"다주택자 종부세 완화가 과열 촉발…서민 대출 규제는 효과 없어"

[8.8대책, 그 이후] 박합수 건국대 겸임교수 인터뷰
다주택자, 보유세 부담 덜며 집 팔 이유 사라져
하반기 금리인하 기대감에 매수세 더 폭발
기존 주택 순환이 더 중요…보유세 적정 유지하며 퇴로 확보해야

[땅집고] 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격이 5개월째 연속 상승하는 가운데, 정부의 다주택자 세제 완화 조치가 집값 급등의 원인이란 분석이 나왔다.

지난 22일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트값 동향에 따르면 8월 셋째 주(8월19일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.08% 오르며 상승폭을 확대했다. 서울은 0.28% 오르며 22주 연속 상승세였다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “지난 정부가 다주택자의 보유세를 과도하게 매겼던 반면, 이번 정부는 지나치게 완화하면서 다주택자들이 집을 팔 이유가 사라졌다”며 “집값이 오르자 다주택자에 대한 규제는 손보지 않고 전세대출 등 서민 금융만 압박하는 모습이어서 정부가 집값 상승세를 꺾는데 실패할 가능성이 높아 보인다”고 했다.

■ “문 정부 때 과도하게 올랐던 다주택자 보유세, 윤 정부선 지나치게 완화…집값 상승 부추겨”

박 교수는 정부의 세제완화 조치가 급변한 것이 집값 상승에 영향을 줬다고 지적했다. 박 교수는 “원래 예상대로라면 올해 1분기 집값이 조정 국면에 들어갔다가 2분기에 보합을 유지, 3분기부터 상승할 것으로 예측됐다”며 “하지만 작년 말 윤석열 정부가 종합부동산세를 대폭 완화한 것이 집값 상승의 기폭제가 됐다”고 했다.

윤석열 정부는 집권 직후 다주택자의 보유세 및 양도소득세 중과 문제를 해결하기 위해 시행령을 개정해 세율 조정에 나섰다. 집권하자마자 다주택자에게 중과되는 양도소득세를 한시적으로 배제하기로 했고, 이를 더 연장해 2025년 5월까지 유지하기로 했다.

또 2022년 세법개정안을 통해 2주택자에게도 최대 6%의 중과세를 부여하던 종합부동산세는 야당과 합의해 3주택자부터 최대 5%까지로 낮췄고, 기본 공제도 6억원에서 9억원으로 상향했다.

박 교수는 “이러한 조치로 실제 감면액을 살펴보면 종부세 부담이 강화한 2021년 대비 30% 수준으로 보유세액이 줄면서 다주택자들의 주택 보유에 대한 부담이 경감됐다”며 “집을 팔 이유가 사라지면서 매물이 더 줄기 시작했다”고 했다.

또 박 교수는 “강남3구(강남·서초·송파)를 제외하면 규제지역도 해제돼 나머지 지역에선 양도소득세 중과 부담도 없다”며 “서울 핵심지에서 주택 가격이 낮아지지 않는 주 요인”이라고 했다.

■ “보유세 적정수준 유지하면서 거래세 완화해야…기존 주택 매물 순환이 중요”

박 교수는 “지난 정부 때 저금리 상황에서 유동성이 한 번 풀렸고 부동산 쪽으로 자금 쏠림이 나타나면서 부동산이 호황이었다”며 “금리가 오르자 상황이 반전해 잠시 침체했고, 지금은 금리 인하를 앞두고 있다”고 했다.

이어 “공급 부족 등으로 전세금마저 상승한 데다, 2025년과 2026년도에 공급 부족이 이미 기정사실화되어 있어 가격이 오를 것이란 불안 심리까지 더해졌다”며 “여기에 하반기에 금리 인하까지 확실시돼 ‘집을 사는게 낫겠다’는 매수 심리가 작동하고 있다”고 했다.

박 교수는 “보유세를 너무 강화해도 안 되고 지나치게 완화해도 집값에 영향을 주기 때문에 적정선을 유지하면서 양도세와 취득세 등 거래세를 완화해 기존 주택 보유자에게 퇴로를 확보해줘야 한다”며 “기존 주택 매물이 순환되는 구조를 가져갔어야 하는데 너무 극단적인 조치가 최근 2~3년 사이에 나타난 것이 안타깝게도 집값 상승을 부추겼다고 볼 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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