반으로 분양가를 결정해야 한다.

지난 21일 청담삼익 재건축 조합장이 조합원들에게 발송한 문자에 따르면 ‘청담 르엘’ 3.3㎡(1평)당 분양가는 7209만원으로 확정됐다. 그동안 분양가상한제를 적용받았던 아파트 중 역대 최고 분양가 기록이다. 기존 1위였던 서울 서초구 반포동 '래미안 원펜타스'가 6736만원이었던 것과 비교하면 7%(473만원) 정도 높은 금액이다.

‘청담 르엘’ 3.3㎡당 분양가가 7209만원이라면 국민평형인 84㎡(34평) 기준 분양가는 24억~25억원대며, 이보다 면적이 작은 59㎡(25평)은 17억~18억원 수준이 될 것으로 추산된다. 올해 6월 바로 옆 ‘청담 자이’(2011년·708가구) 84가 32억9000만원에 팔린 것과 비교하면, ‘청담 르엘’이 시세 대비 최소 10억원 저렴한 가격에 분양한다는 계산이 나온다.

■’토지거래허가제’ 실거주 의무는 없지만, ‘분양가상한제’ 실거주 의무는 있어

그런데 ‘청담 르엘’에 청약 당첨된 후 전세를 놓을 수 없을 것이라고 생각하는 예비청약자들이 적지 않은 분위기다. 서울시가 영동대로 복합개발사업을 추진하면서 인근 청담동 집값이 폭등할 우려가 있다며 2020년부터 토지거래허가구역으로 지정해뒀기 때문이다. 토지거래허가구역에선 대지지분이 일정 면적을 초과하는 부동산을 매입할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 반드시 실거주 목적으로 매수해야 하기 때문에 전세를 끼고 임대하는 ‘갭투자’가 불가능하다.

하지만 땅집고 취재 결과 ‘청담 르엘’ 당첨 시 전세 계약이 가능한 것으로 확인됐다. 현행 주택법상 토지거래허가제 규제를 받는 지역이더라도 신규 분양하는 아파트는 실거주 의무 규제 대상에서 제외하고 있기 때문이다. 따라서 전세 세입자를 구해서 받은 보증금으로 분양대금을 일부 마련해 볼 수 있는 셈이다.

현재 온라인 부동산 중개사이트에선 84㎡ 기준으로 ‘청담 자이’ 전세보증금 호가가 14억~16억원, ‘청담린든그로브’가 15억~19억원에 등록돼있다. 이는 ‘청담 르엘’ 예상 분양가의 50~80% 수준이다.

대신 분양가상한제에 따른 실거주의무는 적용받는다. 최소 3년이 될 것으로 예상된다. 올해 초 정부가 분양가상한제 아파트에 대한 실거주의무를 3년간 유예해줬기 때문에, 최초입주일인 2025년 11월로부터 3년 동안은 전세를 놓아도 된다. 대신 유예 기간이 종료하는 2028년 이후에는 반드시 실거주해야 한다. 만약 실거주 의무를 위반하면 청약 당첨된 ‘청담 르엘’을 한국토지주택공사(LH)에 강제로 매각해야 한다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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